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證券時報記者 張達
8月30日,廣州率先官宣“認房不認貸”。而今,距離一線城市落地執行“認房不認貸”政策已屆1個月,政策效果如何備受關注。
近日,證券時報記者多方采訪了解到,新政落地后第一周效果較為明顯,9月下旬樓市成交開始沖高回落,政策效應在逐步減弱。其中,北京二手房市場近期成交平淡,成交量已基本恢復到新政前水平;深圳周成交量雖未明顯下降,但從委買需求量看已呈下降趨勢。與此同時,新政后一線城市二手房掛牌量持續增加,供大于求矛盾凸顯。
接受證券時報記者采訪的業內人士認為,樓市復蘇的大方向不變,成交有所回落是正常波動。后續仍需出臺一系列新的寬松政策來持續推動庫存去化。
二手房成交沖高回落
與新政剛落地時樓市熱度明顯大漲相比,9月下旬成交開始沖高回落。
“新政后,市場就火了一小陣兒,現在基本沒有成交,店里有幾個人都休息了。”北京一家大型房產中介東城區某門店的小劉對證券時報記者說,現在約客戶都約不出來,大家都在觀望,上周末很多店面都沒有帶看。
北京某大型中介豐臺區某門店的小李也告訴記者,最近市場一般,沒有想象那么火了,現在雖然有人看房,但成交不多,上周成交量跟新政后前兩周比周均至少下降了50%。
北京另一家中介豐臺區某門店的小張同樣對記者表示,最近市場成交趨于平淡了。“我們這個區域9月成交了近100單,但是有40多單是新政后第一周成交完的,后面陸陸續續每周成交10多單。”他說,最近店里成交的客戶,都是外地有貸款記錄的,以前在北京買房只能算二套,首付款不夠,新政后可以算首套了,這類人群比較受益。
除了成交量沖高回落,多個中介人員向證券時報記者表示,現在的一個問題是庫存量在不斷增加,新政后北京二手房掛牌量比新政前增加了近2萬套,但去化的沒有增加的多,現在還是買方市場。
實際上,不只北京,深圳、上海、廣州等其他一線城市新政落地一個月的市場變化也有類似情況。
據深圳市房地產中介行業協會統計,繼9月4日~10日全市二手房周交易量環比增長26.4%后,9月18日~24日周交易量環比小幅下降0.4%,上升態勢中止。同時,二手房在售量持續上升,9月25日突破5.7萬套,較上周增加945套。深房中協認為,“認房不認貸”政策效應在逐步減弱,周成交量雖未明顯下降,但從委買需求量看已呈下降趨勢。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受證券時報記者采訪時也表示,雖然從整個月看,政策效果還是很明顯的,9月成交數據肯定比8月好,但一線城市“認房不認貸”政策效力在逐周減弱,從萬得數據看,第三周新房成交就開始回到新政前的局面。
政策效力開始減弱
多位接受證券時報記者采訪的業內人士表示,政策效力在落地后第一周較為明顯,現在開始逐漸減弱了。
中原地產首席分析師張大偉指出,經過接近一個月的政策消化,北京二手房新增掛牌量接近2萬套,總價500萬元以內的剛需房源井噴。針對500萬元以下的主流購房群體的政策沒有變化,所以使得“認房不認貸”政策影響逐漸遞減,市場在9月最后幾天,已經基本恢復到新政前的成交量水平,估計北京9月二手房住宅網簽將在1.35萬套,如果近期不出新政,10月可能又不到1萬套了。
“從新房市場看,其實政策效力最明顯的是前三天。”合碩機構首席分析師郭毅在接受證券時報記者采訪時說,9月1日至3日,北京全市新房住宅成交量大概是2800~3000套,之后的一周時間政策效力出現了衰減,但成交量也是以往正常工作周的兩倍以上。現在來看,政策效力已經基本消耗殆盡,因為“認房不認貸”政策本身也就是挖掘北京的一些存量購房需求,即本身就已經在市場上看房選房、但遲遲沒有落定的一類購房人群。
郭毅進一步指出,從“認房不認貸”對新增購房需求的拉動效果來看,還需要一定時間的消化。因為對于存量客戶來講,大多數其實已經完成了二手房的成交或者網簽,只是在市場上尋找新房源的過程中有所猶豫,而當下的增量客戶可能面臨的核心問題是,手里的二手房還沒有處置出去,還不具備“二套變首套”的資格變化,所以他們雖然在市場上看房,但是真正由看房到認購的時間周期會拉得比較長,取決于其手里的二手房什么時候真正能夠成交。
“所以我們看到,9月26日北京鏈家響應此前住建部號召把二手房中介費率由過去的最高2.7%降到了2%,同時買賣雙方各自承擔1%,其實也是為了促進二手房市場更好地流通。”郭毅說。
仍待增量政策疏解
據貝殼研究院統計,政策出臺后的三個周末均值與8月周末均值相比,一線城市二手房成交量整體增加超四成,京滬分別增加55%、41%;帶看量整體增加20%,京滬持續提升;新增掛牌量整體增加,京滬增加明顯;成交價格止跌回穩,預計9月京滬房價回升約1%。近期掛牌及賣房成交客戶中,換房需求成為主流,占比較高,其中京滬超過80%,廣深超過60%。
“當然,也要關注的新問題是,一線城市二手房掛牌量繼續增加,供大于求矛盾凸顯。”易居研究院研究總監嚴躍進對記者說,這些新增掛牌主要還是希望“賣舊換新”,但很多二手房賣不掉就沒法去換新房,后續還是要有一些新的政策來推進。
郭毅也認為,房地產市場的健康良性循環需要打通新房和二手房之間的堵點,北京中介費的調整雖有助于堵點的打通,但是力度遠遠不夠,北京接下來還需要給予剛需和改善人群一定的政策放寬,才能夠形成對市場可持續性推動力的真正效果。
嚴躍進建議,可以對二手房率先放松,以更好促進此類房源的流通。同時,普通住宅標準有必要加快調整和更新,因為激活改善型住房消費是新一輪住房需求提振的重要抓手,無論是普通家庭的換房需求還是多孩家庭需求,都需要對普通住宅標準進行優化調整。
郭毅也建議,北京后續能調整普通住宅標準,執行首套房二成首付、利率LPR(貸款市場報價利率)-20BP 的優惠,讓剛需剛改家庭真正享受低首付和應有的契稅減免。
中指研究院市場研究總監陳文靜也認為,在房地產市場供求關系已發生重大變化的當下,不合理的限制性政策均有望逐漸優化調整。建議一線城市因區施策優化限購政策,同時通過降首付、降利率、降交易稅費、調整普宅認定標準等方式支持住房消費。
責任編輯:李桐
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