支持剛性和改善性住房需求

　　近期以來(lái)，多個(gè)強(qiáng)二線城市的住房限購(gòu)政策進(jìn)行了調(diào)整。

　　12月21日，在南京市召開的“強(qiáng)信心 添動(dòng)力 促發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)第二場(chǎng)“拓展市場(chǎng) 提振消費(fèi)”專場(chǎng)，南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布一系列購(gòu)房政策的調(diào)整。

　　南京市住房保障和房產(chǎn)局介紹，近日南京市居民家庭購(gòu)買二套住房的商業(yè)貸款最低首付比例已優(yōu)化調(diào)整為不低于40%。為著力改善職住平衡，對(duì)玄武區(qū)紅山新城等城市外圍人才集聚板塊可在現(xiàn)行購(gòu)房政策基礎(chǔ)上增購(gòu)1套，為全市構(gòu)建高水平人才集聚平臺(tái)提供支撐。對(duì)有60歲及以上成員的本市戶籍家庭可增購(gòu)1套住房，對(duì)長(zhǎng)期工作在南京但社保或個(gè)稅繳納在外地的居民，提供半年及以上居住證明可在寧購(gòu)買1套住房。

　　南京之外，本月以來(lái)還有多個(gè)強(qiáng)二線城市對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整。其中，12月9日，佛山市住建局發(fā)布通知稱，2022年12月10日起，在佛山市禪城區(qū)祖廟街道、南海區(qū)桂城街道、順德區(qū)大良街道購(gòu)買的新建商品住房，須自商品房買賣合同網(wǎng)簽備案之日起滿3年方可上市交易。另外，上述區(qū)域暫停實(shí)施住房限購(gòu)政策。此前，上述三個(gè)區(qū)域?qū)儆谙拶?gòu)區(qū)域，限售時(shí)間是兩年，也就是說(shuō)，本次政策在限購(gòu)方面進(jìn)行了放松，在新房限售方面則進(jìn)行了收緊。

　　12月11日，鄭州商品房團(tuán)購(gòu)會(huì)在鄭州海馬公園營(yíng)銷中心開幕，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局介紹了政府支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的相關(guān)政策，包括適度調(diào)整住房限購(gòu)政策，進(jìn)一步滿足居民合理住房需求，促進(jìn)鄭州市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。確保新市民、都市圈居民購(gòu)房同等待遇。對(duì)來(lái)鄭就業(yè)大學(xué)生、新市民，以及“1+8”鄭州都市圈其他城市居民在鄭購(gòu)房，在購(gòu)房資格審核、信貸政策、契稅補(bǔ)貼、房?jī)r(jià)優(yōu)惠等方面，享受與原居民同等待遇。

　　12月6日，廈門日?qǐng)?bào)報(bào)道稱，記者從廈門市住房行政主管部門獲悉，自2022年12月5日起廈門市島外限購(gòu)政策略有調(diào)整，即非本市戶籍無(wú)房家庭和個(gè)人可在島外限購(gòu)1套房。島內(nèi)限購(gòu)政策不變。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，前段時(shí)間在供給側(cè)的政策放松比較多，針對(duì)于房企的融資，“三支箭”（信貸、債券、股權(quán)）的整體的放松，對(duì)房企的紓困起到很好的作用。在需求側(cè)，現(xiàn)在強(qiáng)二線城市住房限購(gòu)政策的調(diào)整，就是為了拉動(dòng)需求端。需求包括了首次剛需，也包括了改善型置業(yè)，這些都符合國(guó)家在政策方面的要求。在“房住不炒”的背景下，合理的購(gòu)房需求都應(yīng)該得到保障。

　　日前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

　　貝殼研究院發(fā)布的《關(guān)于2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)與展望——以穩(wěn)為主的供需新平衡》預(yù)計(jì)，核心城市核心區(qū)市場(chǎng)穩(wěn)中有升。全國(guó)整體市場(chǎng)成交量基本穩(wěn)定，背后是區(qū)域結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步分化，頭部市場(chǎng)將占據(jù)更高的份額。過(guò)去三年，市場(chǎng)持續(xù)向長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、京津冀、成渝四大核心城市群和部分核心城市集中。這些城市過(guò)去人口凈流入較大，需求提升快，但部分核心區(qū)新增住房供應(yīng)跟不上，依然面臨住房供需缺口。

　　第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)國(guó)務(wù)院第七次全國(guó)人口普查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室編制的《2020中國(guó)人口普查分縣資料》梳理各大城市的家庭住房數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，包括深圳、東莞、廈門、廣州、佛山、寧波、杭州、上海、北京、溫州、昆明、蘇州等一二線城市租房居住的家庭占比超過(guò)了30%。這其中東莞高達(dá)74.7%，相當(dāng)于每4個(gè)家庭就有3個(gè)租房居住。廈門這一比例也高達(dá)65%。佛山達(dá)到了47%，寧波和杭州分別達(dá)到了40.7%和40.4%。除了一線城市之外，部分強(qiáng)二線城市的住房需求增長(zhǎng)潛力也比較大。

　　總體來(lái)看，相比三四線城市、中小城市，人口流入較多的強(qiáng)二線城市，無(wú)論是剛性還是改善需求都更為突出。因此強(qiáng)二線城市調(diào)整限購(gòu)政策，有利于進(jìn)一步拉動(dòng)需求端。

　　張波分析，將需求側(cè)整體拉動(dòng)起來(lái)，再加上之前的供給側(cè)政策完善之后，整個(gè)房地產(chǎn)鏈條才能轉(zhuǎn)起來(lái)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也才會(huì)慢慢走向平穩(wěn)。但同時(shí)，必須看到的是，需求端的政策釋放之后，哪怕是在強(qiáng)二線城市，市場(chǎng)的起效還是會(huì)慢一點(diǎn)。因?yàn)楫?dāng)下購(gòu)房者信心還有待恢復(fù)。

　　張波認(rèn)為，目前限購(gòu)政策的調(diào)整，在當(dāng)下能起到的作用相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較小的。明年隨著經(jīng)濟(jì)整體走穩(wěn)，購(gòu)房者信心不斷增強(qiáng)，結(jié)合支持剛性和改善需求政策在強(qiáng)二線城市的不斷釋放，預(yù)計(jì)二季度以后，效果才會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。

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責(zé)任編輯：李桐