多地“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)背后存有一條“90%”紅線

　　面對(duì)持續(xù)低溫的樓市，房貸“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)正成為多地減輕職工家庭還貸負(fù)擔(dān)、激活當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)交易的共同選擇。

　　國(guó)慶假期前，福州住房公積金管理中心官方微信公號(hào)發(fā)文稱(chēng)，時(shí)隔6年，當(dāng)?shù)卦俣然謴?fù)“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。除福州外，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)， 2022年以來(lái)，截至9月末，全國(guó)已有近20城推行“商轉(zhuǎn)公”。

　　所謂“商轉(zhuǎn)公”，實(shí)際上是商業(yè)銀行與公積金中心的一種債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，即由借款人與商業(yè)銀行的債權(quán)債務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)榻杩钊伺c公積金中心的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，借款人由向商業(yè)銀行償還貸款變?yōu)橄蚬e金中心償還貸款。

　　從執(zhí)行目的來(lái)看，當(dāng)前，商業(yè)貸款和公積金貸款之間的利差仍比較大，“商轉(zhuǎn)公”可以實(shí)質(zhì)性減輕購(gòu)房者的月供壓力。從受益群體來(lái)看，由于辦理“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)需取得房產(chǎn)證后方可進(jìn)行，該業(yè)務(wù)更多惠及存量房居民。

　　不過(guò)，在長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春、福州等多個(gè)省會(huì)城市陸續(xù)加入“商轉(zhuǎn)公”的隊(duì)列之際，近期以來(lái)，也有一些熱點(diǎn)一二線城市在回應(yīng)市民關(guān)切時(shí)明確，短期內(nèi)，當(dāng)?shù)貙⒉粫?huì)開(kāi)展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。這些城市包括北京、武漢、合肥等。

　　多名業(yè)界人士在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)稱(chēng)，“商轉(zhuǎn)公”意味著原來(lái)的商業(yè)貸款提前還款，地方金融部門(mén)配合意愿或不高；此外，由于公積金貸款額度有限，在推行“商轉(zhuǎn)公”的地區(qū)，該業(yè)務(wù)惠及人群或相對(duì)有限，對(duì)提振市場(chǎng)需求的直接效果亦有限。

　　多地公積金個(gè)貸率高企

　　第一財(cái)經(jīng)注意到，在多個(gè)官宣暫不開(kāi)展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的城市，當(dāng)?shù)刈》抗e金個(gè)人住房貸款使用率已長(zhǎng)期處于高位運(yùn)行的狀態(tài)。

　　比如，北京住房公積金管理中心官網(wǎng)9日公示了一條對(duì)網(wǎng)友“關(guān)于北京公積金異地購(gòu)房商轉(zhuǎn)公政策”的答復(fù)，其中明確，“經(jīng)了解，個(gè)別省市住房公積金管理中心開(kāi)辦商貸轉(zhuǎn)公積金貸款業(yè)務(wù)，主要是因?yàn)槠渥》抗e金個(gè)人貸款率、資金運(yùn)用率相對(duì)較低，而北京住房公積金管理中心的住房公積金個(gè)人貸款率、資金運(yùn)用率一直位于高位，故暫不符合開(kāi)辦商貸轉(zhuǎn)公積金貸款業(yè)務(wù)的條件。”

　　在武漢，9月中旬，有市民在當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心官方微信公號(hào)“武漢公積金”下留言稱(chēng)，購(gòu)買(mǎi)首套房時(shí)使用了公積金貸款，而在后來(lái)“買(mǎi)一賣(mài)一”置換中，由于公積金賬戶(hù)余額不足，使用純商貸。當(dāng)前該市民面臨較大還款壓力，卻無(wú)法進(jìn)行“商轉(zhuǎn)公”。

　　對(duì)此，“武漢公積金”回復(fù)稱(chēng)，目前，我市住房公積金流動(dòng)性不足風(fēng)險(xiǎn)依然存在，個(gè)貸率仍處于高位運(yùn)行（目前已超過(guò)90%），所以還不能恢復(fù)辦理二套房商轉(zhuǎn)公貸款。

　　根據(jù)《武漢住房公積金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理暫行辦法》（武公中規(guī)〔2020〕2號(hào)）規(guī)定，從2020年10月22日起，當(dāng)我市住房公積金個(gè)貸率超過(guò)85%時(shí)，商轉(zhuǎn)公貸款優(yōu)先滿足繳存公積金職工首套剛需住房需求，二套房商轉(zhuǎn)公暫緩辦理。

　　相較于武漢，合肥目前當(dāng)?shù)刈》抗e金的實(shí)際使用率更高。在合肥市人民政府官網(wǎng)8月30日公示的一條對(duì)市民來(lái)信的回復(fù)內(nèi)容中提到，自2017年以來(lái)，合肥市個(gè)貸率始終高于95%，長(zhǎng)期高位運(yùn)行。因此，暫不具備恢復(fù)“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)的條件。

　　根據(jù)《安徽省住房公積金資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制實(shí)施辦法》，住房公積金個(gè)人住房貸款率在90%以上，暫停商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款。

　　在剛剛重啟“商轉(zhuǎn)公”不久的福州，撬動(dòng)該業(yè)務(wù)的關(guān)鍵砝碼同樣是個(gè)貸的使用率情況。

　　在前述福州住房公積金中心官方微信公號(hào)的答疑文章中提到，2016年4月~2022年6月，福州市住房公積金個(gè)人住房貸款使用率始終保持在90%以上，達(dá)不到相關(guān)文件規(guī)定的恢復(fù)“商轉(zhuǎn)公”的條件。直至7月，中心個(gè)貸使用率為89.2%。“日后‘商轉(zhuǎn)公’業(yè)務(wù)是否暫停辦理及個(gè)貸使用率情況，將以福州住房公積金中心官網(wǎng)公告為準(zhǔn)。”

　　除公積金使用情況以外，對(duì)于地方主管部門(mén)而言，“商轉(zhuǎn)公”是否可以落地、何時(shí)落地，需要考慮的問(wèn)題還要更多。

　　“由于公積金貸款與商業(yè)貸款是兩種不同的貸款，貸款的資金主體、對(duì)象、利率、審核、擔(dān)保等方面存在很大差異，因此貸款一旦發(fā)放，再將債權(quán)轉(zhuǎn)讓就存在諸多問(wèn)題。”北京住房公積金管理中心在上述答復(fù)中表示。

　　該答復(fù)指出三點(diǎn)問(wèn)題：其一，商業(yè)貸款是銀行的自營(yíng)性貸款，銀行要考慮到自身的利息收益問(wèn)題，如果將債權(quán)轉(zhuǎn)讓放開(kāi)，勢(shì)必會(huì)影響到銀行的收益，所以還要看銀行是否有將債權(quán)轉(zhuǎn)讓的意愿；其二，從貸款條件的審核標(biāo)準(zhǔn)上看，住房公積金貸款與商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款審核標(biāo)準(zhǔn)不同。借款人能夠申請(qǐng)到商業(yè)貸款，但是未必符合住房公積金貸款的要求；其三，商業(yè)貸款的額度一般較高，而公積金貸款額度是有上限的，即使債權(quán)轉(zhuǎn)讓存在可操作性，由于受到公積金貸款額度上限的影響，商業(yè)貸款也未見(jiàn)得能全部轉(zhuǎn)為公積金貸款。

　　中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專(zhuān)委會(huì)主任、中國(guó)區(qū)域科學(xué)協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)王業(yè)強(qiáng)認(rèn)同上述回應(yīng)中提及“商轉(zhuǎn)公”推進(jìn)的現(xiàn)實(shí)困難。他對(duì)記者表示，對(duì)于熱點(diǎn)一二線城市來(lái)說(shuō)，商業(yè)房貸數(shù)額一般比較大，公積金貸款額度不能夠覆蓋全部貸款，因此操作起來(lái)比較困難。

　　針對(duì)熱點(diǎn)城市間“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的分化現(xiàn)象，中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟對(duì)記者分析稱(chēng)，這是因?yàn)椴煌鞘械墓e金籌措政策，如留存比例等存在差異。所以，各地何時(shí)推出或退出房貸“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，會(huì)基于當(dāng)?shù)貙?duì)金融壓力的事先測(cè)算。

　　受益范圍會(huì)擴(kuò)大嗎？

　　截至目前，在已啟動(dòng)房貸“商轉(zhuǎn)公”的地區(qū)，該業(yè)務(wù)覆蓋人群仍然較為有限。

　　第一財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，在多個(gè)執(zhí)行“商轉(zhuǎn)公”的城市，該業(yè)務(wù)暫只覆蓋購(gòu)買(mǎi)首套房或首次申請(qǐng)公積金貸款的當(dāng)?shù)乩U存職工家庭。

　　對(duì)此，福州方面解釋稱(chēng)，8月，福州公積金管理中心個(gè)貸使用率為88.73%，依然偏高，結(jié)余資金十分有限。為減輕職工家庭還貸壓力并兼顧公積金制度的公平性，中心在資金有限的前提下，只能優(yōu)先保障首次使用公積金貸款的職工家庭及在福州繳存的職工家庭的申請(qǐng)。后續(xù)當(dāng)?shù)貢?huì)根據(jù)資金運(yùn)行狀況，視情暫停或擴(kuò)大“商轉(zhuǎn)公”適用范圍。

　　在長(zhǎng)沙，符合“階段性首套房可提可貸”政策，辦理了商業(yè)銀行貸款和購(gòu)房提取的當(dāng)?shù)芈毠ぜ彝ィ院罂梢陨暾?qǐng)“商轉(zhuǎn)公”。但是，如果期間購(gòu)買(mǎi)了二套房，該套房則不再符合“階段性首套房可提可貸”政策，不可辦理商轉(zhuǎn)公。最終以申請(qǐng)貸款時(shí)施行的政策為準(zhǔn)。此外， “階段性首套房可提可貸”政策的有限期截止至今年12月底。

　　也有部分地區(qū)提出“商轉(zhuǎn)公”僅限于純商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款，或明確辦理“商轉(zhuǎn)公”的前提條件是，申請(qǐng)人已自籌資金提前結(jié)清原商業(yè)貸款。

　　比如，根據(jù)9月底河南洛陽(yáng)發(fā)布的《洛陽(yáng)市商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人住房貸款管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》，商轉(zhuǎn)公貸款采取先還后貸的方式予以辦理。即已辦理商貸的職工向中心申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款，經(jīng)中心同意后，職工以自籌資金還清商貸并辦理相關(guān)手續(xù)后，中心再發(fā)放商轉(zhuǎn)公貸款。

　　“這對(duì)于申請(qǐng)人短期資金會(huì)帶來(lái)一定的壓力。” 中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜稱(chēng)。

　　王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，一方面，公積金貸款作為政策性金融，可以與商業(yè)貸款進(jìn)行配合，實(shí)現(xiàn)對(duì)社會(huì)各類(lèi)就業(yè)群體全覆蓋，拓展公積金制度受益群體，“商轉(zhuǎn)公”正是保障繳存職工合法權(quán)益的一項(xiàng)重要公積金便民業(yè)務(wù)；另一方面，也應(yīng)注意到，雖然除部分熱點(diǎn)城市外，多地已實(shí)際具備“商轉(zhuǎn)公”實(shí)施條件，但多重因素下，當(dāng)前該業(yè)務(wù)的受益群體和對(duì)樓市的提振效果仍較為有限。

　　“對(duì)于地區(qū)金融部門(mén)來(lái)說(shuō)，‘商轉(zhuǎn)公’意味著原來(lái)的商業(yè)貸款提前還款，當(dāng)下各家銀行資金比較寬裕，都在積極尋求新的貸款業(yè)務(wù)，對(duì)此，執(zhí)行該業(yè)務(wù)的積極性或并不高。”王業(yè)強(qiáng)稱(chēng)。

　　不過(guò)在陳晟看來(lái)，目前，住房信貸政策的總體調(diào)整方向是，購(gòu)房者獲得更低利率，付出更低成本，就能購(gòu)買(mǎi)到心儀的房產(chǎn)。基于此，銀行應(yīng)適度讓利，加強(qiáng)與公積金部門(mén)溝通和協(xié)調(diào)，以整體服務(wù)于“支持剛需和改善”“房住不炒”的大原則。

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責(zé)任編輯：王翔