原標題：房地產金融政策調整的框架邏輯和政策用意

　　李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

　　近日，央行的一個舉動引起了市場的關注，在公布2021年10月金融數據統計報告之后，央行在其官方微信公眾號上，以單獨一條發送的形式，發布了10月個人住房貸款統計數據。這也是央行首次單獨發布個人住房貸款數據。數據顯示，2021年10月末，個人住房貸款余額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。這一個特殊的舉動，透露出什么信號呢？

　　直觀的感覺就是，央行向市場傳達房地產信貸市場穩定的信號。其次，央行也在貫徹落實9月底房地產金融工作座談會的指示，即主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。

　　宏觀審慎是金融領域建立房地產管理長效機制的核心內容。2020年下半年以來，以“三道紅線”“貸款集中度”、資金流向穿透式監管為核心的房地產金融宏觀審慎制度加快落地實施。宏觀審慎的核心要義并不是一味地收緊，壓降杠桿率，控制資金投向房地產的規模和杠桿，而是樓市穩定、防風險與去杠桿的統一，力求在動態中實現平衡，逆周期調節也是應有之義。

　　2019年12月，央行行長易綱在《求是》雜志上撰文指出，“強化對房地產整體融資狀況的監測，綜合運用多種工具對房地產融資進行逆周期調節”，這更加有助于我們理解宏觀審慎的要義。但是，房地產金融宏觀審慎在執行過程中有一些偏差，比較突出的就是將要求“紅檔”企業有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款，房地產企業銷售回款償還貸款后，原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業資金鏈緊繃。

　　另外，房地產貸款集中度管理制度下，對各大銀行居民房貸和全部房地產貸款都做了紅線要求，執行中住房購置剛需群體的合理信貸需求，也受到不同程度的限制，表現在貸款利率上浮、周期拉長，甚至出現二手住房停貸的現象。房地產金融宏觀審慎一貫強調保持政策連續穩定，保持堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，意味著剛需類住房購置必須要給予貸款滿足。

　　進入三季度以后，隨著貸款集中度、“三道紅線”、信托“兩壓一降”、去通道融資等金融長效機制的各項措施全面落地，房地產前端融資供給明顯在收縮。截至10月末，國內貸款連續6個月下降，9月份下降25%，跌幅比8月擴大了5.4個百分點；自籌資金（主要是債券等信用融資）從8月份的下跌0.7%驟然擴大至10.1%，顯示信用融資迅速跌入冰點。后端資金來源方面，由于前期熱點區域調控政策密集布下，并不斷“打補丁、補漏洞”，包括預售證管制等，導致購房需求明顯回落，全國商品房銷售連續3個月減少，9月下滑13.1%，10月繼續下滑。

　　值得注意的是，很多開發商實現了銷售業績，但由于按揭貸款回款慢，放貸周期拉長至3個月左右，特別是很多銀行對二手房按揭停貸，導致“賣一買一”的換房需求被制約，銷售回款回補現金流的能力明顯削弱。目前，開發商資金來源中，銷售回款（定金和預付款）占比50%左右，但近三個月連續下行。由此，開發商資金在前后兩端受到擠壓。當2016-2018年快周轉、沖規模時期借的各種債務到期，對整體上高杠桿運作的開發商來說，一定有部分企業撐不住。

　　于是，出現了部分債務違約，甚至一些綠檔或降檔企業，也出現償債困難。特別是信用約束更強的美元債違約，導致了風險預期和傳染效應。同時，擔心地價和房價下行形成循環，資金鏈緊張下的降價促銷行為，在地方層面受到了明顯的抵制，比如不予網簽備案。另外，債務壓力下，有的預售資金被違規抽走，開發商已售新房交付出現延期，購房者開始悲觀，銷售繼續下滑。此外，有的銀行為維護債權，對開發商“借新還舊”不再支持，甚至出現抽貸、凍結預售資金等行為，導致建設資金短缺，部分施工單位停工。總之，行業信心下滑沖擊到了正常經營。第三輪土地集中拍賣不得不大幅下調門檻，甚至推遲，從而導致從土地到開工，再到銷售和竣工，全鏈條下行。

　　因此，目前需要政策適度托底，讓行業整個鏈條順利循環起來，并通過資產兌現來恢復市場信心，最關鍵的就是按揭貸款、開發貸款正常化。對合理的按揭貸款需求，既要足額適時投放，還要將因額度緊張而明顯上浮的利率降下來。近期，首套房貸利率明顯下降，對開發商的項目和企業要分開看待，在確保預售資金監管到位的情況下，手續齊全的項目開發貸要給予滿足。

　　目前來看，樓市需求端是健康的，要解決供給端的問題，首要的是如何讓房地產的整個鏈條能正常循環起來，從而創造出資產變現的現金流活水，覆蓋債務和成本，收復市場對行業的信心。在市場信心不足的情況下，貫徹逆周期調節的宏觀審慎管理機制，以前端開發貸款和后端的按揭貸款正常化，并強化預售資金監管機制，形成嚴格的資金安全運營閉環，從而確保竣工交付、確保民生得到保障，這是近期地產金融政策調整的首要目的，也是宏觀審慎的本意。

　　客觀講，出現問題的企業都是過去擴張太快，杠桿無序的企業，這次調整有利于行業出清，并不存在救助需要。當前政策調整，局限在供給端，需求端保持政策連續穩定、調控基調有定力，近日沈陽松綁限購“一日游”就彰顯了這一點。供需兩端的策略差異，有助于房住不炒和“三穩”的平衡。

　　（編輯：陸躍玲）

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責任編輯：戚琦琦