原標題：央行對房地產市場提出“兩個維護”，透露出什么信號？

　　記者：計思敏

　　中國人民銀行9月27日發布消息稱，中國人民銀行貨幣政策委員會2021年第三季度（總第94次）例會于9月24日在北京召開。

　　會議除了分析國內外經濟金融形勢外，首次提及房地產，明確“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”。

　　據澎湃新聞梳理，在央行官網披露的從2009年第一季度至今的所有央行貨幣政策季度例會的新聞稿中，這是“房地產”首次被提及。

　　如何理解上述提到的“兩個維護”，“維護住房消費者的合法權益”又透露出什么信號？

　　中指研究院認為，近期，國內房地產行業受關注程度較高。一方面，多數城市市場活躍度明顯回落，市場調整壓力增加；另一方面，受監管政策影響，房企回款節奏受到較大影響，部分房企經營壓力增加。本次央行貨幣政策例會首提房地產，釋放維穩信號，響應了中央對下半年“穩中求進”的工作基調，堅持房地產市場穩字當頭，維護房地產市場的健康發展和住房消費者的合法權益，對當前穩定市場預期、提振市場信心將發揮重要作用。

　　何為住房消費者的合法權益？

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次政策表述，提及了合法權益的內容，應該是一個相對籠統的概括。分解來看，包括兩種合法權益。

　　第一、正常的購房合同簽約后，信貸應該及時跟進，而不是拖沓。這種情況近期非常明顯。各地信貸政策收緊后，一些在途交易合同面臨影響，信貸審批不及時，導致合法購房權益受損害，這和貸款額度過緊有關。

　　第二、鑒于近期房企債務問題較多，樓盤有爛尾的可能，那么要保障住房的及時交付。否則一邊償還貸款，一邊又承受爛尾的風險，這對于購房者是不公平的。所以要求房企保障住房的及時竣工和交付，保障按揭貸款購房者的合法權益。

　　官媒曾發文盡最大能力防止“誤傷”剛需群體

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，短期調控也好，長效機制也好，目的是為了打擊投資炒作，給剛需留出實現住房購置、改善住房夢想的空間。

　　近期，《經濟日報》的文章指出，精細化的調控政策，有效抑制了投機性需求，凈化了房地產市場，客觀上也為剛需群體買房創造了有利條件。對于剛需群體的真實買房需求，調控政策還要更加“友好”，渠道應進一步拓寬，盡最大能力防止“誤傷”剛需群體。

　　因此，李宇嘉認為，目前，無論新房、二手房，貸款一律收緊，很多銀行二手房貸款甚至停了，造成“賣一買一”改善型需求釋放受阻，樓市交易量快速下行，二手房價出現下跌，市場可能明顯或大幅波動。這樣或違背了防止“誤傷”剛需群體，違背了金融資源促進共同富裕，也違背了樓市政策防止“一刀切”的基本要求，可能造成市場明顯下行，不利于“三穩”。

　　調控將更加精細化

　　“此次提及了對合法權益的維護，說明此前存在一些房地產金融政策誤傷或影響合法權益的內容，這說明既有的信貸政策有糾偏的可能。”嚴躍進說道。

　　李宇嘉指出，保持樓市穩定，支持合理需求，必然要金融資源跟上。因此央行提出“維護住房消費者的合法權益”，意味著對首套房購置、“賣一買一”改善型需求，未來的信貸投放會增加，并縮短放貸周期，利率再上升的概率不大了。

　　李宇嘉指出，目前，廣州房貸按揭利率已經開始下行，這就是一個信號。因此，對于熱點城市來說，四季度下跌的幅度可能會收窄放緩。

　　中指研究院認為，預計四季度房企為加快回籠資金，仍將加大推盤力度，但在信貸及調控政策嚴格管控下，購房需求觀望情緒較重，市場調整壓力仍較大。從現階段政策力度來看，政策逐漸見頂，近期政策存邊際改善預期，包括房地產金融審慎管理和市場調控等方面均有可能提出更精細化要求，避免“一刀切”，預計短期內按揭貸款額度、放款時間等均有一定改善空間，促進住房需求的正常釋放，引導房企穩健經營。

　　更重要的是，為實現房地產市場的健康發展，中央已經釋放維穩信號，而政策效果仍有賴于地方政府及金融機構落實執行情況，包括對合理購房需求的信貸支持以及對穩健型房企經營的金融支持，保持房地產市場的平穩健康發展。

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責任編輯：何中夫