原標題：“三道紅線”下房企生存術

　　21世紀經濟報道地產課題組研究員 吳抒穎 廣州報道

　　報告指出，2020年，在100家樣本房企中，零踩線房企數量達到29家，占比29%，較2019年增加12家。從變化情況看，降檔（降1檔與降2檔）房企占比達40%，其中10家房企較2019年下降2檔，1家房企快速下降3檔。2020年房企財務表現中降檔、“變綠”成為主旋律。

　　而在被歸類為紅檔的房企，有不少實質上已經經營困難，也出現債券違約、商票違約等惡性事件。在這個檔位中，共有泰禾、天房、恒大、富力和華夏幸福等房企。其中，泰禾、天房和華夏幸福等房企無論是經營數據或者債務狀況都不容樂觀，實現轉檔也存在難度，而恒大、富力則目前資金鏈都處于較為緊繃的狀態，也需要市場警惕。

　　但這不代表著非紅檔房企就絕對安全。房地產企業作為資金密集型行業，在實際經營的過程中，每一個項目的運轉時常是以項目公司為主體來實現。這一方面能夠為項目的融資與合作提供便利，但是從另一方面來看，因為項目公司出表、入表的可操作性強，也為房地產企業的資產騰挪留下了較大的空間。

　　根據報告援引國金證券統計，2020年TOP 50上市房企少數股東權益占比繼續提升2.3個百分點至38.67%，且占比區間普遍上移。中交、華發和奧園等15 家房企的少數股東權益占比在50%以上，42 家房企表外負債增加，祥生、弘陽和中南等5 家房企少數股東權益占比提升超15個百分點，存在負債出表降杠桿的可能性。

　　此外，將少數股東權益占比與其實際盈利占比（少數股東損益/凈利潤）進行比較也有助于判斷房企是否含有隱性負債，佳兆業、藍光、奧園、新力和陽光城等14家房企兩者差額超過30個百分點，存在明股實債的風險較高。

　　而這其中，藍光已經實質上構成債務違約。盡管如果以“三道紅線”衡量，藍光僅是“黃檔”房企，僅踩中一條紅線，但其債務問題卻已經顯露。

　　在“三道紅線”的背景下，報告中也建議，房企應該維持適度杠桿、拓寬融資渠道、細化投資思路以及強化內控能力。

　　“組織架構的調整，是行業競爭越來越激烈、利潤越來越微薄的背景下，對房地產企業提出的普遍要求。在“三道紅線”背景下，房企的融資規模受到限制，通過管理對成本實施管控，成為一種更加重要的能力。“兩集中”供地更是對調動內部資源的能力提出了更高的要求。在此基礎上，強化內控能力勢必成為房企的重要戰略之一。近年來，房企普遍實施組織架構調整，并推出扁平化管理、預算管控等策略，這有可能成為常態?！眻蟾嬷赋?。

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責任編輯：李墨軒