原標題：探討商品房預售制度|房企：資金成本猛增，七成公司難以為繼 

　　近日，取消商品房預售制度呼聲再起。商品房預售制在過往20年內對中國房地產市場的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要的作用，不僅解決了房地產市場快速發(fā)展階段的資金需求同時也對國民居住水平的提升起到有力的促進作用。但不可否認的是，預售制度本身也存在一定的問題，比如延期交房、爛尾風險等。對于這一制度是否需要改革，澎湃新聞將進行多方面探討。

　　預售制度被認為是房企最后的金融紅利。在取消預售制度的呼聲中，房企人士的意見幾乎是一邊倒，即認為現階段不具備取消的條件。

　　70%的房企將難以為繼

　　“預售制是房企最后的金融紅利，決不能取消”，來自閩系房企的高管張斌這樣認為，（預售制取消）這塊影響很大。

　　張斌解釋稱，如果取消，那么資產負債表的上預收款或許真成了負債；另外，若現房銷售，估計要影響1-2年的現金回收，高周轉、快周轉根本做不到了。加之融資成本較高，總而言之，預售制若取消或現房銷售，將是災難性的。

　　對于外界所言，現階段經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，是不是有條件考慮慢慢的取消現行的房屋預售制度？

　　康橋集團副總裁兼江浙區(qū)域公司董事長肖春和認為，現階段，取消預售制度為時尚早，真要取消預售制度的話，還需要比較長的一段時間。現階段轉為現房銷售之后，可能70%的房企將難以為繼。

　　“難度比較大，目前條件似乎還不具備”，一位來自銷售額排名前十名房企的高管張俊表示，現房銷售對房地產的負債結構都會產生比較大的影響，原來的預售資金是沒有成本的，現在需要額外補充有成本的資金，所以成本會上升。

　　肖春和表示，在當前“345”新政的政策環(huán)境下，綠檔房企不到40%且多為大型國企和央企，大部分房企還稱不上經營良好，取消預售制度為時尚早。

　　肖春和表示，房地產的金融屬性決定了資金的使用效率、使用成本及使用周期，房企都要均衡考量，當下我國的資金成本要比其他發(fā)達國家高出不少，這也是我國大部分房企追求快周轉的主要原因，在融資成本沒有大幅下調之前取消預售制度，我想會有70%，甚至更多的房企會難以為繼。

　　以國內最大的住宅開發(fā)商碧桂園為例，截至今年6月底，截至2020年6月底，因為預售制產生的合約負債為6858.18億元，占其總負債1.98萬億元的34.59%。

　　合約負債是因為預售制產生的一種預收賬款。因為預售制，房企在房屋建設階段即進行出售，到真正的交付仍需2到3年的時間。房企在交付前收到的購房款即是合約負債，算負債，但無需支付利息。

　　如取消預售制度，單就負債一項，碧桂園的6858.18億元合約負債將會是真正的負債，且是需要支付2到3年的利息之后，等房屋建成后才能有銷售資金。

　　碧桂園2020年中期業(yè)績報告顯示，期內，該公司的融資成本為5.85%，以此為準，6858.18億元每年將產生401億元的利息。期內，該公司經營利潤為358.87億元，歸屬股東的凈利潤為219.3億元。

　　土地市場將急速降溫

　　談及對土地市場的影響時，肖春和表示，我國三四線城市大部分政府對土地財政的依賴程度還是很大，若取消預售制度會造成土地市場急速降溫，將嚴重影響土地市場的價格，進而影響房價大幅下調。我國居民購房者大多數都為貸款購房，房價的大幅下調會引發(fā)一系列的金融風險，甚至誘發(fā)社會的不穩(wěn)定因素。

　　肖春和介紹，目前多數房企的拿地——預售周期大概在6~12個月，若真正實行現房銷售的話，房企的銷售周期至少增加24個月，對房企的現金流回證周期的影響最起碼兩年以上，致使房企的周轉效率下降2/3。

　　此外，房子從預售到交付有兩年的時間差，開發(fā)商拿到預售款后可省兩年的利息。肖春和舉例表示，獲取一塊25萬平方米建面的土地，土地成本10億元，資金成本以10%計算，若實行現房銷售，單資金成本就增加2億元才能維持原有的開發(fā)規(guī)模，大多數房企是承擔不起如此高昂的資金成本的。

　　在最新的“345”新政下，中小房企的融資能力、信用評級都難以融到低于10%成本的資金，大中型房企房企又有過半數房企為紅、橙、黃檔企業(yè)，融資（有息負債）的余額增長又受限，進而影響開發(fā)規(guī)模，肖春和稱，真的實行現房銷售的話，就不存在高周轉一說了，至少影響規(guī)模一半。

　　“預售取消會推高房價”

　　張俊認為，現房銷售將會改變房企目前的經營模式，需要從制度層面進行設計，否則可能會推高房價。

　　國內知名券商地產首席分析師陳慎此前曾撰文表示，預售制設計的思路是通過幫助房企降低杠桿成本，加速其資金回籠用于項目的再投資，從而達到加速住房供應的目的。

　　張俊解釋稱，地產企業(yè)周轉率也會下降，ROE（凈資產收益率）也會走低，開發(fā)商會轉移一部分成本到售價中，具體的漲幅當然能轉移多少取決于市場情況。

　　另一位來自銷售額前50名房企的高管張耽表示，由預售到現房，即便是逐步取消，短期還會進一步增加供給難度。大家都在談最近幾年的高周轉令房屋質量下降，如果預售轉現房銷售，房企為了更快的周轉，只會更趕工期，如果現有的監(jiān)管體系不能改變，房屋質量更加堪憂。

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責任編輯：薛永瑋