文 | 8號樓工作室 劉娜

　　“長租公寓的財務狀況如同走鋼絲，繃得很緊，資金流都拿來擴張了，所以一旦租客驟降或資產證券化受阻，就容易崩盤。”業內人士林夕說。

　　6月18日晚，蛋殼公寓發布公告臨時替換CEO，稱前公司CEO高靖被調查。當晚蛋殼公寓股票出現多次熔斷。

　　此次熔斷，距離長租公寓首家上市公司，青客公寓暴雷僅僅過去兩個月。

　　據了解，過去兩年蛋殼公寓曾大規模擴張，截至2019年11月30日，蛋殼公寓已在北京、深圳、上海、杭州等13個城市落地，管理公寓數達43.27萬間，比2015年增長166倍。

　　“高收低租——是長租公寓行業在資本推動下，迅速規模化擴張過程中遇到的核心問題，也是要命的問題。”同策集團首席分析師張宏偉對8號樓說，“在2019年還沒有出現疫情的時候，此類問題已經初現端倪，那么疫情會進一步顯現長租公寓的這一問題。”

　　“長租公寓屬于重資產行業，盈利能力弱，投資回報周期長，資金負債率偏高，面臨很高的資金鏈現金流壓力。空置率上升，會對資金回流造成影響，一旦現金流癱瘓，也離停業不遠了。”易觀分析師吉之瑩對8號樓表示。

　　“瘋狂擴張時期，長租公寓背后多數有資本支撐；資本退潮后，誰裸泳誰尷尬。”林夕說。

　　蛋殼公寓CEO被調查，當晚觸發多次熔斷

　　“我準備離開蛋殼公寓了，有好的工作崗位可以推薦。”

　　2020年4月，一位在蛋殼公寓工作三年的員工對8號樓工作室表示，“公司數據不是很好看，可能需要提前做一些準備。”當被詢問運營數據以及細節，他表示，整個長租公寓行業近期都比較波動，“太具體的不方便說。”

　　彼時長租公寓赴美上市第一股青客公寓剛剛暴雷。青客公寓幾千租客、房東被套牢。在多個青客公寓維權群里，租戶們面臨幾乎相同的問題，“青客不給房東付房租，我人被房東趕出來了，租金貸還在按月準時扣款。”而房東維權群里，則在討論一個人性問題，“平臺跑路了，沒人付房租，要不要把租客趕出去。”在青客公寓之前，南京我樂公寓、杭州樂伽公寓兩家在當地小有名氣的長租公寓，在2019年末先后暴雷。

　　6月18日晚，蛋殼公寓發布公告，稱公司CEO高靖被調查，董事會已任命公司聯合創始人、董事兼總裁崔巖為臨時CEO，該任命即刻生效。

　　消息傳出，蛋殼公寓股票在開盤后迅速觸發熔斷，恢復交易后一度跌逾9%，隨后再度多次觸發熔斷。截至收盤，蛋殼公寓下跌6.32%，最新市值降至16億美元。

　　對于高靖被調查的事發經過以及原因，蛋殼公寓公關負責人回應8號樓：“高靖所涉調查與蛋殼公寓無關，高靖因創立蛋殼公寓之前參與的商業投資，目前正涉及地方政府部門調查，公司目前各項業務和經營活動一切正常。”

　　四年瘋狂擴張166倍，2019巨虧34億元

　　過去兩年蛋殼公寓在一線城市大規模擴張。據中國房地產協會網，截至2019年11月30日，蛋殼公寓已在北京、深圳、上海、杭州等13個城市落地，管理公寓數達43.27萬間，比2015年底增長166倍。

　　“長租公寓的財務狀況如同走鋼絲，繃得很緊，資金流都拿來擴張了，所以一旦租客驟降或資產證券化受阻，就容易崩盤。”業內人士林夕表示。

　　蛋殼公寓財報顯示，2017年、2018年、2019年和2020年第一季度，蛋殼公寓營收分別為6.57億元、26.75億元、71.29億元和19.4億元，虧損則分別為2.72億元、13.7億元、34.47億元和12.34億元，不斷擴大。

　　2020年一季度，蛋殼公寓虧損同比擴大約51%。

　　對于蛋殼公寓不斷擴大的虧損幅度，易觀分析師吉之瑩表示，“疫情復工延遲，人口流動性降低，用戶租房需求減少，是長租公寓普遍面臨的問題，或導致長租公寓虧損范圍拉大。”

　　林夕則表示，之前幾大長租公寓背后都有資本支撐，資本退潮后，誰裸泳誰尷尬。

　　現金流壓力進一步凸顯，“一旦現金流癱瘓停業就不遠了”

　　對于長租公寓來說，想要長遠發展，核心詞就是“穩健運營”。

　　“長租公寓屬于重資產行業，盈利能力弱，投資回報周期長，資金負債率偏高，面臨很高的資金鏈現金流壓力。”易觀分析師吉之瑩對8號樓表示。

　　“一旦現金流癱瘓，也離停業不遠了。空置率上升，會對資金回流造成影響，資金流的壓力就會集中凸顯出來。”吉之瑩說。

　　同策集團首席分析師張宏偉則認為，在長租公寓快速發展的過程中，積累了一系列問題，在2019年集中爆發。他說，“高收低租——是長租公寓行業在資本推動下，迅速規模化擴張過程中遇到的核心問題，也是要命的問題。”

　　2020年初的疫情讓租房市場的小陽春消失，更加加劇了長租公寓面臨的困境。“疫情后很多人沒有及時回到城市，導致長租公寓承受空置率上升的狀況。因此，從運營和營收角度來看長租公寓都相對艱難，有一些企業甚至出現暴雷的端倪。”張宏偉說。

　　“之前，還沒有出現疫情的時候，此類問題就已經很明顯，疫情會進一步凸顯長租公寓的高收低租對現金流的負面影響。”

　　“一般集中式公寓的空置率應盡量控制在5%以下，分散式公寓應在10%以下。”吉之瑩表示，超出這個數據將會很危險。在她看來，2020年新增入住量降低；同時還有退租情況，致使原有客戶流失，空置率大幅上升，長租公寓企業營業收入減少，加大其運營壓力。

　　“疫情之后，如果租房市場不回暖，可能會把長租公寓拖垮。”今年2月，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進曾對8號樓表示。

　　兩個月后，在入住量降低、空置率升高等壓力下，青客公寓在今年4月出現暴雷。對此，嚴躍進認為，“暴雷事件其實說明金融風險增大，也會使得其他頭部長租公寓經營面臨壓力，至少在融資和發債時，投資者會更加謹慎。”

　　過去有資本支撐，長租公寓、共享辦公等行業都“貪圖擴張速度，沒有精打細管”。對于長租公寓目前的狀況，林夕則直接坦言，“不容樂觀，長租公寓市場亟待進一步復蘇。”

　　在林夕看來，歸根結底，房租租賃市場還是一門賺取租金的生意。

　　“浪潮退去后長租公寓底層的商業邏輯，應該回歸到賺取微薄的租金差。簡而言之，就是拿房的時候要便宜，出租的時候不能低于拿房價，還要流出裝修、空置等基本運營空間。”

　　在同策集團首席分析師張宏偉看來，長租公寓需要回歸基本商業邏輯才能生存，“（企業）沒有回歸租金差本質，依舊試圖依靠資本的力量快速規模化，那么將會很危險，（那個）時代已經不復存在了。”

責任編輯：霍琦