8號(hào)樓工作室 文|劉娜

　　上周，繼2019年引發(fā)行業(yè)預(yù)警的樂伽公寓暴雷之后，南京長(zhǎng)租公寓我樂也突然人去樓空。本周，南京眾禾、杭州巢客、北京春宇我家陸續(xù)被指一邊拖欠業(yè)主房租，一邊讓租客續(xù)交押金。業(yè)內(nèi)甚至為此起了名稱，“跑路模式”。

　　長(zhǎng)租公寓頭部企業(yè)蛋殼、自如等，也頻現(xiàn)“租金貸”、“甲醛房”問題。長(zhǎng)租公寓在2020年開年集中出現(xiàn)負(fù)面風(fēng)波，與疫情后出現(xiàn)的空置率問題有關(guān)，也是對(duì)本身微利模式的大考和沖擊。“疫情推遲了盈利時(shí)間點(diǎn)。”

　　資本在這個(gè)行業(yè)也逐漸冷靜，專家認(rèn)為“過度依賴資本運(yùn)作的商業(yè)模式，看似資金大進(jìn)大出，實(shí)則處于高成本、低成長(zhǎng)的兩難境地，資金鏈任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都將是難以彌補(bǔ)的漏洞。”

　　過去兩年曾經(jīng)出現(xiàn)多起長(zhǎng)租公寓暴雷事件，包括樂伽公寓、鼎家、國(guó)暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產(chǎn)等。有媒體統(tǒng)計(jì)，截至到2019年末，高達(dá)69家公寓機(jī)構(gòu)“離場(chǎng)”，其中存在高租低收、濫用租金貸、跑路等占了約60%。

　　下一輪暴雷潮還遠(yuǎn)嗎？

　　疫情之下的“跑路模式”：暴雷潮要來了嗎？

　　2020年又有一家長(zhǎng)租公寓暴雷，留下一地雞毛。

　　3月22日，南京我樂公寓暴雷，業(yè)主遲遲未收到租金，到辦公地討要才發(fā)現(xiàn)這家公司大門緊鎖，人去樓空。目前，南京市當(dāng)?shù)嘏沙鏊呀?jīng)受理針對(duì)我樂公寓的報(bào)案。

　　“我樂”之后，多家小型長(zhǎng)租公寓在本周出現(xiàn)暴雷征兆。

　　本周南京另一家長(zhǎng)租公寓眾禾公寓由于“拖欠業(yè)主房租、物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)，經(jīng)多次催繳拒不支付”，租戶受到業(yè)主“斷水?dāng)嚯娡ㄖ保鈶魠s表示已經(jīng)按時(shí)繳納租金給長(zhǎng)租公寓。據(jù)媒體報(bào)道，去年年8月眾禾公寓就曾因?yàn)橄嗨茊栴}被租客告上法庭。

　　杭州巢客公寓，也是由于疫情期間拖欠業(yè)主租金問題，被當(dāng)?shù)刂鞴懿块T杭州市住保房管局約談。住保房管局工作人員表示，“最近巢客公寓的投訴很多，我們也非常重視”。在三月初，部分業(yè)主表示已經(jīng)收到拖欠的租金。

　　3月25日，北京長(zhǎng)租中介“春宇我家”也被曝出在收取租客租金和服務(wù)費(fèi)之后，拖欠房東將近一個(gè)月租金，導(dǎo)致房東、租客陷入兩難。

　　在已經(jīng)出現(xiàn)資金困境、拖欠業(yè)主房租的情況下，還要求租客續(xù)交押金，這種操作方式被業(yè)內(nèi)人士稱之為“跑路模式”。

　　隨之而來的就是人走樓空，或是資金鏈斷裂。

　　“單從數(shù)據(jù)來看，有的長(zhǎng)租公寓更像是從未打算盈利，租金高收低出、員工銷售提成遠(yuǎn)高于業(yè)內(nèi)水平、租客年付租金還有折扣。”一位長(zhǎng)租公寓從業(yè)者趙剛告訴8號(hào)樓，“這種商業(yè)模式優(yōu)點(diǎn)是會(huì)聚集大量現(xiàn)金流，但是盤子越大虧的越多，隨時(shí)都有跑路風(fēng)險(xiǎn)。”

　　錢從哪來？

　　“對(duì)于長(zhǎng)租公寓來說，想要長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，核心還是穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，管好資金鏈。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。長(zhǎng)期以來，長(zhǎng)租公寓由于資金回報(bào)周期較長(zhǎng)、重資產(chǎn)等因素，頻頻出現(xiàn)資金鏈緊張。去年上市的蛋殼公寓資產(chǎn)負(fù)債率就高達(dá)99.8%。

　　一方面，中小長(zhǎng)租公寓企業(yè)現(xiàn)金儲(chǔ)備相對(duì)薄弱，對(duì)疫情出現(xiàn)后空置率的的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。之所以長(zhǎng)租公寓在2020開年集中出現(xiàn)負(fù)面風(fēng)波，甚至有一批中小長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)暴雷預(yù)警，其本質(zhì)還是資金鏈的短缺。

　　“中小型長(zhǎng)租公寓企業(yè)原本就處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)，再加上當(dāng)前疫情對(duì)租賃行業(yè)的影響較為嚴(yán)重，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)隨之加大，預(yù)計(jì)2020年將有更多的企業(yè)面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。” 諸葛找房市場(chǎng)研究員姜國(guó)君表示。

　　一般來說，長(zhǎng)租公寓主要是通過“租金差”和“服務(wù)費(fèi)”獲取盈利。而出現(xiàn)暴雷預(yù)警的長(zhǎng)租公寓，則很多存在十分明顯的“高收低出”、“依賴預(yù)付租金”現(xiàn)象。據(jù)《錢江晚報(bào)》報(bào)道，杭州巢客公寓在出現(xiàn)問題前，曾有業(yè)主表示，巢客公寓簽約租金4900元/月，比傳統(tǒng)中介我愛我家等3800元/月的報(bào)價(jià)整整高出1100元/月的租金。

　　姜國(guó)君對(duì)8號(hào)樓表示，疫情一方面使開工延遲，另一方面也擊垮了部分中小微企業(yè)，短期內(nèi)因就業(yè)流入城市的人口會(huì)有所減少，長(zhǎng)租公寓企業(yè)將面臨客戶流失、市場(chǎng)縮水的短周期，房間空置率隨之上升。

　　問題就出在這部分空置率在沒有收入的情況下仍在持續(xù)產(chǎn)生成本，若企業(yè)無力籌措資金或不能妥善處置資產(chǎn)，很可能會(huì)發(fā)生現(xiàn)金斷流的風(fēng)險(xiǎn)。

　　另一方面，頭部長(zhǎng)租公寓過去幾年過度依賴投融資輸血，當(dāng)長(zhǎng)租公寓在資本市場(chǎng)遇冷，自我造血能力弱的頭部企業(yè)也出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張。

　　據(jù)投資中國(guó)網(wǎng)報(bào)道，2018年長(zhǎng)租行業(yè)約融資49筆，多集中于上半年。從2018年1月至2019年6月，自如公寓收到來自騰訊投資、紅杉資本、華平投資等投資方共計(jì)至少70億元人民幣的融資。

　　資本加持下，長(zhǎng)租公寓的發(fā)展進(jìn)入加速車道，長(zhǎng)租公寓與其他風(fēng)口賽道一樣，曾試圖迅速擴(kuò)張，通過規(guī)模制勝。2016、2017年各頭部長(zhǎng)租公寓不計(jì)成本爭(zhēng)奪房源，曾經(jīng)導(dǎo)致租房?jī)r(jià)格上漲，甚至出現(xiàn)房租倒掛，拿房?jī)r(jià)格比出租價(jià)格還貴。

　　瘋狂擴(kuò)張與不計(jì)成本搶奪房源，導(dǎo)致頭部長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)三個(gè)問題：第一，過度依賴資本不斷輸血；第二，高收低租；第三，資金鏈脆弱，高收低租導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓自我造血能力有限，一旦長(zhǎng)租公寓融資受阻，資金鏈斷裂就會(huì)出現(xiàn)暴雷現(xiàn)象。

　　在長(zhǎng)租公寓火了幾年之后，資本市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)租公寓的熱情已經(jīng)變冷。CV Source的數(shù)據(jù)顯示，2019年前7個(gè)月，僅有11家長(zhǎng)租公寓品牌獲得了融資，同比下降70%。而這11家公司也都是業(yè)內(nèi)頭部公司，包括自如、蛋殼、窩趣等。

　　“當(dāng)下長(zhǎng)租公寓企業(yè)，過度依賴資本運(yùn)作來獲取資金，看似資金大進(jìn)大出，實(shí)則處于高成本、低成長(zhǎng)的兩難境地，資金鏈任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都將是難以彌補(bǔ)的漏洞。”姜國(guó)君對(duì)8號(hào)樓說。

　　實(shí)際上，即便是頭部長(zhǎng)租公寓企業(yè)，也面臨巨額虧損問題。據(jù)招股書數(shù)據(jù)，2017年至今，蛋殼公寓累計(jì)虧損約42億元。據(jù)第一消費(fèi)金融報(bào)道，自如公寓在2015至2017年累計(jì)虧損近13億元。

　　“現(xiàn)階段平臺(tái)的營(yíng)收都遠(yuǎn)遠(yuǎn)抵不上成本支出，一旦長(zhǎng)租公寓融資受阻，資金鏈不能保持健康就會(huì)出現(xiàn)暴雷危險(xiǎn)。”投資行業(yè)人士表示，“從資本角度來看，蛋殼、自如們對(duì)于IPO的渴求并非源自于業(yè)績(jī)良好，而是希望活下去。”

　　盈利時(shí)間點(diǎn)推遲 長(zhǎng)租模式算不過來的賬

　　一直以來，長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式飽受質(zhì)疑。

　　“長(zhǎng)租公寓的賬是算不過來的，資金回報(bào)率才5%，現(xiàn)在大部分的融資成本都比這還要高了，投一筆虧一筆。” 《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》曾報(bào)道一位專注投資租賃領(lǐng)域的機(jī)構(gòu)投資經(jīng)理的看法。

　　“盈利模式來看，長(zhǎng)租公寓至少前三年都是虧損狀態(tài)，理論上接下來長(zhǎng)租公寓即將進(jìn)入一個(gè)盈虧平衡的時(shí)間點(diǎn)，”嚴(yán)躍進(jìn)告訴8號(hào)樓，“但是疫情可能會(huì)推遲長(zhǎng)租公寓的盈利時(shí)間點(diǎn)。”

　　“整個(gè)行業(yè)，新簽租房降至往年同期的15%-20%，出租率跟往年同期相比下降了10%，依賴預(yù)收比例較高的企業(yè)，受疫情影響更大。”優(yōu)客逸家CEO劉翔在接受《新京報(bào)》采訪時(shí)表示。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓的空置率一旦超過10%就會(huì)出現(xiàn)虧損。

　　回歸商業(yè)，長(zhǎng)租公寓本質(zhì)還是一個(gè)二房東生意。“本質(zhì)是需要低買高賣的算賬生意。”

　　趙剛算了筆賬，“長(zhǎng)租公寓的利潤(rùn)點(diǎn)，無非是租售差價(jià)、一個(gè)月的免租期以及服務(wù)費(fèi)。新房裝修至少需要20天，空置晾甲醛30天，約等于兩年間的免租期都用于裝修，還不算待租期的空置以及巨大裝修成本。而租售差和服務(wù)費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法覆蓋員工工資、后期維護(hù)等各種開銷。這也就是為什么頭部長(zhǎng)租公寓都在虧損的原因，帳是算不過來的。”

　　“這是一條不歸路，租房的價(jià)格再翻一番還是虧本的。”SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹曾表示，“長(zhǎng)租公寓的回報(bào)率最高不超過1%，賺錢的事情去做，不賺錢的事情別去做。別跟好多創(chuàng)業(yè)者一樣，以燒錢為榮。”

　　“長(zhǎng)租公寓單靠房租實(shí)現(xiàn)盈虧其實(shí)很難。因此長(zhǎng)租公寓嘗試過金融手段增加營(yíng)收，像是飽受爭(zhēng)議的‘租金貸’、‘套路貸’。包括裝修完就讓用戶入住的‘甲醛房’，本質(zhì)上都是長(zhǎng)租公寓想要縮短周期盡快實(shí)現(xiàn)營(yíng)收的體現(xiàn)。”行業(yè)觀察人士曾對(duì)媒體表示。

　　行業(yè)尷尬期 模式如何迭代？

　　目前， 長(zhǎng)租公寓的主要問題還是營(yíng)收壓力，長(zhǎng)租公寓暫未打磨出一個(gè)好的盈利模式。

　　1%-4%之間的資金回報(bào)率說明，長(zhǎng)租公寓是一個(gè)微利模式的生意。

　　長(zhǎng)期來看，長(zhǎng)租公寓在發(fā)展空間上具備足夠高天花板。數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到2030年我國(guó)流動(dòng)人口超過2.65億人，住房租賃市場(chǎng)空間達(dá)到4.2萬億。但問題是，還是需要更新迭代商業(yè)模式，增加資金回報(bào)率。

　　“在租金收入暫時(shí)無法平衡運(yùn)營(yíng)成本的情況下，長(zhǎng)租公寓企業(yè)需深挖客戶需求，提供多維度生活服務(wù)，成為真正意義上的生活管家，或許會(huì)帶來一定的增長(zhǎng)值。”姜國(guó)君表示，“另外，如何降低成本開銷是整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)都需要研討的課題。”

　　嚴(yán)躍進(jìn)也表達(dá)了類似的看法，長(zhǎng)租公寓的主要問題還是營(yíng)收壓力，沒有一個(gè)好的盈利模式。目前來講，第一，長(zhǎng)租公寓要積極吸引地方性政策的支持 ，在疫情之后長(zhǎng)租公寓支持性的政策肯定會(huì)出現(xiàn)。第二，長(zhǎng)租公寓如果想收租平衡，需要運(yùn)營(yíng)商設(shè)法降低成本，包括再次談判降低過高房租等。

　　對(duì)于長(zhǎng)租公寓的未來發(fā)展趨勢(shì)，姜國(guó)君認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓未來可能出現(xiàn)兩種發(fā)展局面，一種是存活下去的頭部企業(yè)逐漸蠶食市場(chǎng)份額；另一種可能性則是房東收回經(jīng)營(yíng)權(quán)，中介機(jī)構(gòu)改變以往粗放整租的模式，深耕細(xì)作以求利益最大化。

　　“行業(yè)目前的尷尬在于，從社會(huì)效益看確實(shí)一定程度促進(jìn)了住房租賃領(lǐng)域的發(fā)展，而從經(jīng)濟(jì)效益看企業(yè)卻是在割自己的肉。”

　　（文中趙剛為化名）

責(zé)任編輯：孫劍嵩