意見領袖丨陳東升

　　本文是我的新書《長壽時代》第9期連載，選自第五章《長壽經濟 海闊天高》。在上一篇文章中，我們對日本長壽時代與經濟發展的情況進行了介紹。從全球范圍看，美國是長壽經濟發展較早的國家，而養老社區又是美國長壽經濟最具有代表性的樣本。養老社區相關支出是很多美國老年人的一筆大額耐用消費品支出，這與中年人買房買車類似，因此養老社區是觀察長壽經濟的一個重要窗口。

　　美國的養老社區起步相對較早，目前已經形成了涵蓋多種服務類型的產業體系。對于身體仍較為健康的年長者，美國有活力養老社區供老年人居住?；盍︷B老社區的概念脫胎于房地產市場，一度被認為是房地產市場的一個細分領域，因此其商業模式與傳統房地產行業類似，開發商在完成建設后通過銷售房屋賺取利潤。但和普通住宅不同的是，活力養老社區還為老年人提供有針對性的其他配套服務，如休閑、娛樂、購物等，幫助他們以一種“活力養老”的方式度過退休生活。這類社區的興起，給美國龐大的中產階層提供了退休之后的一個優質養老選擇，推動了老年人的消費升級，促進了長壽經濟的發展。美國著名的養老社區太陽城（Sun City）和群村就屬于這類活力養老社區。

　　而對于年齡更大、未來可能會逐漸失能的老人，美國還有以提供各類養老服務為主的社區可供選擇，我們將其稱為設施型社區。按照為老年人提供生活及照護服務層次的不同，這類養老可以分為獨立生活（independent living）、協助生活（assisted living）、記憶照護（memory care）、專業護理（nursing care）等不同類別。如果一個社區既包括獨立生活區域，又包含協助生活、記憶照護、專業護理等專業區域，則稱為持續照料養老社區，簡稱CCRC。CCRC解決了老年人隨年齡增長不斷提升的照護需求，為老年人在退休階段提供了一站式護理服務。可以看出，這種設施型社區的一大特點是為老年人提供有針對性的養老及照護服務。商業模式也和傳統的活力養老社區不同，并不依靠銷售房產來獲得利潤。一般來說，設施型社區的參與者分為兩類，一類是物業持有者，主要通過持有物業獲得房產增值收益，另一類是運營商，主要通過提供各類養老服務獲得經營性收入，當然也有的機構選擇同時成為物業持有者和運營商。

　　整體來看，各類養老社區已經成為美國老年人退休后的重要選擇。美國老年人居住與照護投資中心（National Investment Center for Seniors Housing & Care，簡稱NIC）的數據顯示，截至2019年，提供更具專業性養老照護服務，且具備一定規模的持續照料養老社區運營的服務單元達到314萬戶，在住居民超過400萬人。隨著美國嬰兒潮一代全部邁過了55歲的門檻，根據相關數據推算，2020年美國購買或者租住在其他活力養老社區的家庭超過400萬戶，居民總數達到600萬~700萬人。因此，全美各類養老社區的居民總數在1000萬人左右，占比接近2020年全美55歲及以上人口總數的10%。

　　對于投資者而言，投資美國活力養老社區與投資美國普通房地產業類似，其收益取決于美國房地產市場價格的波動。但投資設施型社區的收益來源則分成兩種，一種是持有物業產生的房產增值收益，另一種是運營照護服務產生的經營性收益。美國商業地產服務機構CBRE（Coldwell Banker Richard Ellis）計算了美國這兩類投資的收益情況，結果顯示，美國的設施型社區投資收益整體較高且較為穩定。2004——2018年，美國設施型社區平均年化投資回報率為14.6%，高于公寓、辦公樓、酒店等商業住宅，是所有地產分類中最高的。從構成來看，養老社區的投資收益由資產價值增值和運營收益兩部分構成，2004——2018年，二者平均年化回報率分別為7.6%和7%。其中，資產價值主要和美國房地產市場的整體走勢有關，在金融危機前后波動較大，2006年年化收益率曾高達26%，但金融危機后的2009年則陡降至-9.3%。近年來則穩定保持在7%~10%。與之相比，運營服務的收益率常年穩定在5%~7%，成為美國養老社區投資收益的穩定器。與其他大類資產相比，美國設施型社區的收益率表現較好，相比于股票、大宗商品，收益更加穩定，相比于債券，收益率更高。

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　　美國活力養老社區的典范——太陽城

　　美國最早也最出名的活力養老社區是太陽城，位于美國亞利桑那州，那里氣候炎熱干燥，陽光充足，故稱“太陽城”。20世紀50年代，太陽城所在的區域還是一片半沙漠化的棉田，地產開發商德爾·韋伯敏銳地發現這一區域適合美國北部寒冷地區的人前來度假，因此著手修建了一個適合老年人的社區。由于當時活力養老社區的概念尚未普及，韋伯剛開始僅僅推出了少量社區住宅，以及一個購物中心、一個娛樂中心、一個高爾夫球場作為配套設施。1960年，太陽城開業。開業前，韋伯曾預計會有1萬人前來參觀，但是實際上火爆程度遠超想象，開業當天就來了10萬人，一時間交通堵塞，韋伯還因此登上了《時代周刊》的封面。經過多年的發展，太陽城不斷擴張，在原來的太陽城社區（Sun City）的基礎上又新建了太陽城西（Sun City West）、太陽城大觀（Sun City Grand）、太陽城之歌（Sun City Anthem）和太陽城節日（Sun City Festival）等4個社區。截至2019年這些社區共有居民約10.5萬人。

　　我曾在2010年參觀過太陽城，一進社區就被其優美的環境吸引。社區里綠樹成蔭，鳥語花香，還有許多室外泳池，不少老年人在泳池中鍛煉，或在岸邊休閑，與當時中國養老院里老人們吃飯服藥睡覺的景象有很大差異。太陽城中有許多種住宅類型，以獨棟和雙拼別墅為主，還有多層公寓、獨立居住中心、生活救助中心、生活照料社區、復合公寓住宅等。獨棟別墅位于高爾夫球場草坪周圍，空氣清新，賞心悅目，出門就可以打球。

　　為了滿足老年人各方面的生活需求，太陽城興建了大量的生活設施，包括7個娛樂中心，老人們可以進行游泳、網球等活動，另外還有2個圖書館、2個保齡球館、8個高爾夫場、3個鄉村俱樂部、1間美術館和1間交響樂演奏廳。老年活動中心和鄉村俱樂部不僅數量多而且活動內容豐富，活動中心里有健身房、電腦房、手工房等。在訪問時，我們看到了當時社區中張貼的各種活動宣傳單，活動包括舞蹈、音樂、繪畫等，貼滿了一整面墻，旁邊的一張日歷上標注著當月社區內舉辦的各類活動，寫得滿滿當當。同時，太陽城和當地的大學一起建立了終身學習研究院，為老年人終身學習提供了支持。在太陽城，老年人休閑、娛樂、購物等需求被充分滿足，這與當時中國老年人養老時天天面對柴米油鹽而力不從心的窘境形成了鮮明對比，給了我很大震撼。走廊的墻上寫著一句話，“我們打造場地，您來打造生活”（We Build the Place，You Build the Life），非常準確地描述了太陽城內老年人的生活狀態。

　　為了滿足老年人的醫療需求，太陽城從興建之初就著手為老年人提供良好的醫療條件，社區內的醫院于1969年破土動工，1970年首批兩座塔樓啟用，隨后醫院不斷擴建，增加服務和設施，以更好地滿足老年人的醫療需求。2008年，醫院完成了一次大規模的升級和擴建，以改善亞利桑那州太陽城及周邊地區的醫療服務。目前太陽城的醫院已躋身全美百強醫院，醫療設施也是全美一流的。

　　太陽城的活力生活方式不僅感染著在這里居住的老年居民，也感染著這里的工作人員。太陽城有專門為員工設置的榮譽墻，上面表彰了月度和年度優秀員工，年度優秀員工的照片被放在表彰墻的中間，笑容燦爛。工作人員向我介紹說，這里的員工有很強的榮譽感，沒有把工作當成一份朝九晚五的謀生手段，而是致力于把一生都奉獻給社區。這里的老人也和工作人員建立了密切的聯系，在多年的相互陪伴過程中，這種關系已經超越了服務者與被服務者的關系，變成了一種類似朋友和家人的關系。老年人因為獲得了良好的體驗，真心感謝服務人員，而這些服務人員也能因為這份工作獲得價值感和滿足感，感受到這份工作的獨特意義。太陽城自1960年開業，到我去時已經營業50年，經營者也傳承到了第三代人。一些工作人員的孩子也在社區里成長，最終選擇繼續在社區內工作，他們覺得這是一份有榮譽感、值得傳承的工作。

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　　富有生機的群村

　　除太陽城之外，美國另一個有代表性的養老社區是位于佛羅里達州的群村。佛羅里達州位于美國南部，陽光充沛，氣候宜人，天然地適合養老。群村的創始人哈羅德·施瓦茨在20世紀70年代以很低的價格收購了大片土地，因此能夠以相對合理的價格出售房屋。20世紀80年代，他的兒子加里·莫爾斯模仿太陽城的設置開始在這里建立養老社區，社區內也提供休閑娛樂和醫療設施，這些都使群村內的人口不斷增長。到2018年底，群村的人口已經超過12萬人，其中候鳥式居住的人大約占30%，另外70%的人成為當地常住居民。他們之中有工程師、計算機科學家，也有設計師、建筑師等。數據顯示，2018年群村居民的年平均收入為4.3萬美元，高于美國3.6萬美元的平均值。在小城內有4個大型活動中心、390個獨立生活的小型社區，有680多張協助生活或記憶照護床位、250多張專業護理床位。

　　2017年，我到訪群村，群村的管理層熱情地接待了我們。這片社區由莫爾斯家族經營，這個家族在當地很有聲望。我們到訪時創始人哈羅德·施瓦茨以及他的兒子加里·莫爾斯已經故去，施瓦茨的孫子和兩個孫女分別接管社區的運營、銷售和設計建造工作，家族的第四代也已經開始接手社區工作。在場的所有管理層都穿著休閑、親切熱情，很難把他們與社區的居民及工作人員區分開來。

　　在抵達群村的當天，我們就受邀觀看了群村的固定活動——馬球比賽。群村內建有馬球場，經常有馬球隊在這里比賽，社區中的老年居民是比賽的主要觀眾。由于創始人家族喜歡馬球運動，舉辦馬球比賽成了群村生活中的一項傳統。在觀看比賽時，我還了解到，場上騎著馬、戴著頭盔的一位球員竟然就是管理層的孩子。這種管理人員與社區生活融為一體的和諧氛圍讓我深受震撼。次日，我與考察團隊前往群村的辦公地點參加交流會議。群村是一片覆蓋了3個郡的巨大社區，占地100平方公里，社區內興建了36個高爾夫球場，球場之間小路斜貫而過，將整個社區分成了不同的區域。這里的工作人員向我介紹說，高爾夫球對于美國人而言有著很強的吸引力，許多美國人都向往著退休之后能夠經常打高爾夫球的愜意生活。在社區內，隨處見到的老人都充滿活力，這里的老人可以開汽車，更多的老人選擇開高爾夫球車，既經濟又安全。整個社區共有8萬輛高爾夫球車代步，老人們白天活動在各種球場上、俱樂部里，晚上則集中在3個城市中心廣場唱歌跳舞，每天不斷，從下午5點直到晚上9點，玩得非常開心。

　　我們了解到，群村同樣建有完善的醫療設施，包括一家擁有50張床位的小型醫院，一個擁有5個診所、近50位醫生的全科醫療團隊，美國醫療保險公司聯合健康還在城內設有3家醫療服務中心。群村的居民在社區內形成了自治的良好氛圍，建立了委員會處理社區內的大小公共事務，還制定了社區內的行為規范，管理公共秩序。在日常生活中，這種自下而上的管理也隨處可見，居民自發組成各種大大小小的俱樂部，數量大約有3000個，日常組織各類活動，豐富大家的生活，這對于降低老年人的孤獨感、提升老年人的幸福指數，有重要的意義。

　　此外，群村還運營著各類媒體，報道社區內事務，強化社區內居民的歸屬感。社區內的報紙發行量達5.6萬份，93% 的居民可以看到當天發行的報紙。社區還出版一份反映城市生活的月刊，發行量達到4.3萬份，幾乎覆蓋每一個家庭。城市的電視臺可以覆蓋社區內13萬個房間，城市的廣播電臺每天播送城市新聞。近年來隨著網絡媒體的興起，群村還建立了自己的各類社交媒體平臺。所有這一切都給我留下了很深的印象，我深切地感受到，如果給老年人提供充足的條件，他們釋放出的能量是很驚人的。

　　群村對當地經濟也產生了重要的推動作用。當地政府官員在2018年接受彭博社采訪時曾表示，從就業、地方經濟、稅收基礎等許多方面來說，群村都已經成為當地經濟的引擎。未來隨著更多居民入住，政府還計劃將更多的土地出售給群村，規劃面積可能達2000英畝（約8平方公里）?？梢哉f，群村發展了以充分滿足老年人各類需求為主要特征的長壽經濟，并對當地經濟產生了拉動作用。很多老年人在退休后會賣掉自己的房產，在佛羅里達或者亞利桑那這樣陽光燦爛的地方享受晚年，這種生活是令人向往的，從商業設計角度講，這種生活可以說是一種面向老年人的終極消費品。

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　　持續照料養老社區的代表埃里克森

　　埃里克森老年生活社區（Erickson senior living）由約翰·埃里克森在1981年創立，目前已經成為美國持續照料養老社區的代表。埃里克森2021年在美國11個州（科羅拉多、佛羅里達、堪薩斯、新澤西、馬里蘭、弗吉尼亞、賓夕法尼亞、得克薩斯、馬薩諸塞、密歇根和北卡羅來納）管理20余個社區，擁有員工1.5萬余人，服務老年居民2.7萬余人，其中3000多人為持續護理居民。

　　與太陽城主要依靠房屋出售獲得收入不同，埃里克森采用的是入門費加上每月食宿服務費的收費模式。大多數居民將自己現有的房屋出售以支付入門費，并結合社會保障和養老金收入支付每月的服務費。埃里克森尚未披露整體的財務數據，但從公開渠道可以獲得其在馬里蘭州和賓夕法尼亞州兩家CCRC的經營情況。數據顯示，2018—2019年，兩家CCRC的EBITDA率（息稅折舊及攤銷前利潤與營業收入之比）基本穩定在15%~22%，經營情況整體較為穩定。

　　埃里克森在醫療服務方面具有獨特的優勢，為老年人提供了獨立生活、協助生活、記憶照護、專業護理等全譜系的支持和照護服務。每一位居民在社區內都被指派了一名社工，社工定期向他們報到、向他們介紹社區資源、完成風險評估、實施危機干預。當居民身體狀況變差時，社工將幫助居民使用社區內提供的更高級別的護理服務。當居民需要記憶照護和專業護理等服務時，埃里克森也會對護理人員進行專業培訓，為患有阿爾茨海默病等認知障礙的老年人和生活完全無法自理的介護型老人提供針對性服務。此外，埃里克森配備了安保團隊，團隊成員有急救員（EMR）認證，以便迅速處理緊急事件。埃里克森社區內部擁有24小時安全和緊急響應服務，急救人員的平均響應時間約為4分鐘，為降低老年人發生意外情況提供了很好的支持。

　　與各類活力養老社區一樣，埃里克森提供了多樣化的服務設施。社區設施包括餐廳、健身中心、四季泳池、便利店、理發店、圖書館、創意藝術工作室等，精心設計的設施和吸引人的公共區域使社區成員易于保持良好的活躍度、參與度和健康水平。社區還為其居民提供往返于社區內部各個設施的班車服務。

　　埃里克森社區創建和出版了專門面向老年人的原創論壇報，刊登近期關于老年人的新聞，并提供各種專題文章、專欄、博客和競賽。該報面向十幾個州的退休人員，發行量約為50萬份，豐富了老年人的精神生活。此外，在慈善和社會服務方面，埃里克森也發揮了積極的作用。在2017年，社區居民共籌集了300萬美元獎學金，幫助全美1400多名學生上大學；2017年，有9000多名志愿者提供服務，使當地數十個慈善機構和組織受益。

　　埃里克森在發展歷程中經歷過一些起伏，但在今天看來，其模式仍然是相當成功的。2009年，埃里克森曾因金融危機的沖擊申請破產保護，之后被紅木資本（RedwoodCapital）收購了大部分資產，成為紅木資本的子公司。金融危機后，埃里克森借助其多年積累的強大運營服務能力渡過難關，重新回到了加速發展軌道，規模進一步擴大，目前已成為美國最大的CCRC運營商。埃里克森平均每家社區運營超1000張床位，而全美平均水平為200張床位。大規模的社區有助于降低各類固定成本，使埃里克森能夠比規模更小的競爭對手提供更多的養老項目和設施，從而吸引更多老年人入住。從這個角度看，規?；洜I對于養老社區是非常重要的。

　　我去埃里克森考察時，有一件事情令我印象深刻。當時創始人約翰·埃里克森先生帶著我參觀，碰到很多社區老人跟他打招呼，還對他說“謝謝你給我們提供這么美妙的養老生活”。我當時想，埃里克森是家私營企業，一個商業機構的市場化行為卻受到社區內居民這樣由衷的感謝。商業應當能夠為人類社會帶來進步，提升人們的生活水平和生命質量，只有這樣才稱得上是偉大的事業。

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　　對美國養老社區模式的再思考

　　從整體看，作為美國長壽經濟的重要代表，美國的養老社區起步較早，較好地滿足了老年人的各種需求，可以說是長壽經濟的一個典型樣本。活力養老社區為老年人提供了一種退休后的全新養老方式，CCRC則為老年人退休后的生活、醫療、照護需求提供了一站式解決方案。在長壽時代即將來臨的中國，逐漸增長的老年群體催生龐大的養老和醫療需求，這也意味著養老社區將是一個具有巨大成長空間的藍海。不過，需要指出的是，美國的養老社區并不是完美的長壽經濟代名詞，雖然這類社區在工業化后期的背景下解決了老年人的一些問題，但仍有許多值得反思和提升的地方。

　　當前養老社區所產生的長壽經濟樣本，無論是活力社區還是CCRC社區，都強調高品質的生活、娛樂、醫療護理消費，這種消費創造一種優越感，使人們覺得辛苦一生進行積累終于得到回報。其繁榮也和美國強大的經濟實力、龐大的中產階層規模和退休金制度密不可分。而長壽時代的到來將會給這種傳統帶來挑戰。我們在此前的分析中提出，一方面人們的生存時間大幅延長，而養老金面臨耗竭的風險，完全依靠年輕時的積累可能不足以支撐高品質的老年生活。另一方面，相當多的老年人在退休之后并不愿意完全與社會脫離，希望繼續參與社會生產和價值創造。與此同時，數據時代也會改變生產方式，助力長壽經濟領地的擴大，帶動長壽經濟的升級，為老年人繼續參與社會生產、創造財富提供可能。在這樣的背景下，我們認為未來的養老社區有可能變成消費與價值再創造相結合的新型社區。

　　美國養老社區的選址和營建模式也值得進一步思考。這些社區在地理上往往相對獨立，遠離城市，社區內的設施又相對完善，再加上居住者大多是65歲以上的老人，久而久之，容易形成一種相對封閉的內部文化，將社區內和社區外的人區分開來。對于不愿意與社會尤其是與城市生活完全脫離的居民而言，入住社區意味著一種權衡與妥協。我們認為養老社區應當在尋求相對獨立的地理環境和與社會保持聯系之間尋求一定的平衡，既要滿足老年人追求更好自然環境和較為清凈的居住環境的需求，又不能過度遠離城市，完全脫離家庭和熟悉的社會環境，使老人陷入自我封閉的狀態。

　　(本文作者介紹：泰康保險集團創始人、董事長兼首席執行官。)