意見領袖 | 夏磊

　　當前，我國房屋養老金制度正處于探索建立階段，大家關注房屋養老金錢從哪來、如何用、怎么管等問題。我們從國際視角探索，不同國家如何通過征收住房維修基金實現房屋的長期維護。本文是該系列研究的第二篇：新加坡視角。

　　新加坡房屋分為組屋、共管式公寓、私人住宅和其他住宅，不同類型社區的維修翻新方式不同。據HDB統計，截至2018年居民對組屋、鄰居和社區設施的滿意度分別高達93%、95%和98.6%，在國際上，新加坡組屋模式被視為解決當代住房問題的典范，組屋的維修與翻新由政府主導，市場實施，居民監督。共管式公寓則由居民制定維修更新計劃、籌集資金，政府承擔監督職責。

　　1、新加坡組屋的養老制度

　　1959年新加坡政府頒布《建屋與發展法》，1960年成立新加坡建屋發展局（HDB，Housing & Development Board），HDB負責新加坡的公共住房建設與管理，在全國范圍內推行公共住宅建設計劃。

　　根據《Singapore‘s Housing Policies：1960-2013》，1964年新加坡推出“居者有其屋”計劃，改變原有租賃房屋的形式，開始以低價向中低收入家庭銷售公共住房，面向家庭月收入低于800新元的群體出售組屋，并可以使業主每月的按揭還款額少于需支付的租金。

　　這種公共住房即為新加坡的特色住宅類型“組屋”，向所有有住房需求的人提供配有現代設施的體面居所。根據新加坡統計局數據，截至2023年，居住在組屋的家庭戶占78%，可以說是新加坡最普遍的住宅類型。

　　1.1、為何制定組屋翻新計劃？

　　隨著經濟水平提升，居民對居住環境提出了更高要求。“居者有其屋”計劃的實施使得組屋供給大幅增加，房屋自有率提升。隨著經濟發展，新加坡的人均GDP從1960年的428美元升至1990年的11862美元，經濟的繁榮帶來住房領域的消費升級，從滿足居住轉向品質需求。

　　組屋房齡增長，給居民生活帶來不便。據HDB統計，至1990年，新加坡66.8萬套已建成公共住宅中，20年-30年樓齡的老舊公共住宅占比達53.7%。早期公共住宅建筑逐漸老化，早期的設計和建造水平不再滿足居民生活需要，老年居民比例提升，停車位等公共設施短缺等問題逐漸顯現。

　　為應對這些挑戰，讓舊組屋持續保持房產價值和宜居性，從20世紀90年代開始，HDB開始實行組屋翻新計劃，并以此來推動新加坡的舊區改造。

　　1.2、組屋翻新計劃的變遷

　　新加坡組屋維修翻新包括日常維護和住宅重新發展計劃共同完成。

　　組屋的日常維護由業主、HDB分局、市鎮理事會三者共同參與。業主負責定期保養公寓個人區域，HDB會對具有專業資質的承辦商進行列表，以供屋主選擇。HDB分局會統一組織物業公司，提供全面的房屋管理及物業管理服務。市鎮理事會是自治法律實體，負責管理、維護和改善市區內組屋住宅單位和商業物業的共同財產，包括走廊、露臺、電梯、水箱、公共照明和開放空間。

　　組屋的翻新是由HDB組織，在不同時期制定針對不同問題的維修計劃。當前，新加坡政府開展住宅重新發展計劃，以保持老舊組屋的適住。包含家庭改善計劃（HIP）、電梯升級計劃（LUP）、鄰里重建計劃（NRP）、重塑我們的家園計劃（ROH）四類。

　　2007年HDB推出了家庭改善計劃代替主要翻新計劃和過渡期翻新延伸計劃中的室內改進項目。在99年的租約期內，組屋將進行兩次重大升級。第一個家庭改善計劃（HIP），幫助居民解決常見的維護問題，如混凝土剝落。第二輪政府改善計劃（HIP-II），旨在保障公寓的安全、宜居和保值。當公寓被HDB列入HIP計劃，且75%以上符合條件的新加坡公民家庭投票支持HIP時，組屋的翻新工作才會開展。組屋的翻新工程由社會公司承包，居民成立鄰里工作委員會，監督翻新工程的進展以及收集和反饋居民意見。

　　1.3、錢從哪來、如何用、怎么管？

　　早期的組屋翻新，資金大部分由HDB承擔，業主支付少部分。如主要翻新計劃（MUP）中，據《The Straits Times》（2004/01/22）的報道，第一次享受此項計劃的新加坡公民，如選擇標準更新，即不增加使用面積，則只需支付7%~14%的更新費用。以三房式為例，房主支付2700新元，HDB分擔34900新元。

　　當前，組屋的維修資金包含日常維護費以及住宅重新發展計劃資金共同完成。

　　組屋房主按月向市鎮理事會繳納維護費。組屋通過收取維護費（S&CC）來保持運作，組屋房主每月需繳納給市鎮理事會的費用，用來維護和升級組屋的公共區域。政府會根據屋主身份、屋主所擁有的財產情況對S&CC進行部分退款，也會出臺保障計劃給予公民S&CC退還福利。根據新加坡市鎮理事會提供的信息，經過優惠措施后，組屋居民每月需支付的S&CC一般在20至115新元之間，各市鎮相同房型的月度S&CC存在個位數差異。

　　市鎮理事會資金按分配在日常維護及周期性維修中。根據《2017年鎮議會（儲備基金最低繳款）財務規則》，S&CC用于支付日常維護工作，如清潔工程，園藝維護，垃圾收集和建筑物維護等。在市鎮理事會收集的資金中（包括S&CC），26%用于儲備基金，即長期周期性更換和大修，如周期性重新噴漆，以及屋頂系統、水泵和供水系統以及供電系統的更新或更換，14%用于電梯更換基金，用于更換電梯和電梯升級工程。

　　政府針對老舊組屋開展住宅重新發展計劃，4類計劃均由政府全額資助或補貼大部分費用。對于新加坡公民家庭，政府全額資助HIP的基本改進，并補貼大部分可選改進項。根據HDB信息，可選改進有很高的補貼，最高達95%。電梯升級計劃（LUP），由政府及市鎮理事會補貼大部分費用，公寓業主支付最多3000新元。鄰里重建計劃（NRP），由政府全額資助。

　　2、新加坡共管式公寓的養老制度

　　根據2023年新加坡統計局數據顯示，除78%居住在組屋的家庭戶外，另有約22%住房為共管式公寓、私人住宅和其他住宅，多數為高級公寓及其他公寓，面向改善需求的新加坡居民或國際購房者。新加坡政府規定建筑物擁有人有責任對建筑物進行維修，這也奠定了共管式公寓的維護方式。

　　2.1、錢從哪來、如何用、怎么管？

　　錢從哪來？新加坡公寓維修費包含在業主公寓月度服務費中。公寓維修費包含維修基金及儲備基金，由每月業主繳納服務費中的一部分構成。具體金額由公寓的年度股東大會（AGM）決定，受公寓的房齡、區位、單元數量、設施和份額價值等影響，不同公寓每月要支付的維修費相差較大，根據新加坡的房地產門戶網站2020年統計，一般費用在250至1000新元區間。

　　錢如何用？維修費分類分情況使用。維修基金用來保持公寓設施處于良好工作狀態的短期費用，儲備基金為維持公寓正常工作所需的非經常性和大額支出。

　　錢怎么管？住房維修基金管理由政府嚴格管控，最大程度上規避維修基金違規使用與儲備不足現象的發生。開發商在管理公司成立之前負責公寓管理，需設立維修基金。任何維護基金中的資金只能存放在根據法律許可的指定銀行，不得進行投資。開發商需設立維修基金賬簿，在規定時間完成每筆收支記錄。無論是收取維修費，還是從維護基金中支付任何款項，均需經過署長或委任代理人的批準。所有違反上述規定的行為，都將面臨高額罰款。署長委任代理人也可以開發商的名義向購房者發出書面要求，要求其支付應付的維護費。若購房者未支付費用，由此產生的費用及利息開發商可在有管轄權的法院追回。當為項目成立公寓管理公司后，需以管理法團名義開立銀行賬戶，完成一般維修基金轉存，并承擔相應責任義務。

　　3、新加坡房屋養老制度的啟示

　　確定適應住房發展進程的房屋養老維護周期和項目。新加坡的定期維修翻新機制，如規定外墻粉刷間隔不超過7年，結構檢查每10年進行一次，確保了房屋的持續宜居性，從根本上延長了房屋壽命。根據房屋的不同年齡和需求，制定不同的翻新計劃，例如新加坡面向生活水平的提升，提出主要翻新計劃，為三房式戶型提供增加房間的升級方案；應對老齡化社會的到來，通過EASE計劃進行戶內適老化改造，以滿足居家養老的需求；為滿足人們對環保住宅的需求，HDB興建生態鄰里，更新項目中也全面融入綠色、智慧、參與式改造等新理念和新技術；以及根據房齡不同提出HIP、HIP-II計劃，使每套組屋在使用期限內，有多次接受政府翻新的機會，保障公寓的安全、宜居和保值。我國住房養老也應是多次、長周期的更新與維護。對于不同城市，可根據住房發展進程，確定具體的更新周期。

　　不同類型社區適用不同的維修翻新方式。新加坡組屋與共管式公寓采取不同的維護方式，組屋維修與翻新建立以政府主導，市場實施，居民監督的運營維護機制。且HDB等機構主導房屋的建設和維護工作的同時，積極引入居民參與，如通過投票決定是否進行翻新，確保翻新計劃符合居民需求。更新資金的投入采取政府為主、居民少量負擔的分擔機制。共管式公寓面向高收入人群，其維修更新計劃及資金籌集由居民負責，政府承擔監督職責。

　　房屋養老制度注重監管和服務。透明的費用結構與補貼政策，明確業主在翻新中的費用承擔比例，政府提供高額補貼，減輕居民負擔，并通過透明的費用結構讓居民了解所需支付的費用。建立居民意見的收集與反饋機制，定期開展樣本家庭調查，收集居民對居住環境的看法和意見，并將這些反饋用于不斷優化更新改造工作。相關部門提供專業資質認證的承辦商名單，幫助業主選擇合格的服務提供者進行維護和翻新工作。建立健全的法規體系，對維修基金的使用進行嚴格監管，確保資金的合理使用和充足儲備。

　　風險提示：樣本有限，不足以反映市場全貌，僅供參考；數據可得性受限，部分數據口徑不完全一致，斟酌比對使用；不同國家基本面存在差異，并不具有完全可比性，國際經驗僅供參考；研究視角不同導致對房地產政策解讀存在偏差；歷史經驗的適用性受限，導致政策及數據推斷存在偏差。

　　1、新加坡組屋的養老制度

　　1959年新加坡政府頒布《建屋與發展法》，1960年成立新加坡建屋發展局（HDB，Housing & Development Board），HDB負責新加坡的公共住房建設與管理，在全國范圍內推行公共住宅建設計劃。

　　根據《Singapore‘s Housing Policies：1960-2013》，1964年新加坡推出“居者有其屋”計劃，改變原有租賃房屋的形式，開始以低價向中低收入家庭銷售公共住房，面向家庭月收入低于800新元的群體出售組屋，并可以使業主每月的按揭還款額少于需支付的租金。這種公共住房即為新加坡的特色住宅類型“組屋”，向所有有住房需求的人提供配有現代設施的體面居所。根據新加坡統計局數據，截至2023年，居住在組屋的家庭戶占78%，可以說是新加坡最普遍的住宅類型。

　　1.1、為何制定組屋翻新計劃

　　經濟水平提升，居民對居住環境提出了更高要求。“居者有其屋”計劃的實施使得組屋供給大幅增加，房屋自有率提升。根據HDB《Key Statistics（2022/2023）》統計，新加坡在第一個建房五年計劃（1960—1965年）期間，HDB供應組屋約5.4萬套，住房緊缺問題有所緩解。為增強民眾的國家認同感，新政府加大力度支持低收入階層以分期付款方式購買組屋，從供求兩端發力：一是頒布《土地征用法令》，賦予政府強制征地權利，支持HDB組屋建設；二是修改中央公積金制度，支持低收入會員公積金買房。

　　政策的實施使得“房荒”基本解決，住房自有率大幅提升。第二個建房五年計劃（1966—1970年）期間，HDB共修建組屋6.6萬套；第三個建房五年計劃（1971—1975年）期間共修建了11.4萬套組屋，基本解決了低收入人群“房荒”問題。1960年新加坡只有9%的居民居住于政府公寓，大量家庭通過購買組屋實現了住房自有，1970年住房自有率為29%，1980年增至59%，1990年達87.5%。

　　隨著經濟發展，新加坡的人均GDP從1960年的428美元升至1990年的11862美元，經濟的繁榮帶來住房領域的消費升級，從滿足居住轉向品質需求。

　　組屋房齡增長，給居民生活帶來不便。據HDB統計，至1990年，新加坡66.8萬套已建成公共住宅中，20年-30年樓齡的老舊公共住宅占比達53.7%。早期公共住宅建筑逐漸老化，早期的設計和建造水平不再滿足居民生活需要，老年居民比例提升，停車位等公共設施短缺等問題逐漸顯現。

　　為應對這些挑戰，讓舊組屋持續保持房產價值和宜居性，從20世紀90年代開始，HDB開始實行組屋翻新計劃，并以此來推動新加坡的舊區改造。

　　1.2、組屋翻新計劃的變遷

　　新加坡組屋維修翻新包括日常維護和住宅重新發展計劃兩部分。

　　組屋的日常維護由業主、HDB分局、市鎮理事會三者共同參與。業主需負責定期維護其公寓的個人區域。為了便利屋主，HDB會提供一個專業資質認證的承辦商名單供屋主選擇，以便他們能夠輕松找到合適的服務提供者進行必要的保養工作。HDB分局將統籌協調物業管理公司，提供全面周到的房屋與物業管理服務。市鎮理事會作為具有自治權的法律實體，承擔著對市區內組屋住宅和商業物業的共用部分進行管理、維護及改善的職責。這些共用部分包括但不限于走廊、露臺、電梯、水箱、公共照明設施以及開放空間，確保居民的生活環境得到持續的提升和優化。

　　組屋的翻新工作由HDB組織，根據不同階段的需求，制定針對性的維修與更新計劃。HDB于1989年發布主要翻新計劃（MUP），主要面向1975年前建成的住宅，對住戶單元、住宅區和社區內的公共區域三個層面進行翻新改造，包括增設生活設施、升級電梯設備、維修老舊管道等。業主還可以選擇增加空間的項目，例如新的多功能室、額外的廁所、新的陽臺或廚房/客廳的擴展。

　　1993年HDB發布了過渡期翻新計劃（IUP），該計劃與MUP并行，旨在為有翻新需求，但尚未能獲得MUP資格的社區提供翻新機會，選擇當時樓齡為10-17年的公寓進行，并專注于升級樓棟和社區內的公共區域，以提升居住環境和生活質量。

　　1995年啟動了選擇性整體重建計劃（SERS），以拆除方式進行社區更新。拆除具有高重建潛力的舊公共住宅區，如密度低、周邊有空地的住宅區，重建質量更優、密度和容積率更高的新住宅區。

　　2001年HDB發布單獨的電梯翻新計劃（LUP）。LUP的目標是通過提供每層都停靠的電梯，為居民提供100%的直達電梯服務。截至2022財年，已有超50萬戶家庭受惠于該計劃。

　　2002年，過渡期翻新延伸計劃（IUP Plus）取代過渡期翻新計劃，翻新建于1981-1986年間的公共住宅區，包含了“中期翻新計劃”和“電梯翻新計劃”兩個項目，使之可以同時開展。通過這種一體化的翻新方式，有效節約了時間成本和工程預算。

　　當前，新加坡政府開展住宅重新發展計劃，以保持老舊組屋的適住性。包含家庭改善計劃（HIP）、電梯升級計劃（LUP）、鄰里重建計劃（NRP）、重塑我們的家園計劃（ROH）四類。

　　2007年HDB推出了家庭改善計劃（HIP），代替主要翻新計劃和過渡期翻新延伸計劃中的室內改進項目。HIP計劃包括三個主要組成部分：基本改進、可選改進和活躍長者增強（EASE）改進。基本改進是確保公寓的安全性和適居性所必需的，包括更換損壞的管道、修復剝落的混凝土和更換電線等工作。可選改進旨在提高公寓生活質量，包括安裝新的浴室配件、升級前門和更換窗柵。EASE計劃旨在使公寓更適合老年人居住。如有超過65歲的家庭成員，或 60-64歲的日常活動需要協助的家庭成員，將有資格獲得EASE改進，包括預防跌倒的額外支持如在衛生間安裝扶手，方便老年人行動，如對現有地板進行防滑處理、加寬房門等工程。

　　在99年的租約期內，組屋將進行兩次重大升級。第一個家庭改善計劃（HIP），是在房屋大約30年左右時進行的首輪重大翻新，主要解決常見的維護問題，如混凝土剝落等。HIP-II計劃是繼HIP之后，在房屋達到大約60至70歲時引入的第二輪翻新，目的是保持房屋直到使用期結束都安全宜居。

　　鄰里重建計劃（NRP），于2007年8月推出，專注于樓棟和社區的改進。該計劃的一個關鍵特點是積極吸引居民通過對話和市政廳論壇共同決定他們社區的改進方向。

　　重塑我們的家園計劃（ROH）是一項超越傳統住宅區更新策略規模和范圍的HDB住宅區再生計劃，更類似于我國的城市更新。該計劃旨在更新和提升現有組屋社區及其設施，并在可能的情況下保留本土特色，同時融入新時代的發展。不同地區根據其特點和需求，制定了各自的改造重點，如榜鵝住宅區的重點在于實現其作為“21世紀海濱城鎮”的愿景。開發于20世紀50年代的道森舊住宅區轉變為具有空中花園、社區綠地和多代同堂生活的現代公共住房。

　　1.3、錢從哪來、如何用、怎么管？

　　在早期的組屋翻新項目中，HDB承擔了大部分資金，而業主僅需支付一小部分費用。如主要翻新計劃（MUP），據《The Straits Times》（2004/01/22）的報道，政府對總升級成本的大部分提供補貼，首次享受MUP計劃的新加坡公民業主，如選擇標準更新，即不增加使用面積，則只需支付7%~14%的更新費用。以三房式為例，房主支付2700新元，HDB分擔另93%。在標準套餐上額外選擇空間增加項目則為11000新元，HDB分擔另81%。

　　過渡期翻新計劃（IUP）完全由政府資助，相應的市鎮理事會負責管理IUP的實施，根據《新加坡組屋制度及其啟示》（張雙雙等）資料顯示，政府按照4000新元/間的標準給屬地市鎮理事會撥款。工程實施無需征得居民投票通過，HDB扮演顧問的角色，負責任命工程顧問，確保翻新工程的開展符合相關政策、法規和設計規范。

　　選擇性整體重建計劃（SERS），由政府依據《土地征用法》，以市場價征收舊屋。并先在周邊空地上建設新住宅區，待原居民遷入新單位或其他居所后，再拆除舊區。房委會會按當時的市價補償業主購置單位，并向業主提供一攬子安置福利，讓他們可以選擇以補貼價格在重置地點購買新單位。根據《Housing and Social Development》（Shi-Ming YU等）資料顯示，符合資格的業主可獲得額外20%的折扣，以最高30000新元為限。

　　當前，組屋維修資金由日常維護費用和住宅重新發展計劃資金共同組成，確保了組屋維護和更新工作的順利進行。

　　組屋業主按月向市鎮理事會繳納維護費。服務和維護費（S&CC）是確保組屋公共區域得到持續維護和升級的關鍵資金來源。政府根據業主的身份和財產狀況，對S&CC提供部分退款，并實施保障計劃，為公民帶來S&CC退還福利，從而減輕業主的財務負擔。根據新加坡市鎮理事會提供的信息，經過優惠措施后，組屋居民每月需支付的S&CC一般在20至115新元之間，各市鎮相同房型的月度S&CC存在個位數差異。

　　市鎮理事會資金按分配在日常維護及周期性維修中。S&CC用于支付日常維護工作，如清潔工程，園藝維護，垃圾收集和建筑物維護等。根據《2017年鎮議會（儲備基金最低繳款）財務規則》，在市鎮理事會收集的資金中（包括S&CC），26%用于儲備基金，即長期周期性更換和大修，如周期性重新噴漆，以及屋頂系統、水泵和供水系統以及供電系統的更新或更換，14%用于電梯更換基金，用于更換電梯和電梯升級工程。

　　家庭改善計劃（HIP），需要組屋社區符合HDB更新資格條件，且必須有超過75%符合條件的新加坡公民家庭投票贊成，組屋的翻新工作才會開展。對于新加坡公民家庭，政府提供全額資助來進行基本的改進工作。根據HDB信息，可選改進補貼最高達95%，居民支付的估計金額在630至1575新元之間。對于EASE改進，全套項目預計花費約2500新元，在政府高達95%的補貼后，新加坡公民支付的費用在125至312.5新元之間，具體金額取決于所住公寓的類型。

　　居民可以使用公積金全額支付上述費用，也可以選擇分期付款，如果居民難以承擔費用，可以向HDB管理分行尋求財務援助。組屋的翻新工程由社會公司承包，居民成立鄰里工作委員會，成員主要包括居民、基層領導人、HDB官員和市鎮理事會官員。鄰里工作委員會負責監督翻新工程的進展以及收集和反饋居民意見。

　　電梯升級計劃（LUP），需要街區75%以上符合條件的新加坡公民家庭投票支持。LUP計劃經費主要來自市鎮理事會的儲備基金。政府為新加坡公民提供補助，每戶家庭負擔最高3000新元的費用，55周歲及以上居民和貧困家庭還可申領特殊的高額補貼。

　　鄰里重建計劃（NRP），同樣需要街區75%以上符合條件的新加坡公民家庭投票支持，并由政府全額資助，市鎮理事會監管執行。

　　2、共管式公寓維修金制度

　　20世紀70年代以后，新加坡經濟迅速發展，人均收入水平大幅上升，新加坡開始發展私人住宅市場，滿足高收入家庭及外國公民的需求。從1981年開始，中央公積金局允許符合條件的居民提取公積金購買私人住宅，從資金上支持私人住宅發展。

　　根據2023年新加坡統計局數據顯示，新加坡約有22%住房為共管式公寓、私人住宅和其他住宅，多數為高級公寓及其他公寓，按照是否擁有土地所有權可分為有地私宅和非有地私宅。

　　新加坡政府規定建筑物擁有人有責任對建筑物進行維修，奠定了共管式公寓的維護方式。新加坡的建筑監督制度規定，建筑物擁有人有責任對建筑物進行維護，當建筑物沒有保持在良好可使用的狀態，或沒有處于適當和清潔狀態時，政府有關部門可發出書面通知要求，業主管理委員會進行維修等工作。

　　2.1、錢從哪來、如何用、怎么管？

　　錢從哪來？新加坡公寓維修費包含在業主公寓月度服務費中。公寓維修費包含維修基金及儲備基金，由每月業主繳納服務費中的一部分構成。具體金額由公寓的年度股東大會（AGM）決定，受公寓的房齡、區位、單元數量、設施和份額價值等影響，不同公寓每月要支付的維修費相差較大，根據新加坡的房地產門戶網站2020年統計，該費用在250至1000新元區間，以新元兌人民幣5.4換算，折合人民幣為1350元-5400元。

　　錢如何用？維修費分類分情況使用。公寓的維修基金，用以保持公寓的設施處于良好的工作狀態，維修基金涵蓋的領域包括：維護公寓設施處于良好狀態所需的其他服務、公寓的維修、更新和維護配件和固定裝置（如電梯）的費用、保護公寓免受火災和其他風險損害的任何保險費、支付租金和差餉、維修基金審計費用、管理維修基金和公寓產生的費用、除儲備基金外的其他經常性支出。

　　儲備基金，除了每月的維護成本外，還有保持公寓良好工作狀態所需的長期、非經常性和較大支出，包括更換漏水的屋頂、翻新共享設施以及刷新油漆等工作，以保持私人公寓的外觀整潔。此外，儲備基金還可用在意外和大額支出上，如更換升降機的費用，以及解決突然出現的大規模蟲害問題費用。

　　錢怎么管？住房維修基金管理由政府嚴格管控，最大程度上規避維修基金的違規使用與儲備不足現象的發生。開發商在管理公司成立之前負責公寓管理，需設立維修基金。維修基金中的所有資金必須存入依照1970年新加坡《銀行法》獲得正式許可的銀行中，不得進行投資。開發商需設立維修基金賬簿，在規定時間完成每筆收支記錄。無論是收取維修費，還是從維護基金中支付任何款項，均需經過屋宇署（BCA）署長或委任代理人的批準，署長或委任代理人有權在任何合理的時間全面及自由地查閱每筆維修基金的賬目及其他記錄。所有違反上述規定的行為，都將面臨高額罰款。署長委任代理人也可以開發商的名義向購房者發出書面要求，要求其支付應付的維護費。若購房者未支付費用，由此產生的費用及利息開發商可在有管轄權的法院追回。

　　當項目的公寓管理公司成立后，需以管理法團名義開立銀行賬戶，完成一般維修基金轉存，并由公寓管理公司承擔相應責任義務。為確保維修基金的適當支出，管理公司必須妥善記錄賬目。每年都會對賬目進行審計，其中經審計賬目將發送給署長。共管公寓業主將有機會在兩周內檢查經審計的賬目。如果業主發現與支出有關的任何問題，可以在年度股東大會（AGM）上提出。

　　3、新加坡房屋養老制度的啟示

　　確定適應住房發展進程的房屋養老維護周期。新加坡的定期維修翻新機制以及《建筑物維護和分層管理（電梯、自動扶梯和建筑物維護）條例》規定，外墻粉刷間隔不超過7年，結構檢查每10年進行一次，確保了房屋的持續宜居性，從根本上延長了房屋壽命。根據房屋的不同年齡和需求，制定不同的翻新計劃，例如新加坡面向生活水平的提升，提出主要翻新計劃，為三房式戶型提供增加房間的升級方案；應對老齡化社會的到來，通過EASE計劃進行戶內適老化改造，以滿足居家養老的需求；為滿足人們對環保住宅的需求，HDB興建生態鄰里，更新項目中也全面融入綠色、智慧、參與式改造等新理念和新技術；以及根據房齡不同提出HIP、HIP-II計劃，使每套組屋在使用期限內，有多次接受政府翻新的機會，保障公寓的安全、宜居和保值。我國住房養老也應是多次、長周期的更新與維護。對于不同城市，可根據住房發展進程，確定具體的更新周期。

　　不同類型社區適用不同的維修翻新方式。新加坡組屋與共管式公寓采取不同的維護方式，組屋維修與翻新建立以政府主導，市場實施，居民監督的運營維護機制。且HDB等機構主導房屋的建設和維護工作的同時，積極引入居民參與，如通過投票決定是否進行翻新，確保翻新計劃符合居民需求。更新資金的投入采取政府為主、居民少量負擔的分擔機制。共管式公寓面向高收入人群，其維修更新計劃及資金籌集由居民負責，政府承擔監督職責。

　　房屋養老制度注重監管和服務。透明的費用結構與補貼政策，明確業主在翻新中的費用承擔比例，政府提供高額補貼，減輕居民負擔，并通過透明的費用結構讓居民了解所需支付的費用。建立居民意見的收集與反饋機制，定期開展樣本家庭調查，收集居民對居住環境的看法和意見，并將這些反饋用于不斷優化更新改造工作。相關部門提供專業資質認證的承辦商名單，幫助業主選擇合格的服務提供者進行維護和翻新工作。建立健全的法規體系，對維修基金的使用進行嚴格監管，確保資金的合理使用和充足儲備。

　　證券研究報告《房屋養老金的國際經驗——新加坡視角》

　　對外發布時間：2024年9月12日

　　發布機構：國海證券股份有限公司

　　本報告分析師：夏磊

　　SAC編號：S0350521090004

　　(本文作者介紹：國海證券首席經濟學家)