意見領(lǐng)袖 | 莫開偉

　　央行在2024年下半年工作會(huì)議中提出要“把著力點(diǎn)更多轉(zhuǎn)向惠民生、促消費(fèi)”。2024年8月以來，央行在公開采訪中提到“推動(dòng)企業(yè)融資和居民信貸成本穩(wěn)中有降”、“研究儲(chǔ)備增量政策舉措”。諸多政策信號(hào)出現(xiàn)，再次引發(fā)了市場對存量房貸利率下調(diào)的關(guān)注，全社會(huì)對銀行存量房貸利率下調(diào)預(yù)期再起。

　　大家清楚地記得，2023年8月31日，央行聯(lián)合國家金監(jiān)總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確符合條件的存量首套房借款人可與承貸金融機(jī)構(gòu)協(xié)商降低利率。9月各銀行紛紛下調(diào)了存量房貸利率，大致進(jìn)行了兩種操作方式：一是新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，缺乏“自上至下”的準(zhǔn)確調(diào)降幅度；二是，新發(fā)放貸款在LPR上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸款利率的政策下限，對于房貸發(fā)放時(shí)利率加點(diǎn)較高的城市，下調(diào)空間更加有限。

　　如此，可能不少人對全社會(huì)對銀行存量房貸利率再生下調(diào)預(yù)期不太了解？事實(shí)上，之前銀行存量房貸利率沒有一步降至位，加上5年期LPR利率又有新的下調(diào)，銀行存量房貸利率與新發(fā)放房貸利率之間的差距較大。如據(jù)央行2023Q4貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，自去年9月份起各銀行存量房貸利率普遍執(zhí)行的加權(quán)平均利率已降至4.27%，但仍高于2024Q2新增房貸加權(quán)平均利率3.45%約82個(gè)基點(diǎn)，幾年前的存量房貸利率和當(dāng)前的利率差距在20%以上。由此，銀行存量房貸利率仍具較大下調(diào)空間；如果不降低，對于存量房貸者而言，顯得很不公平，也更會(huì)滋生存量房貸者的不平衡心理。

　　最為嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)是，外部環(huán)境變化帶來的不利影響增多，國內(nèi)有效需求不足，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇放緩，居民就業(yè)收入預(yù)期不穩(wěn)，傾向降低負(fù)債、減少利息支出。中國二季度經(jīng)濟(jì)放緩，二季度GDP實(shí)際同比4.7%，較一季度下滑0.6個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比為0.7%，低于一季度0.8個(gè)百分點(diǎn)。居民對未來就業(yè)、收入預(yù)期存在不確定性，這些都需要銀行下降存量房貸利率來讓廣大民眾“休養(yǎng)生息”。

　　對此，銀行機(jī)構(gòu)也應(yīng)傾聽社會(huì)呼聲，急切回應(yīng)民生關(guān)懷，順勢而為降低存量房貸利率。因?yàn)殂y行這么做，可能失去的僅僅是眼前的房貸利息收入，但收獲的可能是銀行意想不到的巨大社會(huì)效益和民生效益，對銀行長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展更會(huì)帶來巨大的推力。具體來看，銀行降低存量房貸利率將會(huì)對當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、金融業(yè)信貸經(jīng)營穩(wěn)定、社會(huì)穩(wěn)定等產(chǎn)生諸多正面金融效應(yīng)。

　　對銀行而言，暫時(shí)減少了一點(diǎn)利息收入，但換來的卻是良好的社會(huì)聲譽(yù)和融洽和諧的客戶關(guān)系，可為銀行經(jīng)營發(fā)展提供源源不斷的金融動(dòng)能。

　　雖然，經(jīng)過去年9月銀行對存量房貸利率的普遍下調(diào)，讓大部分存量房貸者享受到了金融優(yōu)惠政策的“陽光雨露”，但降低利率沒有完全到位；且在5年期LPR利率已從4.2%已下調(diào)到3.85%的情勢下，更加拉大了新房貸者與存量房貸者之間的貸款利率差距；這種情況存在，不僅難以化解存量房貸者對銀行房貸利率的不滿情況，激化銀行與存量房貸者之間的矛盾，也更無法抑制存量房貸者的“提前還貸”沖動(dòng)。由此，合理的調(diào)降存量房貸利率方案有助于銀行留存優(yōu)質(zhì)客戶，遏制“提前還貸潮”的蔓延，鞏固銀行按揭房貸信貸經(jīng)營“成果”；銀行應(yīng)做出適度讓步，把再次下調(diào)存量房貸利率列為重要信貸管理議事日程。

　　而且，這也能體現(xiàn)銀行的社會(huì)大局意識(shí)，央行在下半年工作會(huì)議上提出“推動(dòng)企業(yè)融資和居民信貸成本穩(wěn)中有降”，實(shí)際上也是對中央政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策的回應(yīng)，銀行機(jī)構(gòu)能夠及時(shí)對全社會(huì)降低存量房貸利率的預(yù)期引起重視，并及時(shí)疏導(dǎo)民間，將社會(huì)預(yù)期變成社會(huì)現(xiàn)實(shí)，既能體現(xiàn)銀行機(jī)構(gòu)具有敏銳的政策眼光和社會(huì)大局意識(shí)，也把對民生的關(guān)切放在重要位置，不“唯利是圖”，能充分體現(xiàn)銀行的大度情懷和民生情懷，這更會(huì)贏得會(huì)社會(huì)對銀行經(jīng)營的稱贊，也更會(huì)對銀行未來的經(jīng)營形成“無聲”的支持力量，減少經(jīng)營阻力。尤其，降低存量房貸利率對當(dāng)前樓市形勢低迷可起到一種較強(qiáng)的金融修正能量，對于緩解樓市銷售形勢持續(xù)下滑以及避免房地產(chǎn)“硬著陸”將起到一定作用。

　　再退一步，目前銀行雖然凈息差不斷收窄，但每年的盈利仍然超萬億元，而如果將存量房貸利率下調(diào)60至80個(gè)基點(diǎn)的話，相對約38萬億元的房貸規(guī)模來說，每年要減少利息收入約2300億元至2800億元，這對銀行每年盈利愈萬億元而言（比如2023年銀行經(jīng)營總利潤2.4萬億元，2004年上半年銀行經(jīng)營利潤1.3萬億元），仍然不會(huì)“傷筋動(dòng)骨”，對整個(gè)經(jīng)營而言也無傷大雅。

　　對存量房貸者而言，可以大大減輕還貸壓力和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，增加居民可支配收入以及提振消費(fèi)信心，對拉動(dòng)社會(huì)消費(fèi)形成巨大的金融推動(dòng)力。

　　對于絕大部分城市的年輕人而言，背負(fù)存量房貸、具有較大的償還房貸壓力應(yīng)是基本的生活現(xiàn)狀；尤其是背負(fù)巨額房貸每月償還貸款金額愈萬元的房貸者來說，下調(diào)存量房貸利率，確實(shí)能減少不少房貸利息，讓經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)壓力變得輕一些。

　　據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)剖析，如果將現(xiàn)有存量房貸利率下調(diào)60至80個(gè)基點(diǎn)，按照100萬元的30年按揭貸款、等額本息還款計(jì)算，可降低借款人月供約340元至450元，節(jié)約月供和總還款額7%至9%。從總量上看，若下調(diào)存量房貸利率幅度60至80bp，可為存量房貸者節(jié)省利息支出2280億元至3040億元。

　　可見，降低存量房貸利率可產(chǎn)生強(qiáng)烈的金融共振效應(yīng)，降低存量房貸的社會(huì)金融作用是巨大的，也是十分值得的：一則，可切實(shí)減輕房貸者負(fù)擔(dān)，撫慰存量房貸者情緒。降低存量房貸利率最直接的金融效能就是減少了房貸者的利息支出，減輕了家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，不僅讓之前房貸者心靈獲得很大的慰籍，對黨和政府以及銀行心存感激之情，更能提高他們的生活幸福指數(shù)，使廣大普通民眾有更多的獲得感。二則，存量房貸利率使得按揭房貸成本整體都出現(xiàn)了大幅下降，這對于激發(fā)民眾購房欲望、穩(wěn)定和擴(kuò)大購房需求、確保房地產(chǎn)能健康可持續(xù)發(fā)展、打破當(dāng)前樓市僵局、幫助更多房企化險(xiǎn)脫困、避免房地產(chǎn)調(diào)控“硬著陸”等都將起到重要“平滑”作用。三則，對抑制非正常的籌資償還按揭房貸起到有效作用，可確保銀行貸款數(shù)據(jù)的真實(shí)性。因?yàn)榇媪糠抠J與新增首套房貸之間的利差較大，使得大量民眾扎堆提前還款，一些手頭缺乏資金的按揭房貸者，不借違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”，作弊從銀行獲得的經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等貸款用于償還按揭房貸，不僅出現(xiàn)了信貸違規(guī)操作行為，影響銀行信貸真實(shí)性，也易誘發(fā)社社會(huì)金融風(fēng)險(xiǎn)，影響社會(huì)穩(wěn)定。四則，降低了存量房貸利率，等于是給民眾一項(xiàng)新的金融福利，使民眾用于償還房貸的支出減少，手中可用來消費(fèi)的資金增多，這對居民將手中更多的錢或者存款用于消費(fèi)和投資，對提振居民擴(kuò)大消費(fèi)意愿和消費(fèi)能力等都將起到直接推動(dòng)作用，對于我國激發(fā)內(nèi)需活力拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)也將起到立竿見影之功效。

　　當(dāng)然，對銀行下調(diào)存量房貸利率也不能采取“殺雞取卵”的方式，更不能持“殺富濟(jì)貧”的心態(tài)，應(yīng)考慮銀行的現(xiàn)實(shí)承受力和長遠(yuǎn)可持續(xù)的經(jīng)營力?？傮w原則是可在央行指導(dǎo)下，通過市場利率定價(jià)自律機(jī)制，引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率。具體說，一是保持存量房貸利率下調(diào)的靈活性，根據(jù)實(shí)際經(jīng)濟(jì)金融形勢實(shí)行靈活浮動(dòng)的政策，隨LPR利率或存款利率的升降而調(diào)高或調(diào)低，保持存量房貸利率的高度靈活性。二是只要是存量房貸，不管是首套房還是二套房或三套房都實(shí)行利率優(yōu)惠，讓降低存量房貸利率具有普適性，讓所有存量房貸都能享受到“陽光雨露”。三是充分考慮商業(yè)銀行的經(jīng)營實(shí)際，對存量按揭房貸多的商業(yè)銀行，央行可給予適當(dāng)?shù)恼呒?lì)，地方政府給予相應(yīng)稅收優(yōu)惠政策；比如央行對其進(jìn)行定向降準(zhǔn)提供更多的“無成本”資金，減輕商業(yè)銀行利差收窄和利潤減少的壓力，讓商業(yè)銀行能長久支撐存量房貸利率下降的負(fù)面沖擊，增強(qiáng)其降低存量房貸利率的積極性和主動(dòng)性，消除降低存量房貸的一切抵觸情緒，讓降低存量房貸的優(yōu)惠政策早日出臺(tái)，早日惠及民生！

　　(本文作者介紹：知名財(cái)經(jīng)評論人、獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)者)