文/新浪財(cái)經(jīng)意見(jiàn)領(lǐng)袖專(zhuān)欄作家 馮侖

　　01

　　問(wèn)：馮叔，請(qǐng)教一個(gè)與房地產(chǎn)有關(guān)的問(wèn)題。國(guó)慶節(jié)前夕，財(cái)政部和央行出臺(tái)了一些與房地產(chǎn)有關(guān)的具體政策，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，政策可以分為兩部分：一、首套個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)，放開(kāi)商貸利率下限；二、對(duì)出售自有住房并在一年內(nèi)購(gòu)?fù)亲》康募{稅人，予以退稅優(yōu)惠。

　　您覺(jué)得，在短期內(nèi)，換房退稅、首套房貸利率下調(diào)，以及降低公積金貸款利率，哪個(gè)政策刺激效果最大？房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖的標(biāo)志性特征會(huì)是什么？

　　馮叔：國(guó)慶節(jié)前后，出臺(tái)了一些政策，降息以外，對(duì)同城換房的稅也有一些減免，都是為了刺激大家對(duì)商品住房的需求。

　　我想，這些政策滯后兩三個(gè)月，慢慢地會(huì)有一些效果。因?yàn)榇蠹覍?duì)這些政策的消化、理解，還要通過(guò)一些個(gè)案，以及一些專(zhuān)業(yè)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，才能傳達(dá)到客戶(hù)這邊。所以它會(huì)有一定的效果。

　　但是說(shuō)，要整體讓住宅這個(gè)市場(chǎng)完全回到 2020 年之前那樣一個(gè)狀況，我認(rèn)為是已經(jīng)不可能了。

　　未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是住宅市場(chǎng)的恢復(fù)，有兩個(gè)特征。

　　一是剛需的部分和剛改的部分，增量總還是會(huì)有的，而且每年都會(huì)有一定的增量。這個(gè) 10 年 20 年之后都有，只要中國(guó)城市人口還在增加，這個(gè)都會(huì)有。這是一個(gè)基本面。

　　你第一次買(mǎi)房，這是剛需。然后你有了孩子，老人也要一起住，原來(lái)的房子不夠住，你再換房子，我們可以稱(chēng)這樣的改善叫剛改。

　　剛需和剛改這部分還會(huì)有一個(gè)基本的量，但這個(gè)量也不會(huì)像 20 年之前增長(zhǎng)的幅度這么大。

　　第二是在結(jié)構(gòu)上細(xì)分。未來(lái)的復(fù)蘇，會(huì)伴隨著一些結(jié)構(gòu)上的改變。

　　比如說(shuō)，原來(lái)很多人有投資性的需求，趁著市場(chǎng)的逐漸恢復(fù)，會(huì)把原來(lái)手里的一些房賣(mài)掉。也就是說(shuō)，投資性的客戶(hù)還是在持續(xù)地減少，這對(duì)市場(chǎng)有一定的承壓。

　　另外，大家會(huì)更安全地去買(mǎi)房。也就是說(shuō)，在自住、改善以及租賃之間，大家會(huì)有一個(gè)選擇。以后的結(jié)構(gòu)，政府提供的租賃房會(huì)增加一定的比例。剛就業(yè)的年輕人，租賃的房子的比例也會(huì)增加一部分。

　　所以，未來(lái)總量會(huì)些微的上升。但是結(jié)構(gòu)的改變，特別是在首次置業(yè)、改善置業(yè)、租賃住房之間，這些結(jié)構(gòu)性的改變還是最重要的。

　　住宅領(lǐng)域的細(xì)分化，市場(chǎng)、客戶(hù)的細(xì)分，服務(wù)的細(xì)分，將會(huì)是未來(lái)總量逐步恢復(fù)以后，最重要的一個(gè)變化。

　　02

　　問(wèn)：還有一個(gè)問(wèn)題。最近有這樣一個(gè)新聞：上海一業(yè)主，為了把自己的房子賣(mài)出去，開(kāi)出巨額懸賞。除去中介費(fèi)后，額外獎(jiǎng)勵(lì)。第一，獎(jiǎng)勵(lì)賣(mài)出房子中介 22 萬(wàn)現(xiàn)金。第二，獎(jiǎng)勵(lì)兩部以上蘋(píng)果 14 pro max，價(jià)值 23398 元。總獎(jiǎng)勵(lì)高達(dá) 25 萬(wàn)元。再加上 75 萬(wàn)的中介費(fèi)，中介做這一單可以賺 100 萬(wàn)。

　　對(duì)該業(yè)主如此‘刺激’的售房獎(jiǎng)勵(lì)，一些網(wǎng)友表示不解，‘為什么他寧愿多給中介費(fèi)都不愿降點(diǎn)價(jià)？’也有網(wǎng)友認(rèn)為，這套房子還有不少議價(jià)空間，房子的成交價(jià)格將低于 2230 萬(wàn)元的報(bào)價(jià)。對(duì)此，您怎么看？

　　馮叔：這是業(yè)主的權(quán)利。業(yè)主愿意額外獎(jiǎng)勵(lì)幫他賣(mài)房的人，同時(shí)又不影響中介公司的收入，我覺(jué)得首先這是他權(quán)利。

　　這也反映出一種心態(tài)。我們知道，市場(chǎng)上房產(chǎn)交易越來(lái)越困難。現(xiàn)在在北京，一套二手房，你掛出來(lái)，沒(méi)有 10 個(gè)月，12 個(gè)月，你大概賣(mài)不出去。但這個(gè)業(yè)主比較著急要成交。市場(chǎng)現(xiàn)在的價(jià)格又不太支持他自己的報(bào)價(jià)。比如說(shuō)他想賣(mài) 2200 萬(wàn)，可能市場(chǎng)只能支持 1800 萬(wàn)。他用獎(jiǎng)勵(lì)這個(gè)方式，有可能還是按  2100 萬(wàn)的價(jià)格賣(mài)出去了，他還是多賺了 200 多萬(wàn)，超過(guò)市場(chǎng)的價(jià)格。

　　所以這說(shuō)明這個(gè)上海人比較聰明，也比較會(huì)算賬，比較會(huì)做生意。但這種事，估計(jì)不會(huì)發(fā)生在東北，東北可能就是很簡(jiǎn)單，一下減到 1800 萬(wàn)，結(jié)果還賣(mài)不出去，1500 萬(wàn)賣(mài)了，就這樣。但是上海人會(huì)正面的激勵(lì)。他不是用降價(jià)來(lái)激勵(lì)，而是維持價(jià)格，用獎(jiǎng)勵(lì)來(lái)激勵(lì)你買(mǎi)他心目中那個(gè)價(jià)格，所以他也不吃虧。

　　（本文原發(fā)于：風(fēng)馬牛地產(chǎn)研究院）

　　(本文作者介紹：萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)，自媒體“馮侖風(fēng)馬牛”出品人)