當我們判斷房地產市場到底有沒有泡沫，或者泡沫有多大，我們可以看房子的價格和居民收入的比例，也可以看房地產的供需關系。本文主要討論后者。

房地產的供需關系可以用兩種方法來觀察。

一種是用靜態的方法，我們可以看一共蓋了多少房子，每人平均的居住面積是多大。

第二種是用動態的方法，我們可以看房地產的增長速度，同時把它和人口的增長速度做比較。

研究房地產的一個很大問題是統計數據不完整、不精確，不同的數據來源出入很大。

這也跟中國的住房性質的多樣性有關：實際上我們平時所關注的城市里的商品房只是整個中國房地產供給的一小部分，大部分的住房屬于保障房（包括經濟適用房、共有產權房、棚改安置房、廉租房、公租房）或者自建房（擁有自有土地的單位和個人，通過雇用他人施工而建造的房屋）。

01

對房地產供給的動態觀察

我國有關住宅竣工面積的統計有三種主要數據源。

第一種來自《建筑業統計年鑒》，統計的是建筑企業完成的住宅竣工面積（建筑業口徑）。

第二種來自《固定資產統計年鑒》，統計的是房地產企業完成的全社會住宅竣工面積（房地產口徑）。

第三種來自《房地產統計年鑒》或《固定資產統計年鑒》中的房地產開發部分，統計的是每年商品房住宅竣工面積（商品房口徑）。

從規模上看，三種口徑相差甚遠：

從2004年至2020年，建筑業口徑下共計竣工350億平方米，房地產全社會口徑下共計竣工275億平方米，商品房口徑下共計竣工110億平方米。

由于商品房只是房地產的一種，我們的分析必須依賴建筑業口徑和房地產口徑的數據。

我們發現，從2004年至2010年，建筑業口徑明顯小于房地產口徑，該期間建筑業口徑累計竣工85億平方米，房地產口徑累計竣工106億平方米；

2011年至2020年，情況相反，建筑業口徑明顯大于房地產口徑，該期間建筑業口徑累計竣工264億平方米，房地產口徑累計竣工169億平方米。

形成這種差異的原因有兩個：

第一，建筑業口徑只統計具有建筑業資質的企業所施工完成的竣工面積，由資質外建筑企業承建的，不在統計范圍內，但是后者承建的比例越來越小。

這一點可以通過農村建筑隊的產值情況來印證，農村建筑隊的資質等級一般在四級以下，從1985年至2001年，我國農村建筑隊的總產值占全部建筑產值的比重從31.5%下降到23%，2002年以后統計局沒有再公布農村建筑隊的產值，但是我們有理由相信，這種下降的趨勢是持續的。

所以，在2004年至2010年期間，房地產口徑比建筑業口徑遺漏的部分更少，這段時間應該采納房地產口徑的數據。

第二，從2011年開始，建筑業口徑大于房地產口徑，而且差距越來越大，統計局的解釋是，建造房屋不一定都通過房地產企業，但通過建筑業企業的情況比較普遍，因此建筑業口徑略大。

這個解釋是可信的，比如自建房就不太可能通過房地產企業建造，但大都會經由建筑企業建造。

我國還存在著為數不小的小產權房。小產權房是指在農村集體土地上建造的房子，這類房子盡管有鄉或村一級政府頒發的產權證，但由于未經土地、規劃、建設等主管部門許可，沒有繳納土地出讓金等相關稅費，從而無法獲得國家土地、房屋管理部門頒發的國有土地使用權證和房屋所有權證。

小產權房更有可能通過建筑企業建造從而統計在建筑業口徑下，而不是房地產企業。

所以，在2010年至2020年期間，盡管建筑業口徑仍然遺漏了資質外企業承建的部分，但是相比房地產口徑遺漏的要少，這段時間應該采納建筑業口徑。

綜上所述，從2004年至2010年，按照房地產口徑，我國累計竣工住宅面積106億平方米，年均竣工15億平方米；

2011至2020年，按照建筑業口徑，累計竣工264億平方米，年均竣工26億平方米；

兩者合計，17年間，總共竣工371億平方米，平均每年竣工22億平方米。

02

對房地產的靜態觀察

關于住宅總面積的統計也有兩個數據源。

第一個是國家統計局每隔10年進行的人口普查，目前官網上可以直接獲得2000年、2010年和2020年三次人口普查結果。

普查分為短表和長表，短表是住戶的大致信息，由全部住戶填寫，包括家庭戶數和人數，以及每戶住房建筑面積，只需用家庭總戶數乘以戶均建筑面積就可以得到全國家庭戶的住宅建筑總面積；

長表是更加詳細的信息，包括住宅建筑類型、建成年代、住宅設施狀況（廚衛等）、住房來源（購買/自建等）、房租費、戶主信息等，長表只在全部住戶中抽取10%填報。

統計局每隔5年還會進行一次1%的人口抽樣調查，除樣本量與普查不同外，調查的內容完全一致。

但是，普查和抽樣調查只提供家庭戶的住宅情況，不包含集體戶。

根據2020年的普查結果，全國家庭戶住宅建筑總面積約542億平方米，其中，城市185億平方米，鎮124億平方米，農村233億平方米。

第二個住宅總面積來自統計局發布的《城鄉住戶一體化調查》，該調查每年在全國范圍內抽選1800多個調查縣/市/區、共16萬戶，只發布城鎮和農村人均住宅建筑面積，必須乘以人口數才能得到總住宅建筑面積。

2019年，我國城鎮人均住宅建筑面積為39.8平方米，乘以城鎮人口約8.8億，城鎮住宅總面積約350億平方米。

農村人均住宅建筑面積48.9平方米，人口5.2億，住宅總面積254億平方米。

加上城鎮的面積，全國住宅建筑總面積約604億平方米。

把兩組數據進行對比，顯然人口普查的結果小了最少60億平方米。

我們認為集體戶住宅是形成這種差異的重要原因。人口普查只包括家庭戶的住宅情況，不包括集體戶。

集體戶以一個住房單元為一戶進行登記，成員之間僅限于集體居住共同生活，沒有家庭關系。

我國集體戶分為四類：現役軍人、學校集體戶口、單位集體戶口和人才市場集體戶口。

2020年，我國屬于集體戶的人口總數約1.2億。假設這類人群的人均居住面積與城鎮人均水平一樣（39.8平方米），則總住宅建筑面積約48億平方米，加上普查住宅總面積的542億平方米，就是590億平方米，這和城鄉住戶調查的數據相仿。

03

動態和靜態觀察的邏輯自洽

我們得到的動態和靜態觀察的數據是否能夠邏輯自洽？

我們可以按如下方式進行估算：2020年住宅存量=2010年普查基數+累計竣工數-累計拆遷數。

《固定資產統計年鑒》提供了2004年至2017年歷年農村住宅竣工面積，2018年開始提供農村住宅投資的同比增速，假設面積增速與投資增速一致，由此我們可以獲得完整的農村住宅竣工面積，全國住宅竣工面積扣減農村部分就是城鎮住宅竣工面積。

另外，普查和抽樣調查為我們提供了一份時間間隔為5年的、城市和鎮的住宅面積分布，可以按此比例對城市和鎮的住宅竣工面積進行拆分。

在普查以及抽樣調查中，統計局分別提供了城市、鎮和農村建成于不同年代的住宅面積，假設只拆遷2000年之前的住宅，2000年以后建造的住宅不予拆遷，這樣，只要對比兩次調查中建造于2000年之前的住宅的面積差異，就可以估算出城市、鎮和農村的拆遷面積。

按此方式，我們的估算結果如下：

2010年全國住宅存量388億平方米，其中，城市住宅102億平方米，鎮住宅78億平方米，農村住宅207億平方米；

2011至2020年，全國住宅累計竣工287億平方米，分拆后，城市住宅累計竣工122億平方米，鎮累計竣工91億平方米，農村累計竣工75億平方米；

對比2020年和2010年兩次普查中建成于2000年之前的住宅面積，估算的全國拆遷面積68億平方米，城市拆遷6億平方米，鎮拆遷12億平方米，農村拆遷50億平方米；

由此得到2020年末全國住宅存量約607億平方米，城市218億平方米，鎮157億平方米，農村232億平方米。

我們估算的住宅總面積約607億平方米，與城鄉住戶一體化調查（604億）非常接近。

在拆分歷年城鎮和農村住宅竣工面積時，農村住宅竣工面積用的是房地產口徑，所以估算的農村住宅面積（232億）略低于城鄉住戶一體化調查（261億），而估算的城鎮住宅面積（375億）略高于城鄉住戶一體化調查（350億）。

04

農村也有房地產泡沫

要看房地產的供需是否平衡不能光看全國的平均數，因為人口是流動的，從農村向城市流動，從經濟不發達的內陸地區向經濟發達的沿海地區流動。

人口流出的地方，住宅就很可能過剩；人口流入的地方，住宅就相對稀缺。

根據人口普查和抽樣調查提供的家庭戶人均住宅建筑面積，從2005年至2020年，農村人均住宅建筑面積年均增長3.3%，同一時期農村常住人口年均減少2.3%。

從2004年至2011年，農村住宅年竣工面積從6.2億平方米提高至9.5億平方米，年均增長6%，但到了2020年，年竣工面積已經下滑至4.8億平方米，平均下降7.3%。

人口從農村流出，都去了哪里？

如果比較各地級市、縣級市以及縣的人口增速，我們發現人口流動具有兩個特征：一是人口向地級市聚集，二是人口向地級市、縣級市和縣各自的中心城區聚集。

2006年至2020年間，地級市的市轄區人口年均增長2.4%，其中，城區人口年均增長2.5%；

縣級市的市轄區人口年均增速只有0.6%，但是縣級市的城區人口年均增長1.5%；

縣的人口年均下降1%，但是縣城人口年均增長1.8%。

未來的城鎮化趨勢會不會持續？

我國目前的城鎮化率約64%，綜合國際情況來看，未來尚有10~15個百分點的提升空間，這意味著仍將有1.5億~2億人從農村轉移至城鎮，在人口遷出的同時，農村的住宅將被大量空置。

這種人口流動趨勢會不會逆轉？

比如，這些進城務工人員退休后會不會返回農村養老？

我們認為很難。城鎮化之所以是全球的發展趨勢，是因為人口的聚集能夠更有效率地為老百姓提供各種必需的服務：工作機會、教育、醫療。

年輕人進城是為了工作和子女教育。老年人退休了醫療就變成了極其重要的需求，再加上與子女貼近帶來的天倫之樂，很難想象退休的進城務工人員會自覺自愿回農村養老。

那么，如果城鎮化的趨勢持續下去，農村的大量住房將會永久性閑置。

從這個意義上講，農村的房產實際上是個巨大的泡沫。農村的房產沒有杠桿，也沒有很高的價格，所以不會引爆金融危機。

但是，由于農村房產的供需失衡是結構性的，大量的已有供給將因為失去需求而變得無用。

（劉勁為長江商學院會計與金融學教授）

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