意見領(lǐng)袖 | 連平

　　隨著行業(yè)政策和宏觀經(jīng)濟先后轉(zhuǎn)暖，下半年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)將好于上半年，樓市回暖已在路上。預(yù)計三季度房地產(chǎn)銷售將完成筑底，全年房價可能出現(xiàn)先抑后揚的態(tài)勢。從運行周期看，下半年房地產(chǎn)行業(yè)將進入短周期上行階段，2023年的大部分時間行業(yè)可能運行在上行過程之中。下半年可能出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)實物地產(chǎn)的配置時機，REITs、龍頭房企股票債券等不動產(chǎn)相關(guān)證券的配置價值也將有所提升。投資者可根據(jù)自身情況適當(dāng)實踐多元化配置，降低投資風(fēng)險。

　　房地產(chǎn)市場正逐步回暖

　　房地產(chǎn)銷售有望率先企穩(wěn)回升。在需求管理政策大力松動后，三季度房地產(chǎn)銷售可能完成筑底，四季度銷售增速將重拾正增長?？紤]到部分城市限購、限貸等限制性措施在下半年仍將繼續(xù)退出，購房者在疫情得到有效管控后將回到房地產(chǎn)市場。參考過往經(jīng)驗，住房信貸增速回升到銷售改善一般需要兩到三個季度。上半年4月份為地方政府政策密集出臺的時期，往后推算預(yù)計在下半年10月前后樓市銷售可能出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)好。

　　年內(nèi)重點城市可能會有“金九銀十”，但成色不足。根據(jù)以往類似周期的運行特點，在房地產(chǎn)周期進入上行初期階段，伴隨著房貸利率和首付比例的下調(diào)，購房者需求大致在政策釋放兩到三個季度后開始真正轉(zhuǎn)好。2012年和2015年年初，政策主基調(diào)均為支持或鼓勵住房消費，并伴隨著多次降息降準(zhǔn)等貨幣政策的實施，地方政府也通過調(diào)降房貸首付比例、放松公積金政策等方式改善房地產(chǎn)銷售環(huán)境，從而促成了傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”行情。今年由于受到宏觀經(jīng)濟等因素影響，疫情之下部分購房者仍存在觀望情緒，預(yù)計“金九銀十”行情相比以往成色可能不足。但疫情因素導(dǎo)致的前期部分積壓需求可能在下半年逐步釋放，若房企竣工及預(yù)售加快，樓市可能于國慶前后在重點城市率先較快轉(zhuǎn)暖。預(yù)計三季度市場銷售跌幅趨緩，并在四季度有可能保持每月平均5%以上的銷售增速，全年商品房銷售面積增速下跌約12%，較上半年跌幅大幅收斂。

　　下半年房價可能“先抑后揚”，本輪全國房價的拐點大致在三季度末或四季度初出現(xiàn)。國內(nèi)房價運行的變化具有很強的周期性特征，幾乎每兩年半到三年會經(jīng)歷一次低點。此輪房價下行周期始于2019年下半年，期間由于2020年疫情第一輪沖擊對房價的中長期運行產(chǎn)生了階段性的擾動。但在2021年三季度重新回到了下行通道之中，在今年二季度遭受到疫情的二次沖擊并延續(xù)至今。住房金融政策及地方政府政策階段性回暖，會有利于房價預(yù)期向好的方向發(fā)展。參考歷史數(shù)據(jù)，預(yù)計下半年全國新房房價環(huán)比均值將由-0.1%逐步轉(zhuǎn)為+0.1%，二手房價格環(huán)比均值也將由-0.2%轉(zhuǎn)為止跌。

　　熱點城市樓市可能率先復(fù)蘇。當(dāng)前房地產(chǎn)市場正處于去庫階段，商品房待售面積處于過去三年半高位。三、四線城市商品房去化壓力較大，樓市相對冷清，房價在下半年大多數(shù)時間內(nèi)仍面臨不小下行壓力。大城市短期可供出售的現(xiàn)房庫存偏低，北京、上海、杭州等地區(qū)商品房去化周期在1年時間左右，疊加去年土地成交價格上漲因素，大城市房價有望在三季度中后期出現(xiàn)企穩(wěn)回升，并于四季度加快上行。

　　土地市場將觸底并小幅回升。下半年土地購置面積將高于上半年。在住房銷售和金融環(huán)境改善的推動下，房企資金狀況將有所好轉(zhuǎn)，有利于推動更多房企參與土拍市場。加之房企優(yōu)質(zhì)土儲庫存處于較低水平，尤其是資質(zhì)相對優(yōu)良的央企國企、以及重點城市的城投公司，有望在下半年加大購置土地的力度，但難阻土地購置費可能的連續(xù)兩年的負增長。部分重點城市為了彌補土地財政缺口，有意愿擴大土地供應(yīng)，結(jié)合已經(jīng)有部分城市宣布下半年集中供地拍賣的次數(shù)，預(yù)計下半年土地供應(yīng)情況會有所好轉(zhuǎn)。土拍規(guī)則有可能在下半年進一步松動，包括適度擴大土地溢價率和降低土地購置成本，房企拿地靈活性將有所提升。下半年土地成交價格較上半年可能會有所回落，但與2021年同期相比，房企可能會更多參與城市等級相對較高的地區(qū)，導(dǎo)致這些地區(qū)土地購置價格同比漲幅依然較大。

　　房地產(chǎn)投資將企穩(wěn)反彈。下半年房企運行狀況邊際改善將支持投資回升。得益于住房銷售回款走升和住房金融政策加碼，下半年房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的主要分項均會有不同程度的改善，包括預(yù)收款、自籌資金和銀行貸款，半年度環(huán)比增幅分別為8%-30%不等。下半年房屋新開工及建安工程投資將有所改善，四季度下行收斂的幅度可能更大。

　　結(jié)合2021年下半年基數(shù)偏低的因素，下半年房地產(chǎn)投資增速料可能會在三季度止跌企穩(wěn)，并于四季度小幅反彈，全年房地產(chǎn)投資仍有望實現(xiàn)小幅增長?；鶞?zhǔn)判斷，三季度末房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能收窄至-2.5%，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資可能達到約14.8萬億，同比增長0.6%，增速為歷史最低水平，但較2022年上半年明顯回升。

　　不動產(chǎn)多元化配置的市場環(huán)境正在形成

　　下半年，優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)資產(chǎn)仍然具有很好的配置價值，并會呈現(xiàn)良好的配置時機。未來我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要特征，是在人口變量平穩(wěn)的格局下向大型和特大型城市持續(xù)流動。因此從實物房產(chǎn)來看，一線和重要二線的大城市房產(chǎn)長期仍會受益于大量流動人口的需求支撐，具有保值增值的功能。考慮到部分城市在未來一段時間內(nèi)存在老舊小區(qū)改造、新城開發(fā)等項目建設(shè)需要，而年內(nèi)四季度其房價存在一定上行壓力。建議在堅持“房住不炒”原則基礎(chǔ)上，適當(dāng)關(guān)注大城市優(yōu)質(zhì)地塊的新房改善型配置機會。

　　伴隨著宏觀經(jīng)濟基本面在下半年企穩(wěn)回升，優(yōu)質(zhì)房企的債券、股票及REITs等不動產(chǎn)證券將進一步體現(xiàn)其配置價值。投資者對房地產(chǎn)行業(yè)的證券投資可以持審慎積極態(tài)度。過往在房地產(chǎn)投資下行壓力較大時期，優(yōu)質(zhì)房企債券年化收益率在5%-7%之間，有著不錯的回報。下半年房地產(chǎn)景氣度回升對部分被低估的房企債券將起到估值修復(fù)的作用，值得關(guān)注。

　　二級市場房地產(chǎn)股票短周期處于上行階段。截至2022年6月底，房地產(chǎn)行業(yè)市盈率為12.7倍，過去十年市盈率均值在14-15倍，當(dāng)前行業(yè)估值處于歷史較低水平區(qū)間。去年因部分房企債務(wù)問題，行業(yè)估值最低跌破7倍，此后在去年9月央行“兩個維護”開始，房地產(chǎn)行業(yè)進入估值修復(fù)階段。伴隨著房地產(chǎn)市場運行逐步回暖，下半年資質(zhì)優(yōu)良的央企、國企房地產(chǎn)開發(fā)公司盈利增速料有所抬升，估值修復(fù)特征將會顯現(xiàn)。結(jié)合房地產(chǎn)寬松政策到年末仍然具有延續(xù)性，考慮到當(dāng)前優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)股票估值普遍低于行業(yè)平均水平，未來其配置價值有望進一步體現(xiàn)。

　　政策支持公募不動產(chǎn)REITs上市。銀保監(jiān)會2021年末批準(zhǔn)保險資金投資該領(lǐng)域，REITs以其輕資產(chǎn)模式和專業(yè)管理的特點，使底層資產(chǎn)項目實現(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流，年化回報率可達到4%-10%不等，長期具有戰(zhàn)略配置價值。6月份國金中國鐵建REIT募集資金超過400億元，受到投資者追捧。在風(fēng)險方面，需要對首批REITs解禁保持警惕。

　　當(dāng)前市場環(huán)境下，不動產(chǎn)投資以實物地產(chǎn)為主，長周期、高杠桿的特點正在改變。投資者可以根據(jù)自身資金體量、流動性要求等要素，合理規(guī)劃長周期實物地產(chǎn)和短周期不動產(chǎn)相關(guān)證券的配置比例，實現(xiàn)多元化配置。多元化投資既有助于獲得超越市場平均的投資收益，也有助于降低投資風(fēng)險，讓不動產(chǎn)投資更為穩(wěn)健。

　　(本文作者介紹：植信投資首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究院院長、華東師范大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)部名譽主任、博士、教授、博士生導(dǎo)師、享受國務(wù)院政府特殊津貼。)