意見領袖 | 任澤平團隊

　　導讀

　　本文試圖從理性、客觀、專業、長遠的維度，探討當前房地產商品房預售制的起源、歷史功績、當前問題及建議，給出兼顧短期和長遠的建議，促進房地產市場長期平穩健康發展。

　　核心觀點：是該取消商品房預售制了，用你的錢，建你的房子，還爛尾了，這是對購房者的不公平。以后誰有錢誰建房，沒錢沒實力的別建了，不能把包袱甩給老百姓和社會。98年房改時，全國缺房子，開發商缺錢，預售制是權宜之計，現在全國套戶比超過1，從大開發進入存量時代，對購房民眾不公平的預售制已經過時了，該取消了，改為現房銷售。以后一手交錢，一手交房，天經地義。當然二次房改是個技術活，兼顧化解停貸、復工保交樓、重組房企債務、恢復市場信心以及長效機制，長效機制四大關鍵是推動城市群戰略、人地掛鉤、金融中性穩定和房地產稅。這樣有助于落實中央房住不炒精神、有助于保障購房老百姓權益、有助于房企穩健發展，一舉多得，謀劃長遠。如果按照經濟規律辦事，中國一定能實現房地產軟著陸和長期平穩健康發展，跨過這道關，解好這道世界難題。

　　1 當前停貸現象的深層次原因：預售制負面效應凸顯

　　整體來看，當前停貸項目占比較小，但是要高度重視，防患于未然，避免風險升級。如果及時出臺統籌兼顧各方的有效措施，順勢推動二次房改，則能借機將房地產市場發展推向正軌。

　　停貸項目所屬房企絕大部分是此前債務違約的風險民營房企，主要分布在河南、湖北、湖南等地。

　　從區域分布看，截至7月13日，停貸項目主要分布在河南、湖北和湖南，河南涉及樓盤35個，占全國的34%；湖北和湖南其次，問題樓盤均為15個，余下多數省份如江蘇、江西、河北的停貸樓盤基本上為個別現象，在5個以下。

　　從城市看，河南、湖北、湖南省省會，即鄭州、武漢、長沙的停貸樓盤居前，分別為26、7、5個。其他二線城市如沈陽、南寧、昆明、合肥的停貸項目分別有3、3、2、2個。而其他弱二線和內陸基本面較差三四線單城市項目個數基本維持在2-3個。

　　從所屬房企看，大部分是此前“爆雷”的民營房企，當然，違約房企的大部分項目還是在努力交付中。

　　總體來看，涉事樓盤主要是延期交付多年的樓盤，以及未到交付時間，但資金緊張、難以復工的停工盤，反映出了商品房預售制的負面效應愈發凸顯。

　　2客觀評價預售制的功過：曾經作出重大貢獻，現在已經過時并弊端日益凸顯，需要改革

　　為什么建議取消預售制度？預售制度怎么來的？國外什么情況？簡單科普一下：商品房預售最早源于中國香港，俗稱賣樓花，賣期房，是一種開發商放杠桿的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺資金，借鑒中國香港，引入了商品房預售制度。其實，當前世界不少國家存在預售制。但是，重點來了，發達國家一般有嚴格的監管保障措施，開發商在項目獲得政府批準后才可以開始銷售，買家在購買期房后并非像中國一樣在支付完首付款后從銀行一次性貸款支付剩余全部房款，而是根據開發商工程進度在完全交房前進行分期支付。所以，預售制度是需要嚴格的資金監管、分期支付以及違約處罰措施作為保障的，如果沒有這些保障措施，一定會觸發風險，對購房民眾不公平，所以不如借機取消預售制度，以后改為現房銷售。客觀講預售制度有一定歷史階段性，現在中國住房進入存量時代，取消預售制度有助于降負債降杠桿，不再把爛尾風險甩給老百姓和社會，當然這需要配套房企債務重組、復工保交樓、恢復市場信心和房地產長效機制。這是個技術活，只要堅持市場化改革，中國一定能化解這個難題，讓房地產回歸實體經濟和居住屬性，安居樂業。

　　作為中國商品房銷售的最主要方式，預售制極大縮短房企現金回籠周期，同時增加市場商品房供應，推動了城鎮化發展進程。商品房預售最早出現于中國香港，俗稱賣樓花，賣期房，是一種房企放杠桿方式。上個世紀九十年代，中國內地住房制度改革初期，由于房企缺少資金，商品房供應量小，借鑒中國香港經驗，引入商品房預售制。預售制在過去20多年對中國房地產市場的穩步發展起到了重要作用，不僅解決了房地產市場快速發展階段的資金需求，也提高了居民居住水平，中國城鎮居民從筒子樓住到住宅小區，從全民蝸居到基本適居，住房事業取得巨大進步，數十年時間走完發達國家幾百年城鎮化路程。預售制當前已成為我國商品房銷售最主要方式，2021年我國期房累計銷售面積達15.6億平，占總商品房銷售面積的87%。

　　世界很多國家存在住房預售制，各國市場發展狀況、行業環境的不同導致預售制的具體內容存在較大差異，發達國家普遍有嚴格的資金監管、分期支付以及違約處罰措施作為保障。房企在項目獲得政府批準后才可以開始銷售，但買家在購買期房后并非像中國一樣在支付完首付款后從銀行一次性貸款支付房款，而是根據工程進度在完全交房前進行分期支付。如果房企因故延遲了工程進度，購房者可以和房企協商以推遲付款，并要求房企給予一定的補償措施。此外，如果房企無法在合同規定的日期內交付，購房者可根據合同要求退款或賠償。

　　3 取消預售制是二次房改的大勢所趨

　　隨著中國房地產市場從增量時代步入存量時代，商品房預售制的使命或已完成。根據我們的《中國住房存量測算報告》，2020年中國城鎮住房套戶比為1.09，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12，中國住房整體已經總體平衡。經過20多年的高速增長，房地產增量時代已經基本結束，全國房子建得差不多了。除了人口流入的都市圈城市群面臨一定住房短缺，大部分東北、西北以及非都市圈城市群的低能級城市，已經出現供給過剩，由于人口外遷嚴重，未來過剩程度還將加深。行業進入存量時代，意味著在中期將進入洗牌階段，其程度參考當年的紡織、家電。

　　不可否認，預售制背后潛藏的風險確實存在，當前的負面效應愈發凸顯。大家想想，絕大部分商品是一手交錢一手交貨，預售制是對購買者的單方面不公平制度，購房老百姓幾乎承擔了所有商品不能交付的風險。從個人層面看，預售制對購房者非常不公平，比如，交房等待期一般為兩年，在此期間，購房者不僅承擔銀行利息，還要承擔延遲交房、房屋質量、房產證延期辦理甚至不能交房的風險。從行業層面看，預售制助推部分房企過度舉債、高杠桿擴張，若遇到下行周期，會引發資金鏈斷裂、項目擱置等系列風險。

　　我們曾提出“房地產是最堅硬的泡沫，要軟著陸，避免硬著陸，用時間換空間”。改革既要下定決心，也要考慮有個過程。短期看，立刻取消預售制不現實，當前房企資金緊張，會加大房企壓力，難以保障其他項目順利交付。長期看，若能逐步取消商品預售制、實現現房銷售，不僅能減少房企過度承諾、住房質量不過關等問題，同時也有助于降低房企的杠桿，是人心所向，也是時代必然。

　　簡單講，如果取消預售制，改為現房銷售，開發商將拼的不是五花八門、眼花繚亂、不知道能不能兌現的營銷手段，而是所見即所得的過硬的產品質量和誠信，這才是對購房民眾的最根本最實質的保障，這樣將極大的提升開發商的建筑質量，實現良幣驅逐劣幣。所有商業的本質是向善，是以客戶為中心，房地產也不能例外，老百姓買房子是天大的事，爛尾毀三代，好房幸福一家人。從這個角度，取消預售制、實施現房銷售是實現老百姓安居樂業、社會長治久安、企業健康發展的重大措施。

　　作者十年前在國務院發展研究中心參與財稅改革方案研究時，對預售制、房地產稅、人地掛鉤、金融穩定、房企杠桿率等進行過長期系統的專項研究。（參考后來形成的專著《房地產周期》《全球房地產》）

　　在取消商品房預售制這個問題上，已經有一些地區開始探索。2019年廣東出臺《關于商品房預售制意見通知》，表示將逐漸探索試點商品房現房銷售制度與商品房制度取消的可能性；2020年海南發布《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，要求新出讓的土地建設商品房的規劃的，全部要實行現房銷售制度；湖南在《湖南省推進新建商品房“交房即交證”改革實施方案》中明確規定，2022年起，湖南省所有城鎮規劃范圍內新取得國有建設用地使用權的預售商品房項目必須實施“交房即交證”。

　　4 長短結合促進房地產市場平穩健康發展

　　借鑒國際經驗，預售制度需要嚴格資金監管、分期支付以及違約處罰措施作保障，否則大概率觸發風險，對購房民眾不公平。短期看，當務之急是建立風險防控機制、加強資金監管、保交樓、保民生，長期看，不如借機逐漸取消預售制，適時改為現房銷售。

　　客觀講，預售制有一定歷史階段性，但現在中國住房進入存量時代，取消預售制有助于降負債降杠桿，保障房地產平穩健康發展，不再把風險甩給老百姓和社會。當然，這是系統工程，不是只取消預售制就可解決問題，需要配套房企債務重組、復工保交樓、恢復市場信心和房地產長效機制。這是個技術活，只要堅持市場化改革，中國一定能化解這個難題，讓房地產回歸實體經濟和居住屬性，安居樂業。

　　短期穩房市措施：當前房地產復蘇基礎并不牢固，在堅持“房住不炒”前提下，各地應繼續因城施策適度松綁偏緊調控政策，促進房地產市場信心恢復，促進軟著陸。

　　1）適當降低人口流入地區限購門檻，充分尊重人口和產業向都市圈城市群集聚的客觀規律。

　　2）適度松綁二手房限價政策。部分熱點城市仍實行二手房貸款限價政策，銀行按相關部門規定參考價給購房者貸款，參考價僅是市場價的7-8折，居民合理貸款額度明顯受限。

　　3）下調首套首付比和改善型二套首付比，減少剛需人群和改善型購房人群的首付壓力，實現居民“住有所居”“住有宜居”。

　　4）通過貸款展期、債務重組、并購等方式化解風險。允許部分房企銀行貸款進行展期，緩解短期現金流壓力。給予優質房企合理并購貸款、并購債支持，在行業內部通過并購重組化解風險，防止風險傳染與擴大。支持金融機構市場化參與房企不良資產化解、保交樓，創設一些金融工具。

　　5）加強資金監管，嚴格要求房企與監管機構、監管銀行簽訂監管協議，對信用不同的房企實行差別化資金監管額度，按照工程進度支取相應比例資金。

　　長期住房制度建設。根據我們對美國、日本、英國、中國香港、德國、新加坡等住房制度和房地產市場的研究，結合中國住房制度現狀和發展階段特點，建議以城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、房地產稅為四大支柱構建長期住房制度。

　　一是推動都市圈城市群戰略。根據對世界上幾十個國家上百年的人口大遷移研究發現，人口往都市圈城市群遷移集聚是基本規律，人隨產業走，人往高處走。

　　二是以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優化土地供應。

　　三是保持貨幣政策和房地產金融政策長期穩定。

　　四是穩步推動房地產稅試點。穩增長是今年宏觀經濟頭等大事，年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件，未來有必要建立科學的經濟模型評估房地產稅對各方影響。

　　(本文作者介紹：經濟學家)