意見領袖 | 任澤平團隊

　　1 普查年份常住人口數據，輔以小學生數能有效判斷人口流動趨勢

　　分析人口數據需首先了解人口統計規定，很多謬誤產生的原因在于對統計規定不了解。中國人口數據統計調查主要有三種方式：一是人口普查，從1990年開始在尾數逢“0”年份進行，數據比較準確，但仍存在漏登，1949年以來共開展7次；二是1%人口抽樣調查（俗稱“小普查”），在尾數逢“5”年份進行，數據相對準確；三是其他年份的1‰人口變動情況抽樣調查，數據偏差相對較大。不同抽樣方式得到的數據不可混用比較，10年一次的人口普查是最準確的人口資料，所以我們以10年為間隔進行分析，即2000-2010年和2010-2020年。

　　小學生數據來自教育部門，準確度較高，代表著年輕人口潛力，可通過地區與全國比較、入學政策等差異，從而對比分析人口流動。小學生人數為教育機構的登記上報數，一般比較準確。中國學齡兒童入學率先后于1987年、1994年超過97%、98%，1999年后基本在99%以上，2018年達100%。盡管部分地區可能存在為獲取義務教育補貼而虛假登記的動機，但比例較小。在學術研究中，小學招生數可用于修正人口普查對出生人口等低齡人口的漏登，2016年我國普通小學招生數1752.5萬人，比6年前2010年人口普查時的出生人口多出164.5萬人，意味著當時0歲人口漏登率不低于9.4%。2020年全國地級行政單位中僅有18個缺失小學生數據，占比0.8%。

　　除人口流動外，在讀小學生人數變動也受人口結構變化、地區入學政策及教育資源供給等影響。從人口結構看，與1949年建國后三波嬰兒潮對應，中國小學在校生數經歷了1960年、1975年、1997年三次高峰，此后由1997年的13995萬逐年下降到2013年的9361萬，后觸底回升至2020年的10725萬。該時期，全國絕大多數城市小學生數持續下滑，如北京從1994年降至2006年，上海從1993年降至2007年，因此不能簡單通過數據縱向比較判斷人口流入情況。從地區入學政策及教育資源供給看，除少數大城市外，大部分地區并不嚴格限制外來人口子女入學。2013年開始，北京、上海等超大城市出于人口控制需要，嚴格收緊外來人口子女入學政策。北京普通小學招生數2013-2016年從16.6萬降至14.5萬，2021年回升至18.6萬人，其中2013-2015年非京籍招生比例從45.2%降至31.7%。此外，由于基數影響，2010-2020年北京和廣東東莞的小學生在校數年均增長率均為4.3%，但這并不意味著兩座城市的人口流動趨勢相近。北京收緊外來人口子女入學政策以嚴控人口，而東莞為發展制造業滿足了大量外來人口子女的入學需求。因此，小學生數對人口流動的指示意義不能通過單個城市縱向比較、或城市兩兩之間橫向比較得出，可通過地區與全國比較、城市或地區分組大致控制相關差異，以研究人口趨勢。

　　2 中國3000個縣人口流動格局

　　2.1 地區層面：中西部勞動力回流，東部外來人口本地化，東北人口加速流出

　　改革開放后中國跨省人口遷移在2010年前后經歷了從孔雀東南飛到回流中西部的轉折，并且跨省人口遷移因中西部承接東部地區產業轉移、人口老化等明顯放緩。加上小學生數據后，我們將看到更為清晰、細致的人口流動畫面。

　　1978-2010年，從中西部遷往東部地區的人口以勞動力為主，也未帶子女，中西部留守兒童現象較明顯。改革開放后，人口大量向經濟率先發展的東部地區集聚，1978-2010年東部、中部、西部、東北地區常住人口分別年均增長1.39%、0.86%、0.85%、0.73%，常住人口占比分別變化4、-1.6、-1.7、-0.8個百分點。但東部、中部、西部、東北地區小學生數分別年均增長-1.12%、-1.11%、-1.03%、-2.60%，小學生數占比分別變化0.8、0.8、1.6、-3.2個百分點。

　　2010年左右以來，部分人口回流中西部，東部地區面對用工壓力主動推進大學畢業生、技能人才等外來人口本地化，小學生增速明顯加快，東北地區人口加速流出。2009年在長三角和珠三角地區務工的外出農民工占全國外出農民工比例分別比上一年下降2.4%和7.6%，2009年下半年東部沿海地區出現明顯的“用工荒”，根據麥可思研究院數據，2021年珠三角地區本科畢業生能留在本地就業的比例高達90%，但數量仍不及用工需求。面對用工壓力，東部地區主動深化戶籍制度改革、吸引外來人口安居樂業。比如，2011年起以鞋服產業聞名全國的晉江在福建率先實行零門檻“居住證”制度，并于2013年率先實行“無房也落戶”政策。在2014年國務院要求進一步推進戶籍制度改革后，2015年福建宣布全面放開除福州、平潭、廈門外地區的落戶限制；廣東宣布，除廣州深圳外，放開直系親屬投靠，放寬大專以上（含大專）學歷畢業生及技能人才、特殊專業人才入戶條件等。2010-2020年，東部、中部、西部、東北地區常住人口分別年均增長1.08%、0.22%、0.61%、-1.05%，常住人口占比分別變化2.2、-0.8、0.2、-1.2個百分點。盡管東部地區常住人口增長率明顯下降，但其小學生增長率卻不降反升。東部、中部、西部、東北地區小學生數分別年均增長2.53%、-0.15%、0.09%、-2.22%，小學生數占比分別變化6.1、-2.7、-2.0、-1.4個百分點。

　　分省看，2010年后粵浙人口再集聚和回流黔川渝鄂并存，東北三省中黑龍江人口流失較多。2010-2020年年均常住人口增量前五的省是廣東、浙江、江蘇、山東、河南，此時期甘肅、內蒙古、山西、遼寧、吉林、黑龍江等6省人口萎縮，全部位于北方。具體來看，2010-2020年粵、浙年均常住人口增量分別為216.9萬、101.4萬人，2000-2010年黔、川、鄂等中西部省份人口年均增速由負增長轉為2010年后的正增長；東北三省由2000-2010年的人口年均增速正增長轉為2010-2020年的負增長，近年減幅擴大。2020年廣東常住人口1.3億人，人口總量連續14年位居全國第一。這是因為廣東經濟發達，連續28年GDP全國第一，疊加落戶政策較松等因素，吸引了大量外來人口尤其是中青年人口遷入。2010-2020年，外省流入人口占常住人口比重從20.61%上升至23.51%。但黑龍江常住人口僅為3185萬人，連續七年人口總量下跌。這是因為，一是經濟下行，對人口吸引度下降，2020年GDP位居全國第27位，人均GDP為3.65萬元，是全國人均GDP的一半，在全國位居末位。二是產業結構以農業、工業為主，其中工業又是以重工業為主，其特征是需大量投資，但提供的就業崗位有限，從而導致勞動力流失。三是黑龍江人口出生率低，2020年僅為3.74‰，不及同期全國人口出生率（8.52‰）的一半。

　　2.2 分線城市層面：一二線人口大幅流入五六線流出，勞動力先行子女逐步隨遷

　　我們在《中國人口大遷移》中將當前336個地級及以上行政單位劃分為一二三四線城市。為更準確把握人口流動，本文以地級以上城市市轄區、縣、縣級市為基本單元，把中國內地2850個縣級行政單位（不含福建省金門縣）進一步細分為2177個地區，并依據GDP、政治地位、常住人口等因素劃分為一二三四五六線城市。由于重慶市轄區范圍太大，我們將其特殊處理為主城九區和非主城九區市轄區兩部分，這使得地級及以上城市市轄區增加1個至298個。

　　其中，一線城市為北上廣深4個，2020年一線城市GDP均在2萬億以上，其中北京上海超過3萬億。二線城市為多數省會城市、計劃單列市及少數發達地級市轄區，共33個，除部分實力稍弱、但區域中心地位突出的省會城市市轄區外，二線城市GDP多在5000億元以上。三線城市為GDP多在1000億元以上的弱小省會城市和部分較強的地級市轄區，以及少數實力突出的縣級市，共73個。四線、五線、六線城市多為GDP分別在420億元以上、160億元以上、160億元以下的其他城市，主要是較弱小的地級市轄區、縣級市及縣，個數分別為257、607、1203個。在2177個地區中，根據2020年的人口普查數據，新疆城市與州以下行政級別人口數據缺失，但對分析整體分線城市人口趨勢影響不大。

　　一二線城市常住人口繼續流入但增速放緩，三線城市稍有流入，四線城市基本維持平衡狀態，五、六線城市人口持續流出。從人口增長看，2000-2010年一線、二線城市常住人口年均增長率分別為3.4%、2.7%，2010年-2020年分別放緩至2.4%、2.7%。三線城市常住人口年均增長率從2000-2010年的1.3%小幅上升至1.5%。四線城市在基本平衡的狀態下，從2000-2010年增長0.6%變成2010-2020年增長0.7%。而2010-2020年五、六線城市人口年均增長率為-0.4%、-0.8%，2000-2010年呈現基本平衡狀態，人口流出幅度擴大。從人口占比看，與2010年比較來看，2010-2020年一、二、三、四線城市常住人口占比分別上升1.0、3.2、1.1、0.3個百分點，五、六線城市則分別下降2.5、2.9個百分點（因各地區人口數據加總不等于全國，合計的上升與下降占比不完全相等）。對比2000-2010與2010-2020的人口普查數據，我們發現人口持續向一、二線流動的趨勢沒有改變，人口集中度繼續提高，產業帶來的機會仍然對人口的移動有著較大的驅動，但總體增長速度減緩，五、六線城市的人口則維持流出態勢。

　　在外來人口向一二三線城市本地化的背景下，小學生增速的城市分化更為明顯。2000-2010年，在全國小學生數年均增長-2.7%的背景下，一二三線城市小學生數年均增速分別為0.7%、-0.9%、-2.5%，四五六線城市小學生年均增速分別為-3.1%、-2.8%、-3.1%，分線城市最大值和最小值的差為3.8個百分點。而到2010-2020年，在全國小學生數年均增長為0.7%的背景下，一二三線城市小學生數年均增速分別為3.8%、4.7%、2.4%，而四五六線城市小學生年均增速分別為1.3%、-0.5%、-1.0%，分線城市增速最大值和最小值的差擴大到5.7個百分點。一線城市因房價高企、學位供需緊張等因素而增速低于二線城市，快于其他線城市，總體來說仍具有較強吸引力。

　　2.3 重點城市：中西部核心城市人口保持快速增長，部分東部核心城市人口增長放緩

　　2010-2020年重點城市常住人口均不同程度增長，37個重點城市常住人口年均增速較2000-2010年提高0.1個百分點。受勞動力回流影響，東部地區重點城市常住人口增長總體低于中西部地區，2010-2020年常住人口年均增速比中西部地區低0.5個百分點。且中西部地區小學生數增速較東部高2.8個百分點。從常住人口看，2010-2020年中西部重點城市市轄區常住人口年均增速較2000-2010年上升1.3個百分點。中西部地區重點城市長沙、西安、鄭州、成都等市轄區常住人口年均增速均在3%以上，但2000-2010年人口增速第一梯隊城市烏魯木齊人口增速驟降；而東部地區重點城市2010-2020年市轄區常住人口年均增速較2000-2010年下降0.7個百分點總體低于同期中西部重點城市，其中寧波、蘇州、東莞等市轄區僅接近全國平均水平，北京、上海、天津、南京等市轄區甚至低于全國平均水平，但同時廣州、深圳兩市人口增速依然領跑全國。結合小學生數據看，部分東部重點城市盡管常住人口流入微弱，但小學生增速較高，例如蘇州、合肥、無錫、南京2010-2020年小學生人數年均增長率分別高達9.3%、7.5%、5.5%、5%。此外，重點城市中小學生年均增速高于4%的還有北京、石家莊、太原、大連、杭州、廈門、東莞、武漢、長沙、鄭州、深圳、西安、重慶、成都等。

　　中西部地區人口增長最快的是鄭州，鄭州自2008年打造臨空港產業經濟后，依靠中原地區樞紐優勢和河南省會地位虹吸河南人口，大力發展經濟。2010-2020年鄭州常住人口增加近四百萬，從河南排名第三多人口城市成為河南第一。2010-2020年常住人口年均增長率為3.9%，較2000-2010年增加了1.2個百分點。鄭州航空港的開發建設加上鄭州原本的鐵路樞紐地位，造就了鄭州的交通便利，吸引了富士康、比亞迪等眾多企業落戶，形成了較為完善的產業鏈。據海關數據，2020年鄭州占河南全省貨物貿易量74.3%，河南貨物貿易突破6500億元大關，達到6654.8億元，增長16.4%，分別居全國第10位、第3位，增幅高于全國的14.5%。同時河南省是中國戶籍人口第一大省，擁有超過1億戶籍人口，為鄭州城市擴張提供了廣闊的土壤。相較于湖北省5775萬人口而省會武漢1245萬人口。鄭州2020年擁有1260萬人口在河南體量下仍有很大增長空間。

　　西部地區人口增長較慢的是烏魯木齊和重慶，2010-2020年常住人口年均增速分別為1.5%、1.1%。烏魯木齊較2000-2010年常住人口年均增速下降1.8個百分點，而重慶則是成功扭轉下降趨勢增速轉正。原因在于，雖然中西部地區城鎮化水平仍然較低，烏魯木齊的經濟建設和產業發展較為薄弱，城市建設對比成都、重慶等其他中西部城市，缺乏人才競爭力，在城鎮化進程當中，難以吸引更多人口。重慶依然是人口凈流出的城市，但流出曲線持續改善，勞動力回流是重要因素。據重慶市統計公報數據，2019年外出農民工522.6萬人，比上年下降3.6%，重慶市外出務工人數實現三連降。勞動力回流的背后是經濟增速的對比。2000-2010年，東部地區經濟增長更快，重慶市經濟僅為全國平均水平。而2010-2020年重慶市GDP增長210%，遠高于全國的146%，2020年GDP占全國總量比重已到達2.46%，高于2000年和2010年的1.82%、1.95%。

　　3 哪些地區人口在流入，哪些在流出？

　　3.1  綜合常住人口、小學生數判斷標準

　　我們總體以常住人口增長是否高于本省或本地市人口自然增長率、小學生增速是否高于全國平均水平作為判斷全國2177個地級及以上城市市轄區、縣級市、縣人口流入流出的識別標準。其中，因2020年數據缺失，故取各地級市2010、2015與2019年常住人口自然增長率的平均值作為2010-2020年常住人口自然增長率。考慮到各省及各地級行政單位內部各區域人口自然增長率仍存差異，本文的識別不可避免存在一定誤差。

　　綜合常住人口、小學生兩個指標，人口流入流出的具體識別標準如下：1）若常住人口數據可得，則以常住人口為標準識別人口流入流出。2）若常住人口缺失、小學生流入，從歷史經驗看難以判斷其常住人口是否流入，因此將這種類型地區列為待定。比如，當前東部部分地區同時存在外來人口回流和本地化兩種現象，即常住人口流出、小學生流入；相反，一些傳統勞務輸出地區，部分勞動力回流，但同時也有部分外出勞動力遷出戶籍到就業地安家，即常住人口流入、小學生流出。

　　總體上看，因數據缺失導致不能識別的地區個數從原來的68個降至10個，占比從3.1%降至0.5%。其中，有14個地區在2000-2010年同時缺失常住人口、小學生數據，有11個地區在2010-2020年缺失常住人口數據。上述地區剔除重復后共15個，主要分布在新疆、西藏、海南等省份。

　　3.2 3000個縣人口流動全景：人口流動加快，人口流出地區數量大幅提高

　　扣除數據缺失導致難以識別的10個地區，人口流出地區個數呈上升態勢，2000-2010年、2010-2020年分別為1375、1676，占比從63.9%增至77.9%；人口流入地區個數下降，上述兩個時間段分別為776、475個，占比從36.1%大幅降至22.1%。

　　分地區看，東北地區人口流出地區個數占比從66%增至90%，東部地區從58%增至69%，中部地區從67%增至84%，西部地區從65%增至77%。東部地區人口流出地區數量上升，2000-2010年、2010-2020年分別為289、349個，占比從57.5%增至69.4%；中部地區人口流出地區大幅上升，分別為376、466個，占比從67.4%上升至83.5%；西部地區人口流出地區個數分別為592、701個，占比從64.8%增至76.8%；東北地區人口流出地區個數小幅上升，兩個時間段分別為117、159個，占比從66.1%增至89.8%。分省看，扣除京津滬和缺失數據較多的新疆、西藏等地區，黑龍江人口流出地區較多，2010-2020年流出地區個數占比為94.7%，然后依次是陜西93.1%、吉林91.5%、山西89.2%。近10年東北地區人口流失較嚴重，長三角、珠三角地區等發達地區的繁榮發展，對東北地區人口有強大吸引力。

　　從行政建制看，地級及以上城市人口流出地區個數占比從20%增至30%，縣級市從63%增至76%，建制縣從73%增至88%，上升幅度最為顯著。地級及以上城市人口流出地區個數明顯逐漸增多，2000-2010年、2011-2020年為59個、90個，占比從19.9%增至30.3%；縣級市人口流出地區個數同樣逐漸增多，兩個時間段分別為236、286個，占比從62.8%增至76.1%；建制縣人口流出地區個數兩個時間段分別為1079、1299個，占比從73%增至87.9%。地級及以上城市市轄區人口流出地區占比上升幅度最為顯著。

　　分線看，一、二線城市均無人口流出地區，三線城市從18%降至15%，四線城市從45%增至57%，五線城市從71%增至83%，六線城市從69%增至86%。一、二線城市一直保持強勁的人口流入態勢，2000-2010年、2010-2020年人口流出地區個數均為0，同期三線城市人口流出地區占比小幅上升，占比從17.6%下降到14.9%；四線城市兩個時間段人口流出地區個數分別為119、149個，占比從45.2%增至56.7%。五六線城市人口流出地區個數占比總體上增長趨勢較大，其中五線城市從71.1%增至82.9%，六線城市從69.3%增至86.4%。可以看出，六線城市人口流出地區個數占比增幅最為顯著，達17.1個百分點，高于三、四、五線的-2.7、11.4、11.8個百分點。

　　從人口流入地區來看，近年人口流動主要呈現兩類特征：

　　一是人口流動更加大城市化和都市圈化，24個1000萬人以上大都市圈對全國人口增量的貢獻率持續超80%。2015年后大城市大幅放寬落戶，并隨后在全國范圍內引發激烈的“搶人”大戰，人口更加向一二線大城市流入。例如，廣東省2010-2020年常住人口增長2096萬，僅廣州、深圳合計增長高達1318萬，對全省人口增長貢獻率為62.9%。廣深較寬松的落戶政策和超強人口吸引力是廣東省近年人口流出地區占比高達八成的重要原因，珠三角地區除廣州、深圳、佛山、珠海外的多數地區也處于人口流出狀態。除了大城市化外，人口流動的都市圈化特征也越發明顯。從人口增量貢獻看，24個1000萬人以上大都市圈人口增加貢獻率逐步提升，從2000-2010年的80.2%上升至2010-2020年的94.9%（剔除數據缺失地區）。從人口流入地區占比看，人口流入地區中位于大都市圈的地區個數占比上升，扣除數據缺失地區，2000-2010年、2010-2020年分別為17.2%、28.2%。大城市周邊地區也對人口流入有吸引力，靠近北京的廊坊下轄的固安縣、香河縣、大廠縣、三河市2000-2010年常住人口年均增長率分別為0.5%、1.1%、0.5%、3.6%，2010-2020年分別提升至3.2%、2.7%、3.8%、4%，人口呈現顯著集聚之態。

　　二是在原有產業優勢明顯的情況下，東部沿海地區仍然對勞動力有較大吸引力，其中浙江、福建、江蘇人口流入地區明顯增多。近10年我國東邊沿海地區長期積累的產業和經濟優勢仍對勞動力有著吸引力，影響著勞動力的流動地區選擇。扣除京津滬和缺失數據較多的新疆、西藏，2010-2020年人口流入地區占比相對2000-2010年上升有6個，其中湖北和浙江均上升超過11個百分點；福建、江蘇分別上升7.8、7.4個百分點；而大部分地區人口流入地區占比下降。但未來隨著農民工回流和產業轉移的完成，以及中西部核心城市對本區域人口的虹吸效應會有所顯現，預計這些中西部省份的人口流出地區個數還會持續增多。

　　3.3 中國人口流動展望及啟示：人隨產業走，人往高處走

　　1）人口未來將持續向一二線大城市大都市圈及部分區域中心城市集聚，人口流入地區也是中國過去、當前及未來最具經濟活力的地區。人隨產業走，人往高處走是人口流動的基本邏輯，即為經濟與人口的分布平衡，人口流動使得區域經濟-人口比值逐漸趨近1，即區域之間的人均收入差距逐漸縮小。在工業時代，工業發展需要集聚，由此帶動人口大規模從鄉村向城市遷移。在后工業時代，因服務業發展比工業更需要集聚，所以在城市化中后期，人口主要向中心城市和大都市圈遷移。

　　從全球和美日等發達經濟體人口流動經驗看，人口向一二線大城市大都市圈及部分區域中心城市集聚的趨勢不可逆轉，未來這一趨勢仍將持續，人口流入的地方也是中國過去、當前及未來最具經濟活力的地區。當前中國多數大都市圈的核心城市虹吸效應仍然明顯，但隨著發展成熟將逐漸轉為外溢效應主導，溢出資金、技術、產業、人口等，促進大都市圈內部的中小城市發展。

　　2）毗鄰都市圈城市群的縣域地區建設或將是今后發展的另一個重點。未來縣域發展將出現分化，比如，近些年大城市周邊的縣城發展加快，成為大城市的衛星城，如靠近北京的廊坊下轄的固安縣、香河縣、大廠縣等。隨著其在交通通勤、公共功能、配套產業等方面的進一步優化完善，毗鄰都市圈城市群的縣城有望成為人口流動的新選之地，這對于我國城鄉均衡發展頗有益處。今年5月，中央印發《關于推進以縣城為重要載體的城鎮化建設的意見》提出縣城建設的工作要求、發展目標和具體措施等，主體思想與《2022年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》一脈相承。整體來看，此次提出一縣一策推動城鎮化建設，或能更好的服務于全國統一大市場建設，在縣城創造更多的就業機會，激發縣域經濟活力。但一些縣域地區處于偏遠地帶，由于區位等因素，發展機遇較少。

　　3）對房地產市場，把人口流入與置業需求上升直接關聯的傳統判斷需進一步深化，人口結構年輕且常住人口、小學生兩個數據均明顯大幅增長的地區更優。在個體均質化及無戶籍限購政策背景下，常住人口與戶籍人口的購房需求相同，常住人口流入與戶籍人口流入的含義一致，但現實生活中并非如此，常住外來人口收入較低、且受區域住房限購政策制約。并且，人口的年齡結構對購房需求也存在明顯影響，從各國購房需求曲線看，20-50歲年齡人口一般是主力購房人群。因此，對購房需求的研究需要進一步深化，不僅要分析常住人口，還要分析小學生，還要分析年齡結構等。

　　4）深化推進戶籍制度、土地制度改革，進一步消除人口自由遷徙的枷鎖。盡管當前戶籍制度改革深化推進，但大城市落戶限制仍然明顯，這限制人口向大城市集聚，不利于充分發揮集聚效應、推進服務業發展。近兩年，在人口少子化老齡化、高質量發展、土地財政等背景下，針對人才、年輕人口的城市“搶人大戰”火熱展開，主要城市的戶籍制度和公共服務資源對外來人口的包容性明顯增強，但更重要的在于“搶人”之后通過發展產業和改善公共服務的“留人”。而且，低收入者對城市發展也同樣重要，如果低收入者不足，城市生產生活成本也必將上升，對中高收入者也將形成制約。

　　5）以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優化土地供應。未來應堅持都市圈城市群戰略，推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉用地增減掛鉤，如東北和西部地區售賣用地指標，可以有效解決目前東北、西部用地指標大量浪費的問題，以及東南沿海用地指標短缺的問題。嚴格執行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優化當前土地供應模式。豐富商品房、租賃房、共有產權房等多品類的供給形式，形成政府、開發商、租賃中介公司、長租公司等多方供給格局。

　　根據我們在《哪里的房價控制得好：長沙篇》中的研究，全國大部分一二線城市房價大漲的背景下，長沙的房價、房價收入比、漲幅在主要城市處較低水平。2021年長沙二手房均價1.1萬元/平方米，低于武漢、鄭州、南昌等二線城市；近10年長沙房價收入比維持在6—7，處于全國下游水平；近10年長沙商品住宅年均漲幅低于9.4%，低于大部分二線城市。長沙房地產調控得好的原因在于，長沙是典型多中心組團空間結構，土地供應量大，并且嚴格限制土地成交溢價率，設定商品房“成本+利潤+稅金”價格構成，既確保房企一定的盈利空間，也確保了房價相對穩定。

　　6）保持貨幣政策和房地產金融政策長期穩定。根據我們在專著《全球房地產》中的研究，“房地產過度金融化”是風險之源。實行長期穩定的住房信貸金融政策，穩定購房者預期，支持剛需和改善型購房需求，同時抑制投機性需求。規范房企融資用途，防止過度融資，同時支持房企合理融資需求，提供一定時間窗口讓存在問題的房地產企業有自救機會，即自身債務自清。

　　從德國看，中性穩健的貨幣政策與住房金融體系，是德國房價長期穩定的住房制度“三支柱”之一。二戰后，德國央行首要目標是保持物價穩定，嚴格自律不超發貨幣；德國M2增速與經濟增速基本匹配，貨幣供應水平合理，2020年M2占GDP比重102.9%，在主要發達國家中處于中等水平，低于歐元區126.2%的平均水平。在穩健貨幣政策和溫和通脹水平背景下，德國房價和物價基本保持長期穩定，1970-2020年名義房價指數上漲185%，CPI指數上漲162%，遠低于同期美國、英國等發達國家。

　　7）穩步推動房地產稅試點。隨著大開發時代結束，存量房時代下土地出讓金減少、交易環節稅收減少，推出房地產稅替代土地財政是大勢所趨。從國際經驗看，房地產稅通常被成熟市場經濟體作為地方財政收入的重要和穩定來源。2021年10月，全國人大常委會授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。

　　但穩增長是今年宏觀經濟的頭等大事。財政部表示，綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。未來有必要建立科學的經濟模型評估房地產稅對各方影響。

　　(本文作者介紹：經濟學家)