意見領袖 | 任澤平團隊

　　特別鳴謝：白學松、劉煜鑫、柴柯青

　　倫敦大學學院趙子琦、復旦大學錢凌霄對本文數據整理有貢獻

　　人口是一切經濟社會活動的基礎，幾百年來，全球史詩般的人口大遷徙引發(fā)了區(qū)域興衰、產業(yè)更替和霸權更迭。人口帶來的居住需求更是房地產發(fā)展的基本需求，引發(fā)了各地區(qū)房地產市場的榮衰，美國東西海岸線城市群的繁榮映襯出東北鐵銹州的衰敗，中國三大城市群崛起映襯出東北的沒落。是什么驅動了人口大遷徙？近年人口遷移有何新動向？未來中國人口向何處？帶來哪些機會和挑戰(zhàn)？

　　本報告在《中國人口大遷移：2020》的基礎上，根據第七次人口普查數據進行了更新，以幫助大家看清最新的人口流動趨勢和規(guī)律。

　　1  人口遷移的國際規(guī)律：從低收入地區(qū)向高收入地區(qū)，從中小城市向大城市

　　1.1  人口遷移基本邏輯：人隨產業(yè)走、人往高處走

　　決定人口集聚的關鍵是該區(qū)域經濟規(guī)模及與本國其他地區(qū)的人均收入差距，即人隨產業(yè)走、人往高處走。我們在2016年借鑒提出經濟-人口分布平衡法則作為人口遷移和集聚的分析框架。靜態(tài)看，較高人均收入地區(qū)人口凈遷入，直至該地經濟份額與人口份額的比值趨近于1；動態(tài)看，當區(qū)域經濟-人口比值在1附近，但經濟增長快于全國平均時，呈現經濟高增長和人口凈流入的基本平衡。總體看，工業(yè)發(fā)展需要集聚，工業(yè)化帶動城市化，人口從鄉(xiāng)村向城市集聚；服務業(yè)發(fā)展比工業(yè)更需要集聚，城市化中后期，人口向大城市和都市圈集聚。

　　全球人口遷移呈現兩大特點：一是跨國層面，人口從中等、低收入國家向高收入國家遷移。1960-2020年，高收入經濟體人口凈流入規(guī)模累計1.4億，來自中高、中低、低收入經濟體的比例分別為26.4%、50.0%、27.1%。中高收入經濟體人口生活水平接近高收入經濟體，遷移動力不強；低收入經濟體人口遷移動力強，但難以承擔遷移成本；中低收入經濟體人口遷移動力強，且能承擔遷移成本。二是城鄉(xiāng)層面，人口從鄉(xiāng)村和中小城市向一二線大都市圈遷移。1950-2020年，全球城市化率從29.6%增至56.2%，該時期所有規(guī)模城市的人口占比均明顯上升，人口年均增速均明顯超1.7%的自然增長水平。其中，1000萬人以上城市人口占比從0.9%增至7.1%，30萬人以下小城市人口占比從17.8%升至22.9%，分別上升6.2、5.1個百分點。根據聯合國預測，2035年全球城市化率達62.5%，大城市和大都市圈人口繼續(xù)快速集聚，但50萬人以下城市人口年均增速將降至1%、略高于0.9%的自然增長水平。

　　1.2  美國人口遷移：從鐵銹8州到西-南海岸，大都會區(qū)化

　　美國人口遷移呈現兩大特點：一是地區(qū)層面，從向傳統工業(yè)主導的五大湖區(qū)集聚，到向能源、現代制造和現代服務業(yè)主導的西、南海岸集聚。1850-1970年，美國鐵銹8州人口從1023萬增至7203萬。1970年代開始，伴隨著西歐、日本以及中國崛起，美國傳統制造衰落，鐵銹8州GDP占比從1970年的35.6%降至2020年的24.8%。與經濟衰落對應的是，1970年以來鐵銹8州人口增長大幅放緩，到2020年僅增加937萬至8140萬，占比大幅降至25%。而以能源、先進制造和現代服務業(yè)為主的加州德州佛州逐漸成為人口集聚中心。1850-1970年，三州人口從40萬增至3794萬人，占比從1.7%升至18.6%。1970-2020年，三州GDP份額從18.1%增至29.1%，人口快速增至9022萬，占比升至27.3%。1970年和2020年，鐵銹8州、加州德州佛州三州的經濟-人口比值基本在1附近。二是城鄉(xiāng)層面，在城市化中后期明顯向大都會區(qū)集聚。1970-2019年，美國500萬人以上都會區(qū)人口比重增加9.5個百分點，遠高于100-500萬、25-100萬、5-25萬人都會區(qū)的5.8、1.2、0.1個百分點。2019年美國5-25萬、25-100萬、100-500萬、500萬人以上都會區(qū)經濟-人口比值分別為0.8、0.8、1.1、1.2，大都會區(qū)依然對人口有較大吸引力。

　　1.3  日本人口遷移：從向三極集聚向東京圈一極集聚

　　日本城市化進程中，人口隨產業(yè)持續(xù)向大都市圈集聚，但在1973年左右從向東京圈、大阪圈、名古屋圈“三極”集聚轉為向東京圈“一極”集聚。1）第一階段，1970年代日本經濟增速換擋前，三大都市圈收入水平高且經濟持續(xù)集聚，人口大規(guī)模流入。1955年東京圈、大阪圈、名古屋圈GDP占比分別為23.8%、15.3%、8.6%，人口占比分別為17.3%、12.3%、7.7%，經濟-人口比值為1.38、1.24、1.12，1973年經濟-人口比值分別為1.22、1.13、1.12，變化不大。2）第二階段，東京圈收入較高且經濟繼續(xù)集聚、名古屋圈經濟份額略有上升、大阪圈衰落，1973年之后東京圈人口繼續(xù)保持凈遷入狀態(tài)，名古屋圈人口略遷入，大阪圈人口凈遷出。1974-2020年，東京圈、大阪圈、名古屋圈人口凈遷入量分別為425、-95、7.2萬人。2018年東京圈、大阪圈、名古屋圈經濟份額占比分別較1970年變化4.4、-3.8、0.6個百分點，人口份額占比變化5.6、-0.5、0.6個百分點，經濟-人口比值分別為1.17、0.9、1.15。

　　分析人口數據需首先了解人口統計規(guī)定，很多謬誤產生的原因在于對統計規(guī)定不了解。中國人口數據統計調查主要有三種方式：一是人口普查，從1990年開始在尾數逢“0”年份進行，數據比較準確，但仍存在漏登，1949年以來共開展7次；二是1%人口抽樣調查（俗稱“小普查”），在尾數逢“5”年份進行，數據相對準確；三是其他年份的1‰人口變動情況抽樣調查，數據偏差相對較大。不同抽樣方式得到的數據不可混用比較，10年一次的人口普查是最準確的人口資料，所以我們以10年為間隔進行分析，即2000-2010年和2010-2020年。

　　2.1  地區(qū)：人口向南方、東部地區(qū)集聚

　　人口持續(xù)向南方、東部地區(qū)集聚，2010-2020年南方、北方年均常住人口增量分別為655.0萬、114.6萬人。分南北看，2000-2020年北方GDP占比從41.8%快速降至35.2%，南北經濟總量差距從16個百分點迅速擴大至30個百分點，2014年開始，北方人均GDP低于南方。2020年人均GDP前10強城市，除北京外皆在南方（不含資源類城市）。與北方經濟衰落對應的是，人們用腳投票，奔向南方。2000-2010年南方、北方年均常住人口增量分別為506.2萬、395.8萬人，2010-2020年南方、北方年均常住人口增量分別為655.0萬、114.6萬人，南方年均增量多于北方，2000-2020年南方、北方人口占比分別由58.1%、41.9%變?yōu)?9.4%、40.6%。分地區(qū)看，2000-2010年東部人口占比上升2.38個百分點，中部下降1.07個百分點，西部上升0.96個百分點，東北下降0.22個百分點；2010-2020年東部人口占比上升2.01個百分點，中部下降0.9個百分點，西部上升0.41個百分點，東北下降1.23個百分點，東部人口占比持續(xù)上升。

　　2.2  省級：粵浙人口再集聚與回流黔川渝鄂并存

　　改革開放以來，中國的跨省人口遷移經歷了從“孔雀東南飛”到回流中西部，再到近年粵浙人口再集聚和回流黔川渝鄂并存三個階段。從各省份常住人口變化看，2000-2010年年均常住人口增量前五的省為廣東、浙江、上海、北京、山東，2010-2020年年均常住人口增量前五的省是廣東、浙江、江蘇、山東、河南，此時期甘肅、內蒙古、山西、遼寧、吉林、黑龍江等6省人口萎縮，全部位于北方。具體來看，2000-2010年粵、浙年均常住人口增量分別為191.0萬、85.0萬人，2010-2020年粵、浙分別為216.9萬、101.4萬人，江蘇兩個時期分別為56.2萬、60.9萬人；2000-2010年黔、川、渝、鄂等中西部省份年均常住人口增量由負增長轉為2010年后的正增長；東北三省由2000-2010年的年均正增長轉為2011-2020年的負增長，近年減幅擴大。

　　2.3  城市：人口持續(xù)向少數核心城市集聚，近10年深圳、成都、廣州年均常住人口增量超55萬

　　人口持續(xù)向少數核心城市集聚，近10年深圳、成都、廣州年均常住人口增量超55萬，鄭州、西安、杭州、重慶、長沙年均常住人口增量超30萬。2000-2010年、2010-2020年，全國地級及以上的單位中（10市數據缺失），年均常住人口增量為正的分別有236個、183個，占比分別為72.17%、57.73%；兩個時期年均常住人口增量為負的城市數量分別為91、134個，占比分別為27.8%、42.27%。具體來看，2000-2010年年均常住人口增量前五的城市為上海、北京、蘇州、深圳、天津。2010-2020年年均常住人口增量前五的城市為深圳、廣州、成都、鄭州、西安。其中深圳、成都、廣州以活躍的新經濟產業(yè)和較為寬松的人才政策吸引人口大規(guī)模流入，三城2010-2020年年均常住人口增量分別達72.0萬、59.7萬、58.2萬；鄭州、西安、杭州、重慶、長沙近10年年均常住人口增量分別為39.7萬、38.6萬、32.4萬、32.1萬、30.1萬人；這些城市均為所在都市圈的核心城市，近年城市發(fā)展較為快速、“搶人”力度較大。

　　從全域層面看，近10年一線城市人口年均增速為2.37%，人口持續(xù)流入但增速放緩；二線城市人口年均增速為1.91%，人口持續(xù)流入且增速小幅上升；三、四線城市人口年均增速為0.43%、-0.49%，人口持續(xù)流出。根據GDP、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、以及城市政治地位等，我們將地級及以上單位劃分為一、二、三、四線城市?？傮w來看，2000-2020年一線、二線城市人口占比分別由3.7%、19.31%增至5.88%、24.39%，三、四線城市則由30.87%、42.98%降至30.50%、37.06%。從趨勢看，2000-2010年、2010-2020年，全國人口平均增速分別為0.57%、0.53%，一線城市人口年均增速分別為3.42%、2.37%，一線城市人口保持集聚，但增速持續(xù)放緩；上述兩個時期，二線城市人口年均增速分別為1.53%、1.91%，人口持續(xù)流入且增速小幅上升。此外，上述兩個時期，三線城市人口年均增速分別為0.53%、0.43%，略低于全國平均增速；四線城市僅為0.16%、-0.49%，明顯低于全國平均水平，表明三、四線城市人口仍持續(xù)流出。

　　2.4  都市圈城市群：人口持續(xù)向深莞惠、上海都市圈和珠三角、長三角城市群集聚

　　近10年深莞惠、上海、廣佛肇都市圈年均常住人口增量超80萬，成都、杭州、鄭州、蘇錫常都市圈年均常住人口增量超40萬，京滬都市圈人口向周邊疏解。2000-2020年，33個都市圈土地面積僅占全國18.56%，其常住人口合計占比由52.00%提升至58.35%、GDP合計占比由63.24%提升至74.38%，人口、經濟進一步向都市圈集聚；除2010-2020年烏魯木齊、西寧都市圈數據缺失外，2000-2010年、2010-2020年常住人口年均增加的都市圈分別為28、29個。2000-2010年年均常住人口增量前五的都市圈分別是上海、北京、深莞惠、蘇錫常、廣佛肇，2010-2020年年均常住人口增量前五的都市圈分別為深莞惠、上海、廣佛肇、成都、杭州。具體看，深莞惠、上海、廣佛肇3個都市圈年均常住人口增量分別為108.9萬、100.0萬、84.7萬人，成都、杭州、鄭州、蘇錫常4個都市圈年均常住人口增量分別為53.1萬、50.9萬、47.2萬、40.6萬人。從都市圈內部看，近10年核心城市、周邊城市人口均流出的哈爾濱、沈陽都市圈，年均常住人口增量分別為-22.9萬、-10.4萬人。其中，沈陽都市圈近10年核心城市人口流入但都市圈整體流出，這反映出核心城市人口吸引力不足，周邊城市人口主要向都市圈外流出。此外，近年京滬大力控人，核心城市人口凈流出、周邊城市凈流入；其中上海都市圈近10年核心城市年均常住人口增量較2000-2010年下降48.7萬人。

　　近10年珠三角、長三角城市群年均常住人口增量超180萬人，成渝、中原城市群年均常住人口增量超65萬人，但東北、西部等區(qū)域近年面臨產業(yè)結構單一，呈現人口流出趨勢。中國“十三五”規(guī)劃提出建設長三角、珠三角、京津冀、山東半島等19個城市群?？傮w看，人口、經濟已高度集中于19個城市群，近年愈發(fā)向核心城市群集聚。2000-2020年，全國19個城市群土地面積占全國39.59%，其常住人口占比由83.37%提升至86.72%。除2010-2020年天山北坡城市群數據缺失外，2000-2010年、2010-2020年常住人口年均增加值為正的城市群分別為16、17個。近10年年均常住人口增量前五的城市群分別是珠三角、長三角、成渝、中原、京津冀。具體看，全國經濟最活躍的珠三角、長三角城市群土地面積僅占全國2.92%，2000-2020年常住人口合計占比由13.83%提升至18.05%；2000-2010年，珠三角、長三角城市群年均常住人口增量分別為132.5萬、240.8萬人，2010-2020年珠三角、長三角城市群年均常住人口增量分別為281.9萬、181.9萬人。上述兩個時期成渝城市群年均常住人口增量由-37.34萬變化為69.5萬人。但近10年東北、西部等區(qū)域近年面臨產業(yè)結構單一、經濟轉型緩慢等問題，呈現人口流出趨勢，上述兩個時期，哈長城市群年均常住人口增量分別為26.2萬、-63.2萬。

　　2.5  到2030年中國城鎮(zhèn)人口將新增約1.3億人

　　根據聯合國預測，到2030年中國城市化率將達約71%，對應城鎮(zhèn)人口為10.3億，比2020年增加約1.3億，其中約0.7億來自于鄉(xiāng)城遷移。從中國城市化歷程看，城鎮(zhèn)人口增長來自三個部分：自然增長、鄉(xiāng)城遷移和行政區(qū)劃變動。2011-2018年中國城鎮(zhèn)人口增量中來自自然增長、區(qū)劃變動、鄉(xiāng)城遷移的平均比例為18.3%、35.1%、46.7%。簡單按照過去趨勢推算，未來1.3億新增城鎮(zhèn)人口可能將有約50%、即約0.7億人左右來自鄉(xiāng)城遷移。

　　未來中國1.3億新增城鎮(zhèn)人口的約80%將分布在19個城市群，其中約60%將分布在長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝、中原、山東半島等七大城市群。從2020年城市化水平看，珠三角城市群城市化率最高、超85%，未來城市化空間較小，城鎮(zhèn)人口增加將主要依賴于區(qū)外人口遷入；長三角、京津冀、海峽西岸、呼包鄂榆、山西中部、寧夏沿黃等6個城市群均在62%-75%之間；其他12個城市群城市化率則在50%-62%之間?；诎l(fā)展趨勢、城鎮(zhèn)化率變化、經濟-人口比值、近期人口凈流入以及區(qū)位等因素，在大致假設區(qū)外人口遷入分布的情況下，2020-2030年長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝、中原、山東半島等七大城市群城鎮(zhèn)人口增量占比有望達約60%。到2030年，19大城市群常住人口合計占比或將從2020年的86.72%上升至90%以上。

　　3.1  人口流入地區(qū)發(fā)展?jié)摿Ω?，但存在人地錯配、“大城市病”等問題

　　1）人口遷移既是經濟社會發(fā)展的結果，也是經濟社會發(fā)展的關鍵要素。一是人口流入增加年輕勞動力供給，緩解老齡化壓力。深圳40年前只是鮮為人知的小漁村，得益于友好的人才政策，深圳吸引大量人口流入成為全國最年輕的城市之一。1980-2020年深圳常住人口增加1722.7萬人，2000-2020年深圳65歲及以上人口占比從1.2%升至5.4%，但遠低于全國、北京、上海的13.5%、13.3%、16.3%。二是人口流入增加人才供給，促進創(chuàng)新發(fā)展。從國際看，美國開放的移民體系吸收了大量優(yōu)秀人才。美國籍諾貝爾醫(yī)學獎、物理學獎和化學獎獲得者中，有25.8%為國際移民。從國內看，1979年深圳本地科教資源極少，但通過引進高素質人才和大量辦學，高學歷人才比例快速提升，從“制造工廠”邁向“硬件硅谷”、“創(chuàng)新之城”，新一代信息技術、生物醫(yī)藥、文化創(chuàng)意產業(yè)等戰(zhàn)略新興產業(yè)成為支柱。三是集聚效應增強城市競爭力，助推長三角、珠三角等地成為世界級城市群與現代化產業(yè)中心。近年來長三角、珠三角等地進一步發(fā)揮其在各類人才、資本、創(chuàng)新資源集聚等方面的優(yōu)勢，促進先進制造業(yè)集群和現代服務業(yè)集群融合發(fā)展，形成協同集聚的合理空間布局。四是人口流入增加人口規(guī)模，擴大消費需求，并且消費增速與人口流入正相關。從社會消費品零售總額來看，2020年中國城市消費總額前十強的城市分別是上海、北京、重慶、廣州、深圳、成都、蘇州、南京、武漢和杭州，這些城市人口規(guī)模也絕大部分位列全國前15。 

　　3）另外，在中國城市化快速推進過程中，不重視人口集聚規(guī)律所造成的城市規(guī)劃不足，導致“大城市病”。以北京為例，當前北京面臨中心區(qū)擁擠、交通擁堵、環(huán)境污染、教育醫(yī)療資源緊張等“大城市病”，近年“拆違打墻”致居民生活不便。主要原因在于：一是長期低估人口增長并以此制訂城市規(guī)劃，導致用地規(guī)模、公共服務設施等規(guī)劃不足。北京曾在1958年、1993年、2005年相繼提出1000萬、1500萬、1800萬的階段人口規(guī)模控制上限，但分別在1986、2005年和2010年被打破。二是空間規(guī)劃布局不足。北京是單中心城市結構，以多層次的環(huán)形放射、軸線對稱的道路系統為框架，導致功能和人口一極集中，職住分離嚴重。三是交通建設明顯滯后，教育、醫(yī)療、零售網點等公共服務資源不足、且分布不平衡。

　　3.2  人口流出地區(qū)老齡化加重，經濟社會發(fā)展壓力明顯

　　人口流出加重老齡化，加重養(yǎng)老負擔，嚴重拖累財政、制約經濟活力；2019年遼寧、吉林、黑龍江養(yǎng)老金撫養(yǎng)比分別為1.48、1.35、1.28，遠低于全國的2.53。盡管老齡化是整體趨勢，但是人口流出地區(qū)會更嚴重。人口遷移擴大各地養(yǎng)老保險可持續(xù)性的不均衡程度，在充實流入地的養(yǎng)老金賬戶的同時，也加重了人口流出地的平衡壓力。東北戶籍人口、常住人口分別在2010、2015年陷入負增長，2011年以來小學生數大幅負增長。2000-2020年東北65歲及以上人口占比由6.6%上升到16.4%，遼寧、吉林、黑龍江分別由7.9%、6.0%、5.6%升至17.4%、15.6%、15.6%，而同期全國從7.0%升至13.5%。2019年遼寧、吉林、黑龍江養(yǎng)老金撫養(yǎng)比（在職人數/退休人數）分別為1.48、1.35、1.28，遠低于全國的2.53，意味著全國大概每2.5個在職人員供養(yǎng)1個退休人員，而東北大概每1.5個在職人員供養(yǎng)1個退休人員，負擔較重。黑龍江、遼寧、吉林的城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險基金分別于2013、2015、2015年開始入不敷出，2016年黑龍江的累計結余轉負；2019年吉林、黑龍江、遼寧財政收入增幅居全國倒數，其中吉林、黑龍江負增長，而同年遼寧、黑龍江、吉林財政社會保障和就業(yè)支出占比分別為27.5%、21.9%、16.7%，明顯高于全國的12.3%、江蘇的11.2%、浙江的10.6%。

　　3.3  人口向大都市圈大城市群集中，房地產市場將更加分化

　　人口集聚分化促使房地產市場不斷分化，在少子老齡化背景下，房地產市場將更加分化，未來經濟基本面好、人口流入的大都市圈大城市群房地產市場更有潛力。中國少子老齡化問題日趨嚴峻，2020年中國總和生育率為1.3，全面二孩政策不及預期，生育堆積效應已消退，繼2018年出生人口下降200萬后，2019年出生人口再下降58萬至1465萬，2020年下降265萬至1200萬。按此趨勢，中國人口總量將在“十四五”時期陷入負增長，未來越來越多的地區(qū)面臨人口收縮。從需求端看，20-59歲的主力置業(yè)人群2013年見頂，住宅新開工面積2011、2013年達超過14億平的雙峰，未來住房需求將平穩(wěn)回落。從政策端看，在“房住不炒”、“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”、“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的政策指引下，房地產市場銷售回歸居民自住需求。房地產長期看人口，到2030年1.3億新增城鎮(zhèn)人口的約80%將分布在19個城市群，約60%將分布在長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝、中原、山東半島等七大城市群；從城市和都市圈來看，2030年中國有望形成10個以上（北京、上海、天津、廣州、深圳、重慶、武漢、成都、南京、東莞等）1000萬級城市和12個以上（上海、北京、廣佛肇、深莞惠、鄭州、成都、杭州、蘇錫常、青島、重慶、武漢、南京等）2000萬級大都市圈。

　　一是充分尊重人口和產業(yè)向優(yōu)勢區(qū)域集聚和城市發(fā)展的客觀規(guī)律，立足各地比較優(yōu)勢順勢而為。推進區(qū)域協調發(fā)展的目標是促進人民生活水平大體相當，決不能是追求各地區(qū)經濟總量均衡，也不可能要求各地區(qū)在經濟發(fā)展上達到同一水平。習總書記2019年12月在《求是》發(fā)表文章《推動形成優(yōu)勢互補高質量發(fā)展的區(qū)域經濟布局》指出，要尊重人口和產業(yè)向優(yōu)勢地區(qū)集聚的客觀規(guī)律，增強中心城市和城市群等經濟發(fā)展優(yōu)勢區(qū)域的經濟和人口承載能力，增強其他地區(qū)在保障糧食安全、生態(tài)安全、邊疆安全等方面的功能，形成優(yōu)勢互補、高質量發(fā)展的區(qū)域經濟布局。近年中國城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略逐漸調整為“以中心城市為引領，以城市群為主體形態(tài)，以都市圈建設為突破口，對中小城市分類施策”，但任重道遠，共識還未形成。

　　二是優(yōu)化城市群內部空間結構，推動完善產業(yè)結構和公共服務、交通設施等布局。一方面優(yōu)化產業(yè)結構布局，合理規(guī)劃和引導緊湊連續(xù)的多中心城市產業(yè)布局，加快現有園區(qū)轉型，因地制宜，完善城市功能。另一方面要優(yōu)化公共服務、交通設施等布局，加快規(guī)劃調整，推進公共服務均等化，按照常住人口總量和結構，分區(qū)分級布局公共服務。進一步發(fā)展城市軌道交通，大力提高城市軌道交通路網密度，推進軌道交通系統制式多元化發(fā)展，改善出行效率。未來的城市規(guī)劃要尊重人口流動規(guī)律，規(guī)劃編制應以人為本，完善市民參與機制，充分了解市民對城市發(fā)展的期待和需求。

　　三是推進以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，允許跨區(qū)域用地指標買賣。目前的“人地掛鉤”是指農業(yè)轉移人口落戶數量與城鎮(zhèn)建設用地供應量掛鉤，并不能解決熱點城市人口流入與住房供應緊張之間的矛盾。一方面應堅持都市圈城市群戰(zhàn)略，加快推進農業(yè)轉移人口市民化，建立健全宅基自愿有償退出機制，推行新增常住人口與土地供應掛鉤。允許跨區(qū)域用地指標買賣，如東北和西部地區(qū)售賣用地指標，可以有效解決目前東北、西部地區(qū)用地指標大量浪費的問題，同時解決長三角、珠三角等人口流入地區(qū)建設用地指標緊張的問題。

　　(本文作者介紹：東吳證券首席經濟學家)