文/新浪財經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄作家 姜兆華

　　2020年歲末最后一天，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款上限管理做出明確安排。這是繼重點房地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線”座談會，監(jiān)管當局對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款上限管理劃定的另外“兩道紅線”。三道負債紅線“加”兩道融資紅線，“五花大綁”的房地產(chǎn)融資或?qū)⒃庥銮八从械摹凹t線”監(jiān)管。在此背景下，房價究竟是漲還是跌呢？

　　一、三道紅線：“鎖定”企業(yè)負債上限

　　2020年8月20日，住建部、人民銀行聯(lián)合召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，公布房企資金監(jiān)測和融資管理“三道紅線”規(guī)則。“三道紅線”規(guī)則雖未下文明示，但監(jiān)管當局控制房企負債的窗口指導意圖已經(jīng)明確。房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理“三道紅線”主要包括三項財務指標：一是剔除預收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%；二是凈負債率不得大于100%；三是現(xiàn)金短債比不得小于1倍。根據(jù)“三道紅線”觸線達標情況，房地產(chǎn)企業(yè)被劃分為“紅、橙、黃、綠”四個檔次，分別賦予不同的企業(yè)有息負債增速比例。其中：

　　（一）紅色檔：三道“紅線”都觸碰，不得新增有息負債；

　　（二）橙色檔：三道“紅線”觸碰兩條，有息負債年增速不得超過5%；

　　（三）黃色檔：三道“紅線”觸碰一條，有息負債年增速不得超過10%；

　　（四）綠色檔：三道“紅線”都未碰，負債年增速不得超過15%。

　　從以上分類不難看出，監(jiān)管當局劃定房企資金監(jiān)管及融資“三道紅線”的初衷就是降杠桿、減負債。通過“鎖定”企業(yè)有息負債增速，抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目舉債“拿地”的融資沖動。從資金需求端，保持房地產(chǎn)土地供應的市場理性，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序發(fā)展，有效防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因過度融資、過度負債傳染積聚金融風險。根據(jù)媒體報道，現(xiàn)有80家規(guī)模上市房地產(chǎn)企業(yè)，有70家房企“踩線”，有18家房企“三道紅線”全踩。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)降杠桿、減負債的任務仍然“壓力山大”。

　　二、兩條紅線：擰緊銀行融資“閥門”

　　2020年12月31日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款集中度劃定“房地產(chǎn)貸款占比和個人住房按揭貸款占比”兩道紅線；根據(jù)金融機構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模、機構(gòu)類型等因素，分五個檔次設定房地產(chǎn)貸款集中度上限管理的差異化要求。其中：

　　（一）中資大銀行：房地產(chǎn)貸款占比上限40%，個人住房按揭貸款占比上限32.5%；

　　（二）中資中型銀行：房地產(chǎn)貸款占比上限27.5%，個人住房按揭貸款占比上限20%；

　　（三）中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構(gòu)：房地產(chǎn)貸款占比上限22.5%，個人住房按揭貸款占比上限17.5%；

　　（四）縣域農(nóng)合機構(gòu)：房地產(chǎn)貸款占比上限17.5%，個人住房按揭貸款占比上限12.5%；

　　（五）村鎮(zhèn)銀行：房地產(chǎn)貸款占比上限12.5%，個人住房按揭貸款占比上限7.5%；

　　2020年三季度央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，人民幣房地產(chǎn)貸款余額48.83萬億，同比增長12.8%。其中國有大型銀行和部分中型銀行房地產(chǎn)貸款占比明顯偏高，遠超“兩道紅線”監(jiān)管標準。考慮到各家商業(yè)銀行涉房貸款基數(shù)的差異性，《通知》還同時設置了商業(yè)銀行政策調(diào)整達標的過渡期安排。兩道紅線，五大分類，從資金供給端對商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資規(guī)模占比進行框定，倒逼商業(yè)銀行調(diào)整經(jīng)營定位，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，保持房地產(chǎn)企業(yè)和其他實體經(jīng)濟的均衡發(fā)展。從監(jiān)管政策導向看，未來商業(yè)銀行存量涉房貸款或?qū)⒃诜诸悺凹t線”比例內(nèi)有序“二次分配”，新增貸款資金或?qū)⒏嗔魅胫圃鞓I(yè)、科技等經(jīng)濟社會發(fā)展重點領(lǐng)域和小微、三農(nóng)等薄弱環(huán)節(jié)。

　　三、房地產(chǎn)融資“五花大綁”，房價是漲還是跌

　　從房企資金監(jiān)管和負債管理“三道紅線”，到銀行融資貸款“兩道紅線”，房地產(chǎn)融資已經(jīng)從需求側(cè)和供給側(cè)進行比例限定。房地產(chǎn)融資“紅線”監(jiān)管政策的兩頭加碼，對未來房地產(chǎn)價格走勢必將產(chǎn)生深遠影響。

　　從即期影響看，房價會隨著監(jiān)管“紅線”政策的落地實施，出現(xiàn)局部、階段性調(diào)整分化。房價是當期市場供求關(guān)系博弈的反應，北上廣深等供給資源相對有限的一線城市，房價依然會保持剛性穩(wěn)定，下跌可能性不大，甚至會出現(xiàn)一定幅度上漲；二線城市房價將保持僵持狀態(tài)，會出現(xiàn)階段性小幅波動；三、四線城市會因房企融資紅線監(jiān)管壓力，出現(xiàn)降價甩賣情形，房價或?qū)⒊霈F(xiàn)一定幅度下跌。但由于此次“紅線”監(jiān)管，對房企和銀行都設定了寬松的政策緩沖期，一定程度對沖了房價下跌調(diào)整的影響。

　　從中遠期看，“紅線”監(jiān)管作為房地產(chǎn)調(diào)控的一項長效機制，對堅守“房住不炒”理念、防范化解金融風險、穩(wěn)定房地產(chǎn)“基本盤”將產(chǎn)生積極影響。從運行效果分析，房地產(chǎn)融資采取兩頭管控，劃“紅線”的做法，無疑是一條“一箭三雕”的監(jiān)管良策。然而，房地產(chǎn)行業(yè)畢竟不同于其他行業(yè)，其特有的投資屬性，已經(jīng)自覺不自覺充當起貨幣超發(fā)的“蓄水池”，對穩(wěn)定物價起到相當程度的緩釋。人們很難想象，如果沒有房地產(chǎn)“蓄水池”吸金，物價會漲到什么程度。因此，從中長期看，只要貨幣超發(fā)情形不改變，房價上漲的趨勢就不可能改變。房地產(chǎn)融資“紅線”監(jiān)管的長期推行，將一定程度上平滑房價上漲的趨勢和幅度。

　　(本文作者介紹：EFP金融管理師，山東師范大學特聘教授、碩士生導師，現(xiàn)任某全國性股份制商業(yè)銀行總行部門負責人。)