文/新浪財經意見領袖專欄作家 顧慧君

　　8月23日，央行、住建部在北京召開重點房地產企業座談會，會議指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，央行、住建部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成重點房地產企業資金監測和融資管理制度。

　　此前，據21世紀經濟報道，監管部門為了控制房地產企業有息債務規模，擬出臺政策進行管理，該政策被稱之為三四五新規。三四五新規是什么？為什么出臺這樣的政策？三四五新規出臺對房地產行業會產生什么樣的影響？本文一一剖析，以饗讀者。

　　三四五新規是什么？

　　三四五新規（如圖1）中的的“三”是三條紅線，即剔除預收款后的負債率超過70%、凈負債率超過100%、現金短債比小于1；“四”是指根據房地產企業負債狀況觸達上述幾條紅線將其劃分為紅（觸達三條紅線）、橙（觸達兩條紅線）、黃（觸達一條紅線）、綠（未觸達紅線）四檔；“五”是指對上述四類房企，按照5%的幅度控制其年負債增長幅度：紅檔房企有息負債以2019年6月底為基準不得增加，橙檔房企有息負債年增速不超過5%，黃檔房企有息負債年增速不超過10%，綠檔房企有息負債年增速不超過15%。

　　根據2019年年報，在A股和H股上市的224家房企中，有51家觸及三條紅線，45家觸及兩條紅線，60家觸及一條紅線，三條紅線均未觸及的只有68家。從這一數據可以看出，如果三四五新規屬實且近期落地執行將對嚴重依賴杠桿的房地產企業產生很大的影響，三四五新規也因此得到了市場的極大關注。

　　三四五新規為什么？

　　監管機構出臺三四五新規的目的何在？有分析機構認為這與部分城市市場熱度上漲過快、土地市場活躍、土拍溢價率高不無關系，其目的是穩住房地產開發商的杠桿，控制負債的增長速度，從而有助于把房價導入一個溫和增長的軌道。

　　三四五新規是“房住不炒”這一監管導向的最新體現。要理解三四五新規，就不能不深入分析監管對于房地產行業發展的態度。中美貿易摩擦和新冠疫情是我們觀察監管對于房地產態度的兩個點，因為這兩個事件對于整體經濟的影響都夠大。

　　按照之前的調控邏輯，當經濟受外部沖擊比較明顯時，放松對房地產的調控往往是最有效的工具，但中美貿易摩擦和新冠疫情發生之后，監管無論是在調控的調門上，還是在監控的具體措施上均未放松，哪里露頭打哪里，體現了極強的定力，其背后深層次的原因我們認為主要有兩點：

　　首先，從實體經濟這個層面看，房地產對實體經濟的影響有“拉動”和“擠出”這一拉一推兩個方面。從“拉動”這個角度看，房地產對整個經濟的拉動能力很強：制造業投資一半左右跟房地產產業鏈相關，地方基建投資很大程度上受土地財政支撐，服務業部分領域投資跟房地產相關。房地產產業鏈上帶動的相關投資占全社會固定資產投資的50%左右，也帶動了家電、家具、裝修、銀行、建筑、建材、玻璃、水泥等一系列后周期行業。與此同時，居民投資房產普遍會使用杠桿，杠桿高到一定程度會擠壓消費，從而影響消費對經濟的拉動能力。

　　其次，從金融這個層面看，房地產一頭連著土地財政和地方政府信用，另一頭連著居民的貸款（尤其是中長期貸款）和信用。如果與房地產相關的融資在站上一個較高的平臺后得不到有效的控制，居民部門和政府部門的信用風險就會增加，同時也會擠壓實體經濟的融資空間。

　　從上述分析看，房地產捧不得也打不得，監管既不希望看到房地產過熱，也不希望看到房地產過冷，熨平房地產發展曲線是監管的導向，也是提振消費，發展實體經濟，構建經濟內循環格局的必要之舉。

　　因此，市場無須為房地產調控的收緊過度悲觀，也無須為房地產調控的放松歡呼雀躍，監管的追求就是一個“穩”字，對房地產調控政策的解讀當以此為錨。

　　三四五新規會帶來哪些影響？

　　三四五新規的第一個影響是房企，無論是紅橙黃綠哪類房企，都必須未雨綢繆，調整自己的經營方式和融資手段。

　　從經營方面看，如果融資渠道受限，房企資金壓力加劇，要改善負債率、改善融資結構，又要沖全年業績，回款能力將是房企持續經營的關鍵，預計房企可能采取降價跑量、縮短建設周期、拆分上市、轉讓等措施加以應對。

　　從融資方面看，為滿足三四五新規的要求，房企一方面會加強培育股權融資的能力；另一方面可能會通過做大資產擴展負債這個分子段的空間。

　　三四五新規的第二個影響是進一步加快房地產行業的洗牌，經營能力強、融資空間大的房企會趁此機會跑馬圈地，大魚吃小魚、快魚吃慢魚，房地產行業的龍頭效應會越來越明顯。

　　最后，如果新規在2021年年初就落地，首次影響的房企會提前動作，最有可能的應對措施就是加大推盤的優惠力度，加快回款，輔之以政府的新盤限價，對仍有購房資格的買房人而言，可能是一個不錯的購房窗口期。

　　(本文作者介紹：宏觀、行業及個股的走勢分析，大類資產配置。)