文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 夏磊

　　房地產是周期之母，事關國計民生。住房制度則是一國之重器。有因必有果，有什么樣的政策和制度，就有什么樣的房地產市場運行結果，住房制度是深植于一國房地產市場的基因密碼。

　　香港模式是內地房地產市場的啟蒙。近年來，內地房地產市場迅速發展的同時，有些城市也面臨著同樣的高房價困境。追本溯源，深入研究香港住房制度，對反思內地住房制度、解決高房價難題有積極意義。

　　自開埠后，香港經濟快速發展，成功躋身“亞洲四小龍”，2017年人均GDP高達5.77萬美元，是全球最富裕的地區之一。經濟高度繁榮，住房卻面臨困境。香港市民居住條件較差，人均住房僅16平米；房價持續多年上漲，市民買房背負巨大壓力。1986-2017年，港島、九龍、新界的私人房屋均價分別上漲20 倍、20倍和14倍，年均增長10%、10%、9%，2018年房價收入比接近48倍，位居世界主要城市前列。由于房價高，住房自有率從2004年的54%下滑到2017年的49%。

　　盡管香港政府興建了大量的公營房屋，2016年香港房屋套戶比達到1.09，房價居高不下，高房價與住房困境并存。

　　有因必有果，有什么樣的政策和制度，就有什么樣的房地產市場運行結果。香港的高房價困境，與其住房制度的四大支柱直接相關。

　　先天供給不足的土地制度。鴉片戰爭后，港島、九龍土地陸續歸英國王室所有。1997年回歸祖國，香港土地所有權歸國家所有，使用權延續土地批租制度，通過拍賣、招標、協議對外出讓，允許使用權自由轉讓，新批土地除特殊用地外，期限為50年，但土地供給長期不足，人均住宅用地僅10平米。這源于當局對生態保護的高度重視，占地37%的郊野公園無法開發，05年后因環保人士抗議，填海造地大幅減少，03-10年政府為維護樓市穩定，也大幅減少土地出讓。

　　重交易輕保有的稅收制度。在住房交易環節征收重稅，香港居民購買首套房須繳納4.5%以下的從價印花稅，購買二套以上住房繳納15%的從價印花稅。非香港居民購房除繳納15%的從價印花稅，還須繳納15%的買家印花稅。此外，如果購買的是未滿3年內轉售的房屋，買家還須與賣家共同繳納10%-20%的額外印花稅，稅基均為物業售價或評估價的較高者。但保有環節稅負較低，稅基為租金，包括5%的差餉與3%的土地租金，出租物業另繳15%的物業稅。由于差餉與土地租金只占物業價值0.2%-0.5%，與歐美物業稅1%-2%相比偏低。

　　高度發達的住房金融制度。香港的按揭靈活多樣，支持多種形式貸款。本地居民購買首套房最低首付40%，但購買資助出售房屋或申請按揭保險，首付可低至5%，地產商與財務公司按揭首付低于20%，并支持首付款按揭。此外，香港還有加按（償還部分貸款后重新按揭）、轉按（銀行間按揭轉移）、樓換樓按揭（舊樓抵押支持新樓按揭）等按揭業務。香港實行聯系匯率制，利率追隨美國而長期處于低位，目前三大發鈔銀行按揭利率上限2.35%。按揭業務靈活，疊加利率低，刺激居民加杠桿購房。2017年，香港按揭貸款余額占GDP的45%，居民杠桿水平較高。

　　不平衡的公營房屋制度。公屋租金低廉，但輪候時間長，條件偏差。公屋租金為私人房屋1/3到1/7，居民滿足資產收入限制，便可排隊輪候。但平均需要輪候5.3年，且人均面積中位數僅13平米。07-17年，人均面積中位數僅提高1平米。資助出售單位以居屋為主，雖折價出售，但價格偏高且供應少。售價約為私人房屋的60%-70%，因與市場價掛鉤，價格也水漲船高，房源供應少。02-17年，房委會年均僅竣工580個單位。

　　從市場結構看，香港住房供給呈現“雙軌制”。政府主導建設的公營房屋居住人口占比近半，主要包括公屋與資助出售單位兩類。2016年，公屋居住人口占香港人口29%，資助出售單位居住人口占16%，合計占比45%。此外，由于公屋數量眾多，疊加房價過高，近一半家庭選擇租房。2016年，香港租房家庭占比49%。

　　高房價困境并非香港獨有，內地部分熱點城市也面臨相似的難題，深刻反思香港住房制度，以為來者鑒。在經濟的相關度上，房地產業在香港經濟中占比較高。房地產相關行業占GDP比重一度超過30%，06年以來保持20%-25%。2016年，土地出讓金占財政收入22%，持有環節稅收約占5%，交易環節印花稅占3%，合計貢獻32%。而土地供應不足為高房價埋下伏筆。因重視生態保護、樓市維穩等原因，香港土地供給不足，02-10年年均僅出讓住宅用地5公頃。人口持續增長背景下，土地供給過少，疊加金融環境寬松，造成香港房價持續上漲。中產置業缺乏支持導致住房階層逐漸固化。理想情況下，香港可形成“公屋-居屋-私人住宅”的階梯化供應體系。但由于居屋供給大幅減少，疊加房價持續上漲，中低收入階層購房困難，住房條件難以改善。近期，新特首房屋政策提出，加大土地供給的同時，將公營房屋供應比例從六成提高至七成，重點資助中低收入群體購房置業，有望緩解當前的住房困境。

　　來源：夏磊地產觀察，ID：xialeidichan

　　(本文作者介紹：恒大研究院副院長兼首席房地產研究員。)