文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 盤和林

　　自國家限競房銷售政策出臺以后，原本處于觀望狀態的房產項目集中入市，這一反房地產連續性開發入市模式，此次爆發式限競房入市將會對供給結構和房價結構產生很大影響，對于穩定市場預期，平衡市場供求，抑制房價上漲都具有積極作用。

　　截至9月11日，北京限競房進入賣不完的時期，網簽僅12%，實際賣出不及四成，在北京嚴格的調控下，限競房遭遇淡市。限競房井噴使得限競房成為房地產市場供給主力，伴隨調控下豪宅的滑鐵盧，介于豪宅和剛需之間的改善盤則成為稀缺品，成真正收益方。

　　據業內人士測算，未來北京供應的每10套住宅中，5套是自住房，4套是90平方米以內的商品住宅，只有一套是90平方米以上的改善住宅。

　　所謂的限競房簡單來說，就是“限房價，競地價”這是指在土地的招拍過程中對擬出讓的地塊限定住房套型限定最高房價，然后在兩限的基礎上，讓開發商向上競地價，向下競房價。

　　自國家限競房銷售政策出臺以后，原本處于觀望狀態的房產項目集中入市，這一反房地產連續性開發入市模式，此次爆發式限競房入市將會對供給結構和房價結構產生很大影響，對于穩定市場預期，平衡市場供求，抑制房價上漲都具有積極作用。

　　限競房批量入市使得房地產市場一改以往局面，由僧多粥少變為了僧少粥多。雖說對于房地產需求方來講是樁美事，但是房地產市場向來是買漲不買跌，據數據統計有過半的購房者和房地產經紀人仍認為房價會繼續得到控制因此可能保持觀望的態度。

　　所以如今真真有意愿購房的都是剛需者，面對當前市場上的供給相對過剩，搶客源成了開發商第一要義。而限價又擠出了開發商相當的利潤，所以對于開放商來說，提高去化加速回款成了避免不確定性損失的黃金法則，甚至不惜打折出售。

　　而購房者則成了市場的主宰，其在挑選商品中會不知不覺驅逐出壞的商品，因此對于整個房地產市場商品質量而言具有積極作用。

　　同時在這個時期內，購房者追求的更多是性價比，在目前相對較短的反應周期內消費者的需求彈性是大于供給者的需求彈性的，這也就意味著在一個房地產周期內，整個市場價格以及數量的波動會沿著一個類似封閉的蛛網模型運動，價格和數量都會不斷地趨近均衡的產量和價格。

　　這也就意味著，房地產市場成為了限競房競爭主場會從供求角度也就是說根源上一定程度上緩解市場供求矛盾同時在總體上起到一個拉低房價的作用。除此之外，限競房在價格上的優勢會進一步吸收本就有有所降溫的二手房市場流量，這樣的分流會改變房地產市場的供給機構，這會直接導致市場房價事實上變成了消費者主導，這自然而然也會使得房地產整體房價向更加合理的水平靠攏。

　　但是也正是因為房地產商抓認識到了客源的重要性，所以在銷售過程中難免有開發商為了爭奪客源投機取巧，“違反規則”欺騙消費者，在嚴抓市場亂象的大環境下，我們必須警惕其中的風險。這一方面需要消費者擦臉雙眼，在購房時提前做功課，防止被欺騙。另一方面需要相關監管部門在實踐中逐步完善相關的政策法規的同時，落實好執行力。

　　據悉，今年6月份作為首批拿下預售證的瀛海府、金樾和著兩個項目雖然入市日光，銷售也比較樂觀，但是卻遭到相關部門的立案查處。其原因是其房源管理混亂，付款規則模糊，購房資格認定不清、公示信息不健全等。

　　而在推進限競房另一個需要注意的問題就是改善性住房的需求，在滿足剛性需求者需求的同時有必要平衡改善性需求。因為對于改善性住房需求者來講，其共買行為很大程度上受政策調節周期的影響，在政策嚴控時期若是壓抑過多過久，一旦政策放松，極有可能導致需求爆發饑餓消費，引發房價的反復。

　　最后，限競房的供大于求導致商品滯銷還可能進一步傳導至土地市場，造成土地流拍的現象進一步增加。因為隨著調控的增強，市場預期不穩定已經促使開發商開始精選土地，而限競房井噴，會使得房地產企業真正面臨去化壓力，在市場不利好企業的時期，這一趨勢會進一步增強。

　　(本文作者介紹：知名青年經濟學者，著名財經評論員)