近期房地產市場形勢及調控政策

2018年08月22日08:29 作者:潘向東

　　文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家潘向東、劉娟秀、陳韻陽

　　7月31日召開的中央政治局會議提出堅決遏制房價上漲，措辭之嚴厲歷史之最，為何突然政策當局加大了對房價的調控決心？影響在哪里？能否實現？未來如何演變？結合今年以來的房地產調控政策，本文將對這些問題進行探討。

　　遏制房價上漲的背景和原因

　　今年以來，房價漲幅（指同比漲幅，下同）整體比較穩定，70個大中城市新建商品住宅價格指數同比增速在5.5%附近波動，但分城市來看，三四線城市房價漲幅依然堅挺，三線城市房價漲幅在1-6月保持在6.6%左右，跑贏一、二線城市，并且在7月達到7.5%；與此同時，年初以來房價漲幅比較穩定的一、二線城市自6月以來也出現了抬頭，并在7月達到了今年以來最高，其中，大連、哈爾濱、長春、西安等二線城市房價同比漲幅均超過10%；7月70大中城市中新建商品住宅價格同比漲幅擴大的城市數增加至49個，亦為今年以來最高。此外還有一個現象，上半年商品房銷售額和銷售面積增速的缺口擴大至9.9%，在7月進一步擴大至10.2%，為2017年以來最高，該指標在拐點處領先70個大中城市新建商品住宅價格指數同比漲幅4-15個月不等，“商品房銷售額：累計同比-商品房銷售面積：累計同比”在2017年2月觸底后反彈，這意味著房價同比漲幅可能在下半年出現回升。

　　值得注意的是，房價漲幅出現抬頭并非由于調控放松，相反，調控呈現了更加嚴格的趨勢，中原地產研究中心數據顯示2018年1-7月主要城市房地產調控次數多達260次，同比增長80%。從7月單月來看，全國樓市調控密集程度再刷新歷史紀錄，合計超過60城市發布了超過70次各類型房地產調控政策。按照這個速度，2018年調控次數很可能超過2017年。

　　在這么一個嚴格調控的背景下，上半年房地產市場依然火爆且分化嚴重，主要體現在以下幾個方面：

　　土地成交：一線遇冷，二三線火熱。上半年100大中城市土地成交面積同比增長14.12%，遠低于2017年全年（34.48%），主要受一線城市土地成交面積同比轉負（-3.27%）的影響，而二三線城市土地成交面積同比分別增長20.76%和33.64%，均高于2017年全年（-1.87%和11.5%）。

　　商品房銷售：三線堅挺，各線城市均有抬頭之勢。從40大中城市商品房銷售來看，一線城市商品房銷售面積累計同比增速持續負增長，但最近幾個月降幅收窄；二線城市在1-5月商品房銷售面積負增長，在6月轉正（1.3%）；三線城市在前6個月商品房銷售面積同比增長7.23%，遠超過整體商品房銷售增速（0.6%）。

　　商品房銷售：現房和期房銷售面積增速分化。1-6月商品房期房銷售面積同比增長20%，而現房僅為-13.7%；從面積占比來看，期房占比在2016-2017年穩定在76%左右，在2018年上半年快速抬升至81%。期房銷售之所以好于現房，可能是因為當前房地產市場庫存水平已經降至低位，而年初以來開發商偏向于拿地，施工推進較為滯后，導致房屋竣工面積同比增速也下一個臺階，上半年僅為-10.6%。分城市來看，一線城市并未現房和期房明顯分化的情況；二線城市分化明顯，可能是因為在庫存去化周期縮短的背景下，部分二線城市出臺搶人政策刺激了購房需求，導致期房銷售情況好于現房；三線城市分化亦明顯，期房和現房銷售增速在2017年開始呈現“剪刀差”，經過一輪去庫存政策后，三線城市庫存明顯下降，期房銷售開始跑贏現房。現房和期房銷售面積增速分化反映出在庫存去化周期縮短后，住房的供應沒有及時起來，這可能與當前融資條件緊縮下房企的策略有關。

　　房地產投資：三四線高于一二線。上半年房地產投資增速跑贏固定資產投資增速，而各線城市之間也出現分化。40大中城市里的一二線城市涵蓋了4個一線城市和23個主要二線城市，我們用它來大致反映一二線城市的情況。一二線城市房地產投資增速明顯低于整個房地產投資增速，這種分化意味著三四線城市房地產投資增速遠高于一二線。分化的原因是什么？上半年土地購置費對房地產投資的貢獻率超過100%，一二線城市土地購置費增速（58.3%）低于整體土地購置費增速（74.4%），而兩者在2017年基本持平。一二線和三四線城市土地購置費增速產生分化的原因在于， 2017年棚改貨幣化安置比例繼續提升以及大型房企加速下沉至三四線城市，導致2017年三四線城市土地購置面積增速高于一二線，由于土地成交款可以延遲繳納，帶動2018年上半年土地購置費高速增長。

　　房地產市場亂象：盡管調控如此嚴格，但市場總能衍生出怪異的現象。比如，限價政策導致部分城市（如杭州，成都，西安）同一區域的一二手房價格倒掛，后果是，一方面存在套利的機會，以杭州此前出現過萬人搖號的融信瀾天樓盤為例，其備案均價為18460元/平方米，而周邊最近的萬科未來城二手房掛牌價超過3萬元/平方米，讓人產生買到即是賺到的預期，和“房住不炒”背道而馳。另一方面開發商有動機降低一手房居住品質和質量；搖號政策營造一房難求的局面，萬人深夜排隊搶房，老太太不惜離婚，亂收巨額茶水費。

　　從后續政策來看：

　　松基建的另一面是緊地產。政治局會議已經明確了“松基建，緊地產”，近期媒體報道2018年鐵路固定資產投資額將重返8000億元以上，高于原計劃安排的7320億元，廣東和青海在7月也相繼發布促進基建投資的相關計劃，后續可能還會有更多相關政策方案出臺。“松基建，緊地產”的背景主要是：

　　其一，穩增長的需要。上半年出口保持高增長，對GDP起到重要支撐作用，下半年出口增速面臨回落的可能，貿易戰對出口的影響可能逐漸顯現，擴大內需以保證穩增長成為當務之急。固定資產投資和社零增速均回落至低位，現階段減稅降費對居民收入提升作用不明顯，且房地產抑制居民消費空間，因此，相比于消費，依靠松基建帶動固定資產投資增速的回升，其效果更加立竿見影。

　　其二，歷史上房地產和基建投資的表現往往此消彼長。一方面，上半年基建投資增速斷崖式下跌，地方平臺融資渠道嚴重受限；另一方面，依靠基建托底經濟比放開房地產的風險相對較小。上半年房地產投資增速保持韌性，大型房企依靠銷售回款和高周轉依然能維持下去，相對而言，融資壓力小于地方融資平臺。但從負債水平來看，房地產行業平均資產負債率在2017年達到69.5%，房地產開發企業資產負債率在2018年一季度末達到79.4%，在各行業處于較高水平，發改委和央行等五部門下發的《“2018年降低企業杠桿率工作要點”的通知》指出加強金融機構對企業負債的約束，限制高負債企業過度債務融資，房企融資渠道和負債空間將進一步緊縮。與此同時，居民杠桿率過快上升，可加杠桿的空間非常小。

　　其三，防止充裕的流動性進入房地產。貨幣政策邊際寬松，保持流動性合理充裕，貨幣市場利率已經明顯走低，從金穩會第二次會議來看，下一步要進一步打通貨幣政策傳導機制。歷史上寬松的政策往往伴隨房價的上漲，貨幣政策無法完全控制投放的資金流向哪里，如果流向房地產，則進一步吹大泡沫，因此，堅決遏制房價上漲表明調控的決心，抑制投機性購房動機，減輕貨幣寬松帶熱房地產市場的擔憂。

　　綜上所述，堅決遏制房價上漲的原因在于：在房地產調控力度加大、手段增多的背景下，今年三四線和部分二線城市房地產市場依然火熱，房價漲幅有抬頭之勢，各類房地產市場亂象叢生。同時，堅守穩增長和防風險兩條底線，即放松基建和貨幣政策來保證穩增長的前提是房地產市場必須收緊。

　　本輪主要的房地產調控政策

　　年初以來這輪房地產調控政策可謂是推陳出新，除了傳統的“四限”外，多地出現搖號、搶人等政策，同時也衍生出來一些亂象，此外，也有一些創新政策出臺，比如限制企業購房、限制房地產企業外債、設置房價漲停板等。整體來看，政策的本意都是促進房地產市場健康發展，只是，實際結果有不如人意的地方。政治局會議提出堅決遏制房價上漲，其態度之堅決史無前例，會議結束后不久，沈陽、深圳等地相繼發布調控新政，住建部也提出加快制定住房發展規劃并對樓市調控不力的城市堅決問責。我們以政治局會議為臨界點梳理本輪調控主要的房地產調控政策。

　　本輪房價上漲的原因

　　從歷史來看，房價上漲的根本原因是制度安排下的房地產供需錯配，某種程度來講，我國房地產市場不是一個完全意義上的市場，因為地方政府不僅可以控制土地供給，而且能通過調控政策來控制需求，調控政策的收緊與放松指向需求的抑制與刺激；限價、房價漲停板等政策更是直接以房價為調控目標，從而帶來了與初衷不同的結果；與此同時，我們看一座城市房價的長期趨勢，主要看的是人口的流動情況，一線和部分二線城市人口凈流入，大部分三四線城市人口凈流出，但政策實行控制大城市規模，合理發展中等城市和小城市的城市發展方針，導致各線城市房地產之間的供需錯配，進而造成一二線城市房價上漲與三四線城市房地產庫存高企的局面，也為后面去庫存期間三四線城市房價上漲埋下伏筆。

　　今年以來，一線城市房價漲幅在調控政策下暫時得到控制；受“搶人政策”和“樓市打新”等因素影響，部分二線城市購房需求在短期得到極大的刺激，房價較快上漲；由于2018年棚改目標超預期，一季度PSL投放量為3038億元，超出2017年1-5月的PSL投放量，同時，開發商下沉至三四線城市，以上因素共同導致上半年三線城市房價漲幅依然堅挺。

　　今年以來部分二線城市和三四線城市房價上漲的本質原因仍然是供需錯配，部分二線城市核心區域的樓盤所展現的“一房難求”現象，以及三四線城市的庫存去化與房價非理性上漲，均體現供需錯配下的市場扭曲。這一輪房價上漲的直接原因是“搶人政策”、“樓市打新”、棚改目標超預期、PSL大幅放量等極大地刺激了購房需求，房價上漲的預期升溫。

　　遏制房價上漲的幾個關鍵點

　　歷史上，重要會議直接以房價為調控目標的次數不在少數，但堅決遏制房價上漲這一措辭在歷史重要會議中屬于最嚴厲的。以往的措辭主要有“遏制部分城市房價過快上漲”“切實防止房價反彈”等，從實際效果來看，并非每次會議結束后的一段時間房價就能進入下行周期，最典型的比如2012年7月31日召開的政治局會議提出切實防止房價反彈，那個時候70城新房價格已經連續5個月負增長，在房價漲幅的底部召開的會議，然而，此后房價漲幅觸底反彈，進入新一輪上升周期。2012年房價上漲的一個重要原因是央行在“穩增長”的背景下兩次降息、兩次下調存款準備金率，盡管當時堅持限購不放松，但降準降息刺激了購房需求。

　　從歷史角度來看，堅決遏制房價上漲未必能成功，但“刻舟求劍”的方法只是一個參考，當前的環境和2012年仍有很多不同之處，我們需要進一步分析。

　　房價繼續上漲會帶來房地產泡沫，房價大幅下跌可能引發更大的系統性風險。因此，堅決遏制房價上漲的一個合意狀態可能是房價漲幅在0附近波動，這在之前幾輪地產周期中似乎是不可能發生的事情，因為房價同比漲幅大部分時間都處于上升或下降狀態，很少呈現一個很低的波動性。但從去年年底至今，在史無前例的調控政策下，房價雖然還在上漲，但同比漲幅已經趨于穩定。

　　從房價上漲的原因來看實現堅決遏制房價上漲目標的幾個關鍵點：制度與供需平衡（根源）、房價上漲預期（長期）、加強調控（短期）。一個可能途徑在于：短期進一步嚴控房地產市場，暫時抑制需求，而同時房地產市場流動性顯著降低，避免大量拋售住房的情況；要長期解決房價上漲問題，需要建立房地產長效機制以及配套的制度安排，打破房市剛兌的預期。

　　從具體操作層面來看，至少有如下針對性措施：

　　1、改變房地產市場的現狀，需要落實“房子是用來住的”理念

　　假若購房以剛需為主，那么增加住房供給來平抑需求是一個不錯的解決途徑。但假若老百姓想做投資，那就存在“欲壑難填”的困境。根據中國家庭金融調查與研究中心的統計，2009年當時購房的70.3%是剛需，10.1%是改善性需求，19.6%是投資。演化到2018年一季度，31.9%是剛需，17.8%是改善性需求，50.3%屬于投資需求。

　　可以看出，投資需求在不斷上漲。那么調控政策出臺首先就需要打消投資需求。從這面來看，既然“房子是用來住的”，那么用它來做投資的成本自然就會比較高。提升成本最有效的手段就是稅收。盡管征房產稅這一財產性稅收目前爭議比較大，征收房屋空置稅也有很多待解決的問題，但對于占用更多資源而征收稅收是沒有爭議的，也就是對合理自住以外的多余房產征收土地資源占用稅，這一稅收向上可以實行累進制，占用越多，稅率越高。既然現在絕大多數城市都限購，那以前購買了多套房的也應該付出一點成本。

　　2、改變當前土地拍賣制度，降低土地拍賣的比重

　　既然地方政府在征收土地資源占用稅方面開辟了一個新的收入來源，那么就有資本減少對土地拍賣收入的依賴。既然地價推升房價起到主因，那么可以嘗試地方政府土地拍賣時只拍賣20%-50%的股權，形成與購房者之間共有房屋產權，一旦將來購房者要轉讓，就需要補交余下的土地出讓金（補償的金額也可考慮轉讓時的市價），不轉讓可以永久居住。這樣可以減輕購房者的負擔。購房者負擔的減輕，城鎮化進程自然就會加快，內需市場的空間便隨之打開。

　　3、加大租賃房的建設

　　加大租賃房的建設，自然就會減輕老百姓的購房需求。一旦房價上漲的勢頭得到遏制，租賃房的增多又會進一步減少購房需求。假若房價上漲預期被打破，一些人就會去選擇租房。

　　上述途徑是一種比較理想的狀態，但目前的情況是，還存在一些不確定性因素需要考慮：

　　貨幣政策邊際寬松。當前經濟形勢下，貨幣政策再度收緊的可能性已經比較小，目前貨幣市場利率急劇下降，中美3M國債利差出現倒掛。同時，年內還可能繼續降準，打通貨幣政策傳導機制服務實體經濟的過程中，資金可能流入房地產市場。

　　未來房地產調控是否有再度放松的可能。以下兩種情況發生時，房地產調控存在邊際放松的可能性：1）通過拉動基建投資來穩增長的效果不及預期。下半年財政政策發力以及寬貨幣向寬信用傳導，基建投資增速將迎來反彈，但能否托底經濟還有待觀察。2）房價持續下跌。房地產與金融緊密關聯增加了房地產市場的復雜性、脆弱性，如果房價持續下跌，大量資產會受到影響，居民財富縮水，金融機構抵押物貶值，銀行壞賬增多，可能引發系統性金融風險。從2014-2015年房價下跌期間來看，當房價連續下跌6個月時，調控會放松，比如從“2014年9月房價開始下跌”到“2015年330新政”歷時6個月，再到“2015年930新政”也歷時6個月。中國房地產總市值遠超股市、債市，房企的負債水平高企，某種程度來講，現階段房價持續下跌甚至比上漲造成的影響更大。因此，在房地產長效機制成熟之前，如果發生房價持續下跌的現象，政策可能因城施策、邊際放松。

　　無論最終房價上漲是否能成功被遏制，有一點是相對確定的，在未來幾個月，房地產調控力度會進一步加大，除了已有政策的向外延伸之外，可能還會有新型調控政策出臺。

　　展望

　　5.1房價展望：整體降溫，局部分化

　　我們在前文分別講了年初以來各線城市房價變動以及分化的原因，對于后續房價展望，短期來講：隨著調控政策的趨嚴，一線城市房價可能繼續保持平穩甚至有所下降；二線城市“樓市打新”、“搶人政策”或有所收斂，對需求的刺激作用邊際減弱，房價漲幅可能出現下滑；棚改貨幣化安置因城施策，國開行對增量棚改貸款的審批趨嚴，因此棚改貨幣化對三四線城市房價的促進作用或邊際減弱，同時，一些布局在三四線城市房地產市場的開發商加快周轉，可能逐漸退出三四線城市房地產市場，三四線城市房地產市場或出現降溫，房價漲幅趨于回落。

　　從長期來講，各線城市房價將局部分化：一線城市控制人口，房地產市場步入存量房階段，房價大幅上漲的可能性相對較小；二線城市房價或出現分化，部分人口凈流入的二線城市在未來發展空間較大，房價有進一步上漲的空間；三線城市房價或出現分化，三四線城市需求并非完全來自棚改貨幣化，隨著城鎮化率的提高，會刺激一部分靠近一二線城市的區縣購房需求，那么，未來三四線城市房地產熱度的走勢可能出現分化，對于棚改貨幣化依賴高的地區，樓市可能會出現明顯的降溫，對于本地自身需求和周邊城市需求帶動的地區，房價和成交量在短期可能保持穩定，不容易大起大落。

　　與此同時，我們在前文提到未來調控政策可能放松的兩個條件，由于房地產調控越發強調因城施策，而面對中國結構性問題，貨幣、財政、監管、基建等政策均出現緩和，但這種緩和不是以前的全面放水，而是一種結構性寬松。因此，我們認為，即便未來房地產調控政策放松，可能也是結構性的，即因城施策，這種情況下，各線城市房價的分化程度可能有所加劇。

　　5.2政策展望：調控不是最終目的

　　現階段提出的堅決遏制房價上漲可以理解為在走第一步，即引導預期，讓房子回歸居住屬性，釋放全面抑制投機性需求的信號。操作層面上，加強調控，盡快彌補房地產市場存在的漏洞，比如多城市實施限制企業購房、限制離婚后購房等，從實際情況來看，政治局會議后，深圳已經第一時間出臺了相關調控政策。

　　在樓市調控趨嚴的同時，調控政策推陳出新、修復漏洞可能是趨勢。需要看到的是，歷史上，因城施策并不陌生，但政策更多地著重于抑制需求、輕增加供給，促進供求平衡的政策比較少，房價非理性上漲的根源也在于制度安排下房地產供需錯配，包括土地財政等。即便是在調控趨嚴的今年，一些調控政策也明顯反映出供需嚴重不匹配的現象，因此，短期調控再嚴，也只能抑制房地產泡沫，終究不是出路，需要利用調控騰出的時間來加快建立房地產長效機制以及合理的制度安排，引導房地產供需匹配的同時消化債務。

　　一旦房價不再綁架中國經濟，那么整個中國經濟的結構性矛盾也將得到緩解。目前困擾中國經濟的“死結”也就慢慢解開，央行的總量貨幣政策也將發揮其宏觀調控的應有作用。可以考慮加快城鎮化進程來啟動我國的內需市場。畢竟我國目前才50%多的城鎮化率，14億人口才3億多的中產階級，龐大的內需市場足以支撐我國經濟再次高速發展。但要啟動這一市場，需要進一步打破一些制約城鄉“一體化”的體制性障礙。