文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 夏磊

　　資金是房企的命脈。在金融監(jiān)管加強(qiáng)、去杠桿、去通道、信用緊縮的大背景下，2018年，房地產(chǎn)行業(yè)融資體系正在發(fā)生深刻變化，不僅關(guān)乎房企自身的命運(yùn)，也影響著行業(yè)的走向。

　　一、當(dāng)前房企的主要融資渠道

　　房地產(chǎn)行業(yè)已形成5大類、16小類、近50類細(xì)項(xiàng)的多元化融資渠道。其中，籌資活動包括境內(nèi)間接融資、境內(nèi)直接融資和海外融資3大類，共12小類融資渠道；經(jīng)營活動包括供應(yīng)鏈融資、銷售回款2大類、共4小類融資渠道。

　　2016年930后政策持續(xù)收緊，融資規(guī)模增速放緩。2017年，主要渠道融資19.5萬億，同增6.3%，增速回落25個(gè)百分點(diǎn)；新增余額8.4萬億，同減0.3%，增速回落52個(gè)百分點(diǎn)。呈現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)：一是銀行資金是房地產(chǎn)行業(yè)的主要資金來源，間接融資規(guī)模大幅高于直接融資。2017年個(gè)人住房金融、銀行貸款、應(yīng)付賬款、非標(biāo)融資、國內(nèi)外證券市場的融資規(guī)模，分別占比43%、20%、17%、15%和5%。二是受資管新規(guī)影響，非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)趨勢顯著。2018年Q1，非標(biāo)融資新增余額占比回落11個(gè)百分點(diǎn)，其中委貸負(fù)增長；而銀行開發(fā)貸新增余額占比、境內(nèi)外證券市場融資新增余額占比分別上升24和2個(gè)百分點(diǎn)。

　　二、今年下半年開始，逐步迎來償債高峰期

　　截止2018年6月底，除民間融資和類金融機(jī)構(gòu)貸款，房企有息負(fù)債余額約19.2萬億，規(guī)模最大的是房地產(chǎn)開發(fā)貸，其次是委托貸款、信托融資、信用債、并購貸、海外債和資產(chǎn)支持證券，分別為9.6萬億、2.8萬億、2.4萬億、2.2萬億、0.6萬億和0.3萬億。

　　未來4年是兌付高峰。2018 下半年到2021年是集中兌付期，規(guī)模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，2022年及以后總計(jì)僅0.9萬億。其中，規(guī)模最大的銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)貸款在未來4年集中到期；公司債2015-2016年集中發(fā)行，也從2018年下半年開始密集到期。

　　三、融資收緊對主要渠道的影響

　　2018年以來，金融監(jiān)管進(jìn)入新階段。從數(shù)據(jù)摸底性質(zhì)的檢查，正式過度到實(shí)質(zhì)性的規(guī)范整治。在表外回表、非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)的大趨勢下，房企主要的融資渠道將受到不同程度的影響。

　　一是以房地產(chǎn)開發(fā)貸、并購貸為代表的房企信貸融資增加，成本上升，授信呈現(xiàn)集中化。在非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)、表外回表的背景下，銀行表內(nèi)信貸對房地產(chǎn)企業(yè)的總體融資支持增加。同時(shí)，銀行對房企信貸投放的門檻和監(jiān)管進(jìn)一步收緊，規(guī)范房企信用擴(kuò)張，限制資信不足的中小房企和風(fēng)格激進(jìn)的高負(fù)債房企獲取銀行信貸。銀行信貸將逐步向負(fù)債規(guī)模和財(cái)務(wù)杠桿可控、償債能力強(qiáng)、資信優(yōu)良的國有或上市房企集中。

　　二是以委托貸款、信托為代表的房地產(chǎn)非標(biāo)融資減少，去通道、打破期限錯(cuò)配成為鐵律。2018年開始委貸規(guī)模迅速降低，上半年共減少8008億。房地產(chǎn)信托整體規(guī)模回落，去通道下主動管理信托占比大幅提升。資管新規(guī)嚴(yán)禁期限錯(cuò)配，使新成立的信托期限縮短。

　　三是境內(nèi)股權(quán)、債權(quán)融資回落明顯，資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模大增。房企境內(nèi)股權(quán)融資大幅回落，2017年同降83%，2018年上半年維持低位。分類監(jiān)管疊加債市調(diào)整，2017年房企發(fā)行信用債規(guī)模同降70%，2018年上半年同比略有回升。受益非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)，資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模大幅增長，2017年同增92%，2018年前5月增長持續(xù)。海外債發(fā)行受限。

　　四是個(gè)人住房貸款額度持續(xù)收縮、首付上升、利率上浮明顯。2018年前半年，個(gè)人住房貸款首套房平均首付30%、利率5.6%，突破基準(zhǔn)利率1.1倍；二套房平均首付50%，利率6%，突破基準(zhǔn)利率1.2倍。個(gè)人住房貸款新增余額1.94萬億，同比下降7.6%。

　　四、政策建議：支持合理融資需求、規(guī)范融資渠道、嚴(yán)防融資風(fēng)險(xiǎn)。

　　重點(diǎn)規(guī)范通道類非標(biāo)融資、民間借貸和類金融機(jī)構(gòu)融資、消費(fèi)貸等不合規(guī)信貸；合理支持國內(nèi)外證券市場融資、住房抵押貸款資產(chǎn)證券化、差別化的個(gè)人住房信貸。

　　具體而言，應(yīng)清理影子銀行，表外融資回表；維護(hù)穩(wěn)定的個(gè)人住房金融市場；發(fā)展房地產(chǎn)證券市場標(biāo)準(zhǔn)化融資；發(fā)展住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券。

　　完整報(bào)告見夏磊地產(chǎn)觀察

　　(本文作者介紹：恒大研究院副院長兼首席房地產(chǎn)研究員。)