文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 盤和林

　　從商業(yè)倫理和合同法立法精神來看，開發(fā)商這種“舉報自己”的行為，是一種嚴重背離契約精神的行為，會對市場產生不好的示范作用，擾亂正常的市場秩序。

　　據每日經濟新聞報道，陜西西安部分消費者2016年通過簽訂內部認購合同的方式購買了房屋，而且支付全款，但是兩年之后，開發(fā)商竟然以該項目沒有預售許可證為由，將12名消費者起訴至法院，要求確認內部認購合同無效。

　　“舉報自己”從表面上來看是多么荒唐的事情，但我們分析事件的來龍去脈，就會明白開發(fā)商打的是什么“算盤”。開發(fā)商當初為了減少審批環(huán)節(jié)，加快銷售進程，盡早確定客戶，沒有按照法律規(guī)定，與消費者簽訂了內部預售合同，而如今，鑒于房價由7000元漲至2.5萬，開發(fā)商想要通過舉報自身違規(guī)，將交易作廢，收回曾經的房屋，并再次出售，賺取其中價差。

　　有關開發(fā)商無證銷售之后反悔的行為，僅僅在西安一個城市，就不只有這一例。西安的紫杉莊園項目，在2016年4月與用戶簽訂內部認購合同，之后在今年2月份，西安聞天科技實業(yè)集團有限公司告知住戶，當初沒有取得預售證，合同無效，該案至今未宣判。西安的感恩時代廣場，在2013年至2017年間，在未取得預售證的情況下，與業(yè)主簽訂協(xié)議書，之后單方面撕毀購房協(xié)議。除此之外，還有寶楓佳苑，世茂都，皇城九號等等案例。

　　那么，這些明顯具有“違規(guī)”的合同還有效嗎？

　　筆者認為，合同不僅有效，而且開發(fā)商還需要承擔違規(guī)所帶的消費者損失賠償責任。其一，開發(fā)商“舉報自己”是一種嚴重背離契約精神的行為；其二，從合同法立法原則如誠實信用等來看，通常消費者并不知道是否取得預售證，開發(fā)商自身違規(guī)不能對抗善意的第三者，開發(fā)商明知沒有預售證還售賣，其不利結果應該由其自身承擔；即便是消費者明知違規(guī)，作為真實意愿表達的合約雙方，消費者處于弱勢的一方，也應該是優(yōu)先保護。

　　很明顯，從商業(yè)倫理和合同法立法精神來看，開發(fā)商這種“舉報自己”的行為，是一種嚴重背離契約精神的行為，會對市場產生不好的示范作用，擾亂正常的市場秩序。

　　在2016年及以前，房地產剛剛踏上快車道，交易市場逐漸火爆，而由于當初監(jiān)管制度還不夠完善，很多開發(fā)商為了加快資金回籠速度，都選擇在沒有拿到預售證的情況下，與業(yè)主簽訂內部認購或者認籌協(xié)議。假如不予懲罰，反而作出有利于開發(fā)商的法律結果的話，可能會有很多開發(fā)商效仿，這不利于我國房地產市場的健康發(fā)展，而且會危害更多業(yè)主的自身利益。這種違背契約精神的行為這是不符合公共利益的。

　　從法律的角度來看，開發(fā)商“舉報自己”的行為也是與《合同法》基本原則中平等自愿、誠實信用和公共利益等原則背道而馳。

　　開發(fā)商在沒有取得預售證的情況下，與消費者簽訂內部預售合同，并長時間內沒有進行告知，該交易行為存在著欺詐的成分，違背了交易雙方平等自愿的原則。而開發(fā)商單方面撕毀協(xié)議，狀告自身，逼迫業(yè)主交回住房的行為，更是將誠實信用原則置于腦后。該交易行為的開端就是開發(fā)商的非誠信，沒有讓業(yè)主足夠的知情。之后，在兩年時間里，向監(jiān)管機構謊報整改結果，并且沒有告知業(yè)主，最后，又不顧業(yè)主的利益，單方面撕毀協(xié)議，用收回房屋再售出的方式賺取收益，該事件開發(fā)商的全程行為毫無誠信可言。

　　我國《合同法》以及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規(guī)定，在開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明的情況下，開發(fā)商應當返還購房人已經支付的購房款及利息，并承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

　　從上述規(guī)定不難看出，開發(fā)商是要承擔賠償責任的，具體到西安的案例來看，房價已經超過一倍了，應該是合同繼續(xù)有效，假如合同由于預售證等無法補辦而消費者愿意退房，則應該是按照目前市場價格賠償，并承擔賠償責任。法律不可能支持欺詐者獲利。

　　那么，“違規(guī)”的合同是否違背合法原則呢？

　　合同法中的合法原則有兩層意思，一是當事人訂約和履約必須合法，二是當事人必須遵守社會公德，不得違背社會公共利益。同時，合同法還規(guī)定，“當事人雙方依法就經濟合同的主要條款經過協(xié)商一致，經濟合同就能成立?！?/p>

　　在開發(fā)商“舉報自己”案例中，從消費者的角度而言，是完全依法簽訂的經濟合同，本身合同沒有違法性，應該保護依法當事人一方。同時，按照我國合同法、民法、消費者保護法等立法精神來看，一般來說要傾向性保護處于弱勢的當事一方。

　　因此，法律應該支持合同真實有效，至于有違規(guī)的瑕疵，應該依據合同法基本原則中遵守法律、不得損害公共利益原則，判定開發(fā)商承擔不利責任，而維護并沒有違法的消費者的合法權益，這也是維護公共利益所在。有關部門應該責令開發(fā)商盡早補辦相關證件，使得協(xié)議合法化，對由此所造成的延長交房等消費者利益損失，應予以賠償。

　　(本文作者介紹：知名青年經濟學者，著名財經評論員)