文/新浪財(cái)經(jīng)意見(jiàn)領(lǐng)袖專(zhuān)欄（微信公眾號(hào)kopleader）專(zhuān)欄作家 盤(pán)和林

　　“廈門(mén)房?jī)r(jià)崩盤(pán)”有些言過(guò)其實(shí)了，但廈門(mén)的房?jī)r(jià)在調(diào)控一再升級(jí)的背景下，打破了中國(guó)房?jī)r(jià)“只漲不跌”神話(huà)的觀點(diǎn)是基本成立的。

　　近日，有消息稱(chēng)，素有中國(guó)最難買(mǎi)房城市之稱(chēng)的廈門(mén)，目前出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌、成交慘淡、土地流拍的現(xiàn)象。房?jī)r(jià)相比于去年3月高峰期，島內(nèi)普遍下跌1-1.5萬(wàn)/平米，島外下跌6000-1萬(wàn)/平米左右。

　　廈門(mén)大學(xué)知名房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)者戴亦一教授今天（3日）也在自媒體發(fā)言稱(chēng)，說(shuō)廈門(mén)房市崩盤(pán)是唯恐天下不亂。但自2017年中以來(lái)二手房房?jī)r(jià)確有20%左右的回調(diào)。雖然戴亦一認(rèn)為廈門(mén)房?jī)r(jià)中短期內(nèi)完全可以依然堅(jiān)挺，廈門(mén)市政府的房地產(chǎn)限購(gòu)政策至今不敢紋絲放松，但是，我們也可以從中確認(rèn)，廈門(mén)二手房的確出現(xiàn)了20%幅度的回調(diào)。

　　換句話(huà)來(lái)說(shuō)，“廈門(mén)房?jī)r(jià)崩盤(pán)”有些言過(guò)其實(shí)了，但廈門(mén)的房?jī)r(jià)在調(diào)控一再升級(jí)的背景下，打破了中國(guó)房?jī)r(jià)“只漲不跌”神話(huà)的觀點(diǎn)是基本成立的。而且筆者認(rèn)為，從國(guó)家層面來(lái)說(shuō)，“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的信號(hào)準(zhǔn)確、清晰、強(qiáng)烈，類(lèi)似廈門(mén)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降或者房?jī)r(jià)不再單向上漲或不只是個(gè)案，房?jī)r(jià)階段性見(jiàn)頂是一個(gè)可以預(yù)見(jiàn)的普遍趨勢(shì)，國(guó)內(nèi)二三線(xiàn)城市乃至于主要熱點(diǎn)城市都會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似廈門(mén)房?jī)r(jià)“回調(diào)”，而不再是大幅上漲。

　　由于種種原因，廈門(mén)的房?jī)r(jià)上漲和回調(diào)都有一定的特殊性，尤其是飆升的速度和回調(diào)的幅度都有一定的“極端性”。但背后都是基于“預(yù)期收益率”，這與全國(guó)房?jī)r(jià)上漲的邏輯是基本一致的，具有代表性和同性?xún)r(jià)值。

　　正如房?jī)r(jià)上漲一樣，廈門(mén)房?jī)r(jià)下跌也是由多方面因素綜合導(dǎo)致的。從表面來(lái)看，除了限購(gòu)政策以外，地價(jià)下跌直接導(dǎo)致廈門(mén)房?jī)r(jià)下跌。從地價(jià)和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系來(lái)看，地價(jià)是房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)，沒(méi)有地價(jià)就談不上房?jī)r(jià)，土地價(jià)格的高低決定了房?jī)r(jià)的高低。與國(guó)家相關(guān)政策步伐一致，目前廈門(mén)出臺(tái)政策持續(xù)加大土地的供應(yīng)力度，落實(shí)房住不炒穩(wěn)定預(yù)期，導(dǎo)致供給超出預(yù)期土地流拍，成本下降房?jī)r(jià)自然而然就下降。也就是說(shuō)，加大土地供應(yīng)仍是調(diào)控房?jī)r(jià)的殺手锏。

　　其二，市場(chǎng)規(guī)律告訴我們供求決定價(jià)格，廈門(mén)房?jī)r(jià)比肩一二線(xiàn)城市當(dāng)然是與超額的需求分不開(kāi)的。不過(guò)，構(gòu)成廈門(mén)超額需求需要理性分析，一部分是看好居住環(huán)境真正的需求者，另一部分就是看好投資機(jī)會(huì)的逐利套利者。

　　而據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示2017年廈門(mén)全體居民人均可支配收入46630元，平均房?jī)r(jià)高峰時(shí)5-6萬(wàn)/平方米，這也就意味著一年的收入可能都買(mǎi)不起一平方米。

　　這也告訴我們一個(gè)事實(shí)，廈門(mén)需求者絕大多數(shù)或是由外地投資者構(gòu)成，價(jià)格泡沫嚴(yán)重，而當(dāng)前這個(gè)時(shí)期大多數(shù)投資者都處于觀望期。這也是廈門(mén)此輪價(jià)格回調(diào)幅度之大、之快的根本原因，在嚴(yán)厲調(diào)控措施等預(yù)期發(fā)生改變時(shí)，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅、快速回調(diào)，這是值得警惕的。

　　不過(guò)，不管是怎樣的因素，無(wú)論是政策的調(diào)控升級(jí)，或是市場(chǎng)價(jià)格到一定的高點(diǎn)的正常回調(diào)，但核心是預(yù)期收益率，因?yàn)轭A(yù)期收益率往往走在實(shí)際影響因素的前面造成價(jià)格的波動(dòng)。這也是此次中央政治局會(huì)議釋放“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”信號(hào)之后，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都寒顫的原因所在。未來(lái)，明確的預(yù)期仍是房地產(chǎn)調(diào)控的重要選項(xiàng)。

　　筆者堅(jiān)持短期內(nèi)房?jī)r(jià)階段性見(jiàn)頂?shù)脑蛟谟冢?/p>

　　從政策層面來(lái)將，短期內(nèi)不可能出現(xiàn)松動(dòng)的可能，很明顯政策紅利期已過(guò)。從日前召開(kāi)的中央政治局會(huì)議、國(guó)務(wù)院金穩(wěn)委會(huì)議、央行會(huì)議、銀監(jiān)會(huì)等都可看出，雖說(shuō)宏觀環(huán)境寬松，但卻不是大水漫灌，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)定向?qū)捤梢鈭D明顯，意在防止貨幣政策助推房?jī)r(jià)上漲。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情緒都會(huì)隨著調(diào)控的加緊轉(zhuǎn)向低落，而從目前政策的趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控政策只會(huì)越來(lái)越緊不會(huì)松綁。

　　從行業(yè)發(fā)展的周期來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入行業(yè)發(fā)展的下半場(chǎng)。不論是從需求、供給、還是從競(jìng)爭(zhēng)力、利潤(rùn)空間來(lái)看，出現(xiàn)類(lèi)似廈門(mén)階段性“回調(diào)”應(yīng)是大概率事件。目前房?jī)r(jià)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民可承受范圍已經(jīng)是不可否認(rèn)的現(xiàn)實(shí)，高位運(yùn)行泡沫明顯。投資者也在積極尋找替代品，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大基本形成共識(shí)。

　　不過(guò)，需要警惕的是，正如戴亦一教授認(rèn)為，廈門(mén)房?jī)r(jià)回調(diào)依然讓市政府的調(diào)控政策不敢紋絲放松，言下之意，如果沒(méi)有更有力的長(zhǎng)效制劑，中短期廈門(mén)房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。這個(gè)觀點(diǎn)是中肯的，我之所以堅(jiān)持是階段性見(jiàn)頂也正是這個(gè)意思。

　　竊以為，廈門(mén)房?jī)r(jià)回調(diào)對(duì)于我國(guó)三四線(xiàn)城市乃至于一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市啟示意義在于，一方面給了投資者一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)，中央“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的政策已經(jīng)開(kāi)始落地，或許比我們想象的還要早一些；另一方面這實(shí)際上是給了我們一個(gè)難得的窗口期，而穩(wěn)定的預(yù)期來(lái)自于房?jī)r(jià)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)。

　　(本文作者介紹：知名青年經(jīng)濟(jì)學(xué)者，著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員)