文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 韓瑋

　　我國有龐大的居民儲蓄和巨大的住宅購買需要，之前存在的種種問題，恰恰為釋放改革紅利埋下了伏筆。在鼓勵(lì)創(chuàng)新和全面放開“二孩”等利好長遠(yuǎn)的政策下 ，住宅的供給側(cè)改革無疑可以成為短期拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵。

　　7月份，國家統(tǒng)計(jì)局公布了6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)方面，有63座城市環(huán)比上漲，二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)方面，66座城市環(huán)比上漲。無論是環(huán)比增幅還是同比增幅都呈現(xiàn)出幅度擴(kuò)大的態(tài)勢，而且上漲的城市數(shù)量也開始增多，更加積極的財(cái)政政策也令公眾對房價(jià)漲幅是否會失控產(chǎn)生擔(dān)憂。

　　目前我國房地產(chǎn)市場面臨的問題主要是供給問題，應(yīng)該通過多種手段擴(kuò)大有效供給，以此來確保房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

　　高房價(jià)阻礙經(jīng)濟(jì)增長，埋下危機(jī)隱患。

　　除去少數(shù)炒房者之外，畸高的房價(jià)令有剛性需求的青年人壓力山大，令有改善需求的中年人迷茫焦慮，更令致力于國家振興發(fā)展的有識之士憂心忡忡。眾所周知，高房價(jià)會透支未來購買力、抑制消費(fèi)，高房價(jià)會提高勞動(dòng)力成本、影響出口，不合理的高房價(jià)也會導(dǎo)致資本外流，不合理的高房價(jià)甚至不利于推進(jìn)創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)的國家大計(jì)進(jìn)而影響國家的長遠(yuǎn)競爭力。此外，高房價(jià)還會導(dǎo)致地方政府過度依賴土地財(cái)政，造成政府低效率的懶政與腐敗并發(fā)，浪費(fèi)寶貴的財(cái)政資源。當(dāng)房價(jià)偏離基本面上漲，必然會抑制住宅消費(fèi)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的增長。這不但會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)低效率的資源不合理配置， 阻礙城市化進(jìn)程，危害經(jīng)濟(jì)長期可持續(xù)發(fā)展，而且會為經(jīng)濟(jì)危機(jī)與社會動(dòng)蕩埋下隱患。

　　房價(jià)過高的根源在于住宅用地供給不足。

　　十多年來房價(jià)到底為什么會越調(diào)越高？從表層上看， 就是由于住宅的供不應(yīng)求。隨著城市居民收入的增長和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，住宅需求增長巨大，一線表現(xiàn)尤其突出，出現(xiàn)了長達(dá)十余年供不應(yīng)求的局面，房價(jià)持續(xù)上漲是必然結(jié)果。同時(shí)，房價(jià)上漲推動(dòng)開發(fā)商高價(jià)搶地，由于存在容積率的杠桿效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)以更快的速度上漲。地方政府反而可以通過買更少的地獲取更多的土地出讓收益。這些巨額的土地收入用得好可以投入醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等公共建設(shè)，用不好則變成形象工程和各種籠絡(luò)人心的短期福利。因?yàn)榈胤秸饶芡耆珘艛嗤恋毓┙o，又能出臺各種地方政策調(diào)控買方的購房需求，所以人口流入趨勢的地方政府完全掌控了作為必需品的土地的定價(jià)權(quán)， 形成了極其罕見的完全完美的壟斷模式，同時(shí)也具備了壟斷現(xiàn)象對經(jīng)濟(jì)發(fā)展最全面和最嚴(yán)重的危害，最終結(jié)果就是泡沫破滅。眾所周知，高房價(jià)有利于地方政府靠土地財(cái)政出短期政績。凡是真心 執(zhí)行中央調(diào)控房價(jià)政策的城市，房價(jià)不高反而土地收入少，不容易出短期政績。最終，形成經(jīng)濟(jì)學(xué)上逆向選擇現(xiàn)象，地方政府紛紛追求土地財(cái)政，飲鴆止渴，紛紛效仿只調(diào)控買房需求，不增加土地供給的假調(diào)控。地方政府的調(diào)控也就變?yōu)榱似凵喜m下的笑話，越調(diào)控價(jià)格越高。

　　把握機(jī)遇推進(jìn)住宅供給側(cè)改革。

　　我國有龐大的居民儲蓄和巨大的住宅購買需要，之前存在的種種問題，恰恰為釋放改革紅利埋下了伏筆。在鼓勵(lì)創(chuàng)新和全面放開“二孩”等利好長遠(yuǎn)的政策下 ，住宅的供給側(cè)改革無疑可以成為短期拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵。根本不用擔(dān)心增加城市土地供給會影響糧食安全，僵化固守18億畝耕地紅線。因?yàn)槌鞘谢旧硎歉叨裙?jié)約土地的過程，再加上減少糧食浪費(fèi)和耕地拋荒、增加農(nóng)業(yè)科技成果推廣，完全可以對沖城市用地的增加。此外，我國一線城市居住用地占城市建設(shè)用地比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于主要發(fā)達(dá)國家的一線城市，其中改善空間巨大。不合理的結(jié)構(gòu)、不合理的價(jià)格誘發(fā)了海外購房熱，導(dǎo)致資本外流。住宅供給側(cè)改革意義重大，改革得好將釋放出巨大的改革紅利，推動(dòng)中國越過中等收入陷阱，改革得不好就成了壓垮經(jīng)濟(jì)的重?fù)?dān)。改革紅利千萬不要像擠牙膏似的白白消耗掉，相信通過科學(xué)規(guī)劃，結(jié)合節(jié)能、生態(tài)、環(huán)保理念，發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，大膽改革、借勢轉(zhuǎn)型，一定能夠戰(zhàn)勝困難、實(shí)現(xiàn)中華振興之夢。

　　(本文作者介紹：著名對沖基金經(jīng)理，清華MBA導(dǎo)師、清華MBA校友會金融協(xié)會副會長，CCTV2嘉賓，恒豐泰石總經(jīng)理。具有20多年期貨、證券、公募及私募基金投資負(fù)責(zé)人的專業(yè)經(jīng)歷。)