文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 陳功

　　如今，住房對于很多日本人來說已經不是問題，房地產在日本已經是一個很艱難的行業。這是一個值得思考的現象，中國房地產的未來會不會像日本一樣？

　　老齡化對中國經濟的深刻影響和改變，很多人士基于各種原因，持有各種相反的看法，認為老齡化對于房地產業的影響不大。可能理論語言的描述是蒼白的，還是案例比較直接，更加客觀。在這方面，日本房地產的例子最為直接，最具有參考價值。

　　來自日本的人士談及日本老齡化狀態下的房地產時指出，每年回國或平時跟國內朋友、親戚聯絡時，大家談論最多的就是房子。從多年前開始，大家就在不斷抱怨房價的飛速上漲。這讓人覺得日本和中國真是“冰火兩重天”，因為日本很多房子現在已經到了“白送都沒人要”的地步。

　　日本社會正發生著巨大變化，老齡化導致人們對于持有房屋的看法發生重大改變。中國人有“安居才能樂業”的情結，日本人以前也有，但現在很多日本的年輕人和中年人不再持有如此的看法。背上幾十年貸款買房，在他們眼中屬于“理財不善的愚蠢行為”。

　　事實上，現在除了非要住在日本東京中心地帶的上班族還在使用按揭買房的方式，絕大多數日本人已不選擇那樣做。在東京非中心地帶、郊區，一幢連地帶房的新房并不貴，要是買二手房幾乎可以白拿。在一些找房子的網站，只要輸入“空房子免費”“田園生活”等搜索詞，就能找到幾乎等同白拿的房子。

　　這位人士舉例說，有一位日本朋友，他的父母去世后在埼玉縣留下一幢300多平方米的三層帶前后院子的小樓房，但朋友根本不愿意繼承，因為要繳納巨額遺產稅。他為了不繳納遺產稅干脆不去接收，任憑房子空置在那里成為“無主房”，以致房子周圍的草都長到了半米高。

　　事實上，日本類似的“無主房”很多，讓政府很頭痛。這些閑置房屋占用土地不說，還影響市容，政府很希望有人能接盤。當然，在東京中心地帶，房價無理性升值的泡沫現象依然存在，因為那里涌入的外來人口多，有剛需支撐。此外，2020年東京舉辦夏季奧運會也刺激東京灣附近的房價上漲。

　　不過從整體看，日本人的土地需求已經變得很低。現在日本人流行住“塔樓”，就是30層至50層那種超高層公寓房，而且樓層越高越貴，每層6戶以上，一幢獨立小樓的住房反而不被喜歡。由于網購流行，過去那種占地面積大，集百貨店、超市、商店于一體的商業體，現在基本上都關閉或轉型了。很多大型購物中心現在被改造成一幢公寓對外出租。日本有不少人寧可租房也不買房，所以蓋公寓是不錯的選擇。

　　由于勞動力短缺，多年來，日本很多工廠遷移到海外，日本人的生活用品幾乎都來自中國等地的工廠，所以日本國內的工業用地需求也在銳減。就連農業用地，因為日本和歐盟等簽署自由貿易協定，讓日本人可以便宜買到外國農產品，農田需求也降了不少。

　　現在的日本正快速向史無前例的人口減少及少子老齡化時代邁進，不僅買地蓋房的人越來越少，而且以前蓋的大量房屋還出現空置現象，別說降價出售，白送都可能沒有人要。如今，住房對于很多日本人來說不是問題，房地產在日本已經是一個很艱難的行業。這是一個值得思考的現象，中國房地產的未來會不會像日本一樣？

　　(本文作者介紹：安邦咨詢創始合伙人、首席研究員、博士后導師、著名智庫學者、信息分析權威專家。他是“新絲綢之路”的最早研究者，中國版馬歇爾計劃提倡者，他同時也是中國陸權理論的最早研究者。研究方向主要是基于信息分析的地緣政治戰略和城市發展戰略。陳功先生長期擔任中國體制改革研究會理事，多所中國大學的教授及博士后導師。)