文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 朱海斌 原載財經雜志

　　在提倡發展租賃房的背景下，需要防范的是政策一刀切的錯誤，即通過行政性命令、層層指標下達的形式要求各個城市都加大租賃房市場供應。

朱海斌：發展租賃房不要一刀切

　　在十九大報告中，關于住房政策的表述提出要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。從政策上來講，這是1994年以后第三個大的拐點。

　　第一個拐點是1998年，正式停止了住房的實物分配，提出要建立和完善以經濟適用房為主的多層次的城鎮住房供應體系。第二個拐點是2003年，國發18號文提出要建立以普通商品住房為主的城鎮住房供應體系。十九大報告的新提法，意味著未來城鎮住房的供應將主要包括三大部分：商品房、保障性住房（包括經濟適用房、棚戶區改造等）、租賃房。目前商品房和保障性住房在城鎮住房中均已占有較大的比重，因此，如何增加租賃房供應將成為未來房地產長效機制安排的一個重要組成部分。

　　租賃房市場如何發展？根據中國目前情況，增加租賃房供應渠道可能有以下幾種：

　　一是以政府為主導的保障性租賃房（公租房），即在現有土地政策的基礎上政府在城市地區或城郊地區建設針對中低收入人群的保障性租賃房。新加坡、香港在這方面有值得借鑒的經驗，我國這幾年也將公租房作為保障性住房的一部分。但是，在實踐中建設公租房面臨的主要問題是土地供應和位置問題。一方面供應不足，另一方面有限的房源主要集中在邊遠郊區，對于中低收入家庭而言大大增加了交通成本，也帶來公共交通、污染等一系列的社會管理問題。相比之下，新加坡、香港的公租房分散在城市的各個地段，既方便中低收入家庭的就業，也利于城市管理。

　　二是發展以機構和企業為主體的穩定收益型的租賃房。德國、瑞士在這方面是很好的例子，租賃房在住房供應中占到六成左右，其中相當一部分來自于養老金機構或私人機構提供的房源。這部分租賃房收取的是市場化的租金，為長期機構投資者提供了穩定的收益來源，也給租戶帶來更大的確定性。類似的有美國、英國等國家采用的房地產投資基金（REITS）的模式，基金的收益主要來自于穩定的租金收入，而政府在稅收等方面給予一定的優惠條件。

　　三是以現有空置房為基礎的私人租賃市場，在大多數國家這是最主要的租賃房來源。在我國，經歷了20年的住房建設，住房整體供需已基本平衡，但是住房分配上的不均衡導致了住房使用的不充分。據各種非官方的統計，空置房現象在很多城市較為嚴重。租房市場不發達的原因，一是私人租房市場的破碎化和不規范，業主和租戶均對租房望而卻步。二是住房持有成本基本為零，投資性住房的動機更多是基于房價上漲的預期而非穩定的租金收入。要改變這一狀況，政府可以介入建立一套規范透明的租房制度，在租期長短、租金調整幅度、業主和租戶各自的權利和義務等方面進行規范和監督。另一方面，增加住房持有成本的房地產稅、資本利得稅等方面的稅制改革也有利于擴大私人租賃市場的供應。

　　四是以農村土地改革為重點的集體用地用途轉變后的租賃房，也包括允許部分空置工業用地、商業地產向租賃性住房轉變。最近部分城市在這方面有一些試點，未來在解決租賃房來源不足的問題上可能會起到很大的作用。農村集體用地制度改革不僅涉及到住房問題，還將影響未來新型城鎮化（人的城鎮化）、戶籍改革和統一社會保障體系等重大領域改革的進程。

　　采取哪種渠道，或者在多渠道推進中的主次選擇，對未來租賃房市場和整個樓市的格局，以及對未來幾年經濟增長的前景，都將產生較大的影響。

　　但是，在提倡發展租賃房的背景下，需要防范的是政策一刀切的錯誤，即通過行政性命令、層層指標下達的形式要求各個城市都加大租賃房市場供應。類似的錯誤在2011年-2015年大規模建設保障性住房的時候就曾經出現過，結果導致一二線城市保障性住房供應不足、三四線城市供應過剩的后果（最近許多三四線城市轉向貨幣化補貼的方式來加快住房去庫存）。

　　住房市場的情況在各個城市間千差萬別，整體而言一二線城市住房供應不足，房價相對于居民平均收入過高，對于保障性住房、租賃性住房的需求更大。相比之下，許多三四線城市由于房價相對更合理，商品房供應基本可以滿足居民的居住需求，大規模建設保障房和租賃房沒有必然的需求。因此，保障房和租賃房的建設應該配套目前因城施策的樓市調控思路，在房價過高、住房供應不足的地區多管齊下，盡快加大供應，實現多主體供給、多渠道保障，而在房價相對合理的地區更多地依靠市場化的住房供應體系。

　　(本文作者介紹：摩根大通中國首席經濟學家)