意見領袖 | 姜兆華

　　取消公攤面積這件事早有提議，也爭議了很多年。最近內蒙古建委將取消公攤面積作為立法建議提案，再次引發熱議。買房承擔公攤面積大家都覺得政策不合理，但真要問到底哪兒不合理，大家還真不一定都能說出個子午卯酉來。

　　大家都知道，開發商賣房子的“面積”涉及三個概念：一是房屋銷售面積，二是套內建筑面積，三是應分攤的公用建筑面積。三者之間關系很簡單：房屋銷售面積=套內建筑面積+公攤面積。套內建筑面積是業主實際使用的面積，分攤公用建筑面積則為維護物業運轉公共使用面積，包括走廊、過道、電梯井、消防通道、機電配電室、物業用房等。其中，對分攤公用面積的確認與取費標準等問題的質疑一直不絕于耳。

　　質疑之一：公攤面積是否精準？

　　購房者明明買到80幾平米的房子，卻要按100平米甚至更多面積成交，這其中差額部分就是所謂的公攤面積。關于公攤面積分攤規則，建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》有明確要求，但具體項目差異性較大，有15%、20%，甚至30%。但哪些建筑屬于公攤面積，哪些建筑不屬于公攤面積？公攤面積究竟怎么得出來的，是否經過了公證，這其中到底有沒有“貓膩”？絕大多數購房者對此一無所知。

　　質疑之二：公攤收費是否合理？

　　細心的購房者會發現，房產證上一般都會標明房產性質，住宅還是商住，建筑面積XXX平米，套內面積XXX平米。需要注意的是：購房者買房價款是按“建筑面積x每平米單價”計算成交的，而不是按套內面積計算成交。這就意味著，房款實際已經包含了電梯井、隔墻等這些公攤面積的價款，而且公攤面積和房子使用面積是一個價。姑且不論公攤面積是否該計入房價，即使應該計入房價，二者同價銷售又是否合理呢？居住面積的使用價值顯然高于機房、電梯井、隔墻等公共設施的使用價值。把公攤面積等同套內面積合并銷售，這是房地產銷售的第一個”坑”。

　　假如購房者買到的是精裝房，購房者還要承擔相應的裝修費用，而裝修費用也是按房屋建筑面積來計算的。也就是說，房子套內面積和公攤面積是按同等裝修水準、同等裝修價格取費的。而實際情況是隔墻、電梯井、機房等公共場所幾乎不用裝修，即使裝修也只是簡裝而已。把公攤面積等同套內面積裝修收費，這是購房者看不見、摸不著的第二個“坑”。

　　房子交付使用后，購房者還要支付物業費、取暖費、電梯費、垃圾清理費等各種維護費用，這些費用也都毫無例外地要按建筑面積收費，甚至房子未來轉賣交易稅也要按建筑面積計費。比如，業主取暖費按建筑面積收取，而實際上公攤面積很少需要統一供暖。從法理上看，按建筑面積收費模式顯然有失公允，這是公攤面積的第三個“坑”。

　　質疑之三：公攤面積誰來監督？

　　一般情況下，房子的公攤面積是由房屋管理部門決定的。房屋管理部門會在房地產開發商交付房屋之前，派遣專業測繪隊伍測出公攤系數進行報備和審核。但值得注意的是，房地產開發商在房屋交付時，對房屋公攤面積幾乎沒有實地交付，對公攤面積測繪過程也缺少第三方權威機構驗收公證報告。公攤面積攤得是否合理？是否存在多分攤、重復分攤的情況？購房者對此往往也心存疑慮。

　　買房承擔公攤面積，這是房地產行業實行了多年的慣例，也是購房者的一個難言心結。現在問題的關鍵不是公攤面積該不該取消，而是公攤面積數據是否精準，公攤面積收費是否合理，公攤面積監督是否公正。

　　(本文作者介紹：EFP金融管理師，山東師范大學特聘教授、碩士生導師，現任某全國性股份制商業銀行總行部門負責人。)