10月17日，住建部等五部委召開新聞發(fā)布會(huì)，介紹促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況。我們做如下要點(diǎn)解讀：

　　本次發(fā)布會(huì)宣布“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”。其中，“四個(gè)取消”是指充分賦予城市政府調(diào)控自主權(quán)，城市政府要因城施策，調(diào)整或取消各類購房的限制性措施，主要包括取消限購、取消限售、取消限價(jià)、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)?！八膫€(gè)降低”是指降低住房公積金貸款利率，降低住房貸款的首付比例，降低存量貸款利率，降低“賣舊買新”換購住房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。“兩個(gè)增加”中，一是指通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造；二是年底前“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過金額將翻倍，截至目前是2.23萬億，到年底要超過4萬億。

　　“四個(gè)取消”方面，重點(diǎn)是放松限購，這一政策已在持續(xù)推進(jìn)過程中。在天津于10月16日全面取消限購后，當(dāng)前實(shí)施部分區(qū)域限購政策的僅包括北京、上海、深圳及海南省共四個(gè)省市。我們判斷，未來這些區(qū)域也將逐步全面放開限購。需要指出的，“限購如繩”，其在遏制房地產(chǎn)市場過熱過程中作用明顯，但在推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)中的作用較為有限，背后是市場預(yù)期發(fā)生了變化。

　　“四個(gè)降低”方面，主要措施均包含在此前發(fā)布的貨幣、財(cái)政增量政策中，核心是降低房貸利率。需要指出的是，2022年以來，名義居民房貸利率持續(xù)大幅下調(diào)，從2021年末的5.2%，降至2024年6月3.4%，其間各類房地產(chǎn)支持政策頻出，但樓市下跌不止。背后的根本原因是在于，這段時(shí)間伴隨CPI、PPI同比下行，以GDP平減指數(shù)為代表的整體物價(jià)水平大幅走低；計(jì)入物價(jià)因素后，實(shí)際居民房貸利率（名義居民房貸利率-GDP平減指數(shù)同比）從2021年末的1.0%升至2024年二季度末的4.4%，處于歷史最高水平附近——此前兩輪實(shí)際居民房貸利率高點(diǎn)分別為2009年3月的5.4%和2015年3月的5.8%。

　　在任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)體，居民房貸利率都是左右樓市的關(guān)鍵，其中真正發(fā)揮作用的是實(shí)際居民房貸利率。可以看到，在2008年和2014-15年房地產(chǎn)市場調(diào)整過程中，都是在不僅名義居民房貸利率大幅下調(diào)，而且實(shí)際居民房貸利率也出現(xiàn)大幅下行時(shí)，樓市才實(shí)現(xiàn)持續(xù)性回升。

　　從這個(gè)角度看，著眼于促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，后續(xù)降低實(shí)際居民房貸利率空間較大。具體措施包括：一是進(jìn)一步下調(diào)名義居民房貸利率，二是通過實(shí)施有力度的逆周期調(diào)節(jié)，帶動(dòng)整體物價(jià)水平溫和回升。

　　“兩個(gè)增加”是本次新聞發(fā)布會(huì)的主要增量內(nèi)容。其中，一是通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造。資金來源有三個(gè)：開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)可以給予專項(xiàng)借款，地方發(fā)行政府專項(xiàng)債，商業(yè)銀行貸款。其中，第一項(xiàng)資金來源類似2015-2019年實(shí)施2300萬套棚改，央行設(shè)立PSL（補(bǔ)充抵押貸款）提供支持。我們測算，這一計(jì)劃若在1年內(nèi)實(shí)施，將帶動(dòng)年度商品房住宅銷售面積增長14%左右。

　　可以看到，2023年商品住宅銷售面積為9.48億平米，約相當(dāng)于948萬套。2024年1-8月商品住宅銷售面積同比下降25%，估計(jì)2024年全年銷售面積為7.11億平米，約相當(dāng)于711萬套。本次新增100萬套需求，相當(dāng)于2024年全年商品住宅銷售面積的14%左右。這將較大幅度增加商品住宅銷售面積，有助于恢復(fù)商品住宅市場供需平衡。另外，住建部還宣布“我們還可以在100萬套基礎(chǔ)上繼續(xù)加大支持力度”。這意味著2025年房地產(chǎn)市場在需求端將得到有力支撐。

　　二是本次發(fā)布會(huì)宣布，“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過金額將翻倍，到年底要超過4萬億。在“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過金額大幅增加后，接下來的關(guān)鍵是銀行資金投放進(jìn)度。本次發(fā)布會(huì)稱，接下來要優(yōu)化貸款資金的撥付方式，做到“能早盡早”。我們判斷，這意味著接下來房企開發(fā)貸投放進(jìn)度將顯著加快，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的銀行貸款將持續(xù)較大幅度同比正增長——1-8月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的銀行貸款規(guī)模為10229億，同比下降5.1%，其中8月當(dāng)月銀行貸款規(guī)模為1013億，同比增長7.9%——進(jìn)而推動(dòng)四季度房地產(chǎn)投資同比降幅較快收窄。我們預(yù)計(jì)，2024年全年房地產(chǎn)投資同比將在-7.0%左右，降幅較1-8月的-10.2%收窄3個(gè)百分點(diǎn)左右。

　　我們認(rèn)為，這是近年宣布的樓市供給端最大規(guī)模的支持措施，主要有兩個(gè)作用：一是有力推動(dòng)保交樓，二是緩解市場對期房的悲觀預(yù)期，這些都有助于提振樓市信心。

　　(本文作者介紹：清華大學(xué)公共管理學(xué)博士，東方金誠首席宏觀分析師。)