摘要

　　2024年1月26日，住建部召開城市房地產融資協調機制部署會，會議提出要堅持因城施策，一城一策，充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策。1月27日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關于進一步優(yōu)化我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），對限購政策進行優(yōu)化，率先響應號召。隨后1月30日，上海及蘇州均出臺新政，優(yōu)化調整限購政策。本文主要對近期放開限購新政策進行要點解讀，并結合近年商品房銷售情況和人口流動情況對政策調整的后續(xù)影響進行分析。

　　近期，廣州、上海及蘇州等核心城市優(yōu)化限購政策，有助于提升市場信心，刺激需求釋放。

　　廣州此次《通知》旨在深入貫徹黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，更好滿足房地產市場供求關系發(fā)生重大變化新形勢下的居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。《通知》中提到：限購區(qū)域范圍內，120平方米以上（不含120平方米）住房不納入限購范圍；將現有租賃住房辦理登記備案或在存量房交易系統(tǒng)掛牌出售即可核減家庭住房套數，此外還提出轉移登記業(yè)務、合并登記業(yè)務可一同辦理以及商服類物業(yè)不再限定轉讓對象等；對限購政策進一步優(yōu)化。

　　此前，2023年9月廣州已經放開對黃埔、番禺、白云四鎮(zhèn)、花都、增城、從化區(qū)域的樓市限購，而本次主要是針對限購區(qū)域范圍內120平方米以上的房屋進行政策優(yōu)化。120平方米以上戶型的客戶多為改善性群體，購買力相對較足，根據克而瑞的統(tǒng)計數據，2023年，廣州市120平方米以上的一手住宅共成交20，090套，占比為27%，較2021年相比提高了3.8個百分點；120平方米以上的二手住宅成交21，221套，占比為20%，較2021年提高了5個百分點。具體到2023年廣州仍在執(zhí)行限購的區(qū)域來看，120平方米以上的一手住宅供求占比更大，2023年合計供應10，456套，占限購區(qū)總供應量的42%；成交量為8，409套，占限購區(qū)總成交量的37%。雖然近年來廣州市120平方米以上的住宅成交量明顯提升，但以往購房需求受到限購政策的影響，仍存在供需不平衡的情況。此次放開了大戶型的購房限制條件，有利于限購區(qū)域內改善型住房需求的釋放，留住高端購買力，進一步帶動市場成交，促進改善型產品的去化，提升市場信心。

　　同時，本次政策支持“賣一買一”以及“租一買一”，進一步放開了限購門檻，有助于加速消化庫存的同時，還將推動剛性需求和改善性住房需求、新房需求和二手住房需求、租賃和交易的良性循環(huán)等，提升房地產市場整體活躍度。此外，《通知》中還提到繼續(xù)加大住房保障力度，2024年計劃籌建配售型保障性住房1萬套、保障性租賃住房10萬套，發(fā)放住房租賃補貼1.8萬戶；精準支持房地產項目合理融資需求以及加強房地產市場監(jiān)管。本次政策優(yōu)化在釋放改善型住房消費需求的同時，提出配售型保障房、保障性租賃住房和公租房租賃補貼等多種保障方式，持續(xù)加大保障性住房的供應力度，通過多渠道、多種類型的供給，更好地解決新市民、新青年的住房問題，不斷促進市場需求良性循環(huán)，使得各類人群需求都能得到滿足和釋放。

　　繼廣州調整限購政策后，滬、蘇兩地跟進落實政策優(yōu)化。2023年9月，蘇州面積120平方米以上住房不限購，120平方米以下最多可購3套，而本次新政后，購買住房不再審核購房資格，新房仍為兩年限售，二手房不限售，蘇州限購政策全面解除。同日，上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委員會、上海市房屋管理局聯合印發(fā)《關于優(yōu)化本市住房限購政策的通知》，次日起在本市連續(xù)繳納社保或個稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

　　根據中指數據，2023年上海市全市住宅及綜合用地出讓按面積及數量算均有70%以上的比重位于外環(huán)外，同時外環(huán)外商品住宅成交面積占上海商品住宅成交面積比重持續(xù)維持在70%以上；外環(huán)外供給較多卻需求受限，此次針對外環(huán)外區(qū)域限購放松有望釋放部分有意向的單身購買力，一定程度上促進去化，推動樓市溫和復蘇。

　　本次限購政策放開將釋放一定需求，預計短期內成交量將有所回升，同時其他核心一線城市及尚未取消限購的二線城市或有望跟進，同時，受高房價、高生活成本的影響，一線城市吸引力下降，廣州、上海人口增長乏力，在宏觀經濟仍較弱以及市場供需結構失衡的態(tài)勢下，政策效果傳導仍需一定時間，長期來看，市場的恢復仍在于居民對于收入和房價預期的扭轉。

　　自2023年7月以來，政治局會議首次提出調整房地產政策，隨后核心二線城市需求端有所放松，但一線城市放松偏慢。從近年全國住宅商品房銷售額單月數據來看，2023年上半年市場整體回暖，5月起增幅不斷收窄轉至同比下降趨勢，7月以來隨著房地產政策進一步放松，認房不認貸等政策的陸續(xù)出臺，商品房單月銷售額環(huán)比不斷增長，同比降幅也持續(xù)收窄，但由于中央政策執(zhí)行落地存在一定滯后以及核心城市放松偏慢等，7月以來的政策刺激作用整體持續(xù)性一般，購房者預期仍較弱。本次新一輪限購政策的優(yōu)化短期內將釋放一定改善型住房需求，成交量或將有所回升，在當前政策基調下，其他核心一線城市及尚未取消限購的二線城市或有望跟進，刺激需求端進一步恢復，但當前宏觀經濟仍較弱，市場供需結構失衡，長期效果有待觀察。

　　此外，人口的遷移流動往往與城市活力息息相關，而人口聚集分化又使得房地產市場不斷分化，人口流入會對當地房地產形成重要支撐。根據國家統(tǒng)計局公布的各地常住人口數據顯示，一線城市因高房價和高生活成本對人才的吸引力逐步減小，2022年北京、上海、廣州、深圳持續(xù)人口凈流出，其中2022年上海人口凈流出13.11萬人，廣州人口凈流出7.65萬人，人口的持續(xù)凈流出也加劇了一線城市商品住宅庫存分化。根據克而瑞數據，截至2023年10月末，廣州去化周期為18.9個月，其中越秀區(qū)、天河區(qū)、南沙區(qū)、番禺區(qū)、花都區(qū)及增城區(qū)去化周期均超18個月警戒線，從化區(qū)及白云區(qū)去化周期也接近警戒線。持續(xù)的人口凈流出對房地產市場支撐度不斷下降，廣州市限購政策不斷松綁，短期內或能刺激部分改善性需求及高端購買力的釋放，迎來短暫復蘇，但是長期來看，人口增長乏力，僅放開限購的政策利好對房地產市場整體作用有限，長期效果或將難達預期。

　　近年來，新一線城市逐漸成為人口流入的主要地區(qū)，無論是經濟發(fā)展還是人才政策，新一線城市對人才吸引力逐步上升，其中蘇州市近年來人口持續(xù)凈流入，2022年人口凈流入6.32萬人，人口的正增長一定程度上可為當地房地產市場庫存去化提供支撐。據諸葛數據研究中心數據，2023年蘇州新房（住宅）共成交42，410套，較2022年下降39.54%，蘇州市房地產市場總體低迷，在這種態(tài)勢下，此次取消限購、優(yōu)化政策將有利于蘇州市盤活存量土地，依托人口持續(xù)增長的趨勢，有效消化庫存，另一方面，需求端的打開也使得蘇州市對吸引外來人才有一定積極作用。政策出臺對需求端短期的刺激疊加人口持續(xù)增長的長期支撐，本次政策優(yōu)化或將促進蘇州市樓市平穩(wěn)發(fā)展，但整體效果也同時取決于市場其他方面的修復情況。

　　總的來看，本輪限購政策的放松整體延續(xù)2023年寬松的政策態(tài)勢，或將成為全國各地因城施策優(yōu)化需求端政策、逐漸放開限購的信號，也將短期內刺激市場需求釋放，促進去化，提升市場活躍度和市場信心；但長期效果仍有待進一步觀察，市場是否能夠出現顯著回升仍要看后續(xù)政策執(zhí)行效果及配套政策跟進情況，供給端、融資端恢復情況以及居民對于收入和房價預期的扭轉。

　　報告聲明

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