摘要

　　近日，中國人民銀行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》旨在為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，充分發(fā)揮經(jīng)營性物業(yè)貸款作用，滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求，有效防范化解風險，引發(fā)市場廣泛關注。本文首先分析何為經(jīng)營性物業(yè)貸款，在此基礎上對《通知》進行熱點分析，最后對《通知》的后續(xù)影響和作用進行總結分析。

　　正文

　　（一）經(jīng)營性物業(yè)貸款的定義

　　經(jīng)營性物業(yè)貸款在大部分金融機構均是一款成熟的產(chǎn)品，但在銀行監(jiān)管方面并沒有專門涉及經(jīng)營性物業(yè)貸款的法律法規(guī)，只是部分銀行內(nèi)部有相應的規(guī)章制度。《關于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》對經(jīng)營性物業(yè)貸款做了定義。經(jīng)營性物業(yè)貸款，是指商業(yè)銀行向持有已竣工驗收合格、辦妥不動產(chǎn)權證書并投入運營的綜合效益較好的商業(yè)性房地產(chǎn)的企業(yè)法人發(fā)放的，以經(jīng)營性物業(yè)為抵押，實際用途投向物業(yè)本身或與房地產(chǎn)相關領域的貸款。商業(yè)性房地產(chǎn)包括但不限于商業(yè)綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項目等，不包括商品住房、租賃住房。

　　（二）《通知》熱點分析

　　1、經(jīng)營性物業(yè)貸款的借款人可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，消除銀行對于經(jīng)營性物業(yè)貸款資金不得流入房地產(chǎn)領域以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放貸款的顧慮，經(jīng)營性物業(yè)貸款資金用途的放寬是房產(chǎn)融資的一大積極信號。

　　《通知》規(guī)定，“經(jīng)營性物業(yè)貸款的借款人須依法成立，可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。”

　　實際上，目前市場上大部分經(jīng)營性物業(yè)持有人均為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銀行的經(jīng)營性物業(yè)貸款對象，也大部分是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。《通知》中特別提到借款主體所指企業(yè)法人，可以是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也可以是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其目的主要是為了消除銀行對于經(jīng)營性物業(yè)貸款資金不得流入房地產(chǎn)領域以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放貸款的顧慮。《通知》中特別要求，“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，無論是國有企業(yè)還是民營企業(yè)，均可獲得經(jīng)營性物業(yè)貸款。

　　2、《通知》所包含的物業(yè)類型和范圍較廣，有利于更多房地產(chǎn)企業(yè)或商業(yè)物業(yè)持有者借此拓寬融資渠道，增加流動性資金來源。

　　《通知》規(guī)定，“經(jīng)營性物業(yè)貸款所適用的物業(yè)范圍，是指企業(yè)法人持有的已竣工驗收合格、辦妥不動產(chǎn)權證書并投入運營的綜合效益較好的商業(yè)性房地產(chǎn)。包括但不限于商業(yè)綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項目等，不包括商品住房、租賃住房。”

　　一般情況下，商業(yè)銀行對經(jīng)營性物業(yè)貸款運營年限上要求正常運營一年或兩年以上，《通知》在此方面未有要求，只需投入運營即可；并且需要注意的是，《通知》中特別提出文旅地產(chǎn)項目，而銀行現(xiàn)行的經(jīng)營性物業(yè)貸款在文旅地產(chǎn)方面開展的并不多。從中可以看出，本次《通知》所包含的物業(yè)類型和范圍較廣，有利于更多房地產(chǎn)企業(yè)或商業(yè)物業(yè)持有者借此拓寬融資渠道，增加流動性資金來源。

　　3、《通知》最關鍵的一點是放寬經(jīng)營性物業(yè)貸款的用途，明確表示可以用于償還房企集團的地產(chǎn)領域相關貸款和公開市場債券；貸款額度也有所提升，支持優(yōu)質(zhì)房企盤活存量資產(chǎn)，擴大資金使用范圍；《通知》再次明確要“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”，其本質(zhì)上是支持房地產(chǎn)企業(yè)利用優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)融資，為房企注入新的流動性支持，目的是為房企存量債務尤其是債券，增加還款來源。

　　通知規(guī)定，“經(jīng)營性物業(yè)貸款實際用途投向物業(yè)本身或與房地產(chǎn)相關領域。明確2024年底前，對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎上，除發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于與物業(yè)本身相關的經(jīng)營性資金需求、置換建設購置物業(yè)形成的貸款和股東借款等外，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領域的相關貸款和公開市場債券。”

　　關于貸款用途，《通知》有兩點重大突破：一是過去監(jiān)管機構嚴禁經(jīng)營性物業(yè)貸款流向房地產(chǎn)領域，而《通知》明確資金用途可以脫離物業(yè)本身，用于房地產(chǎn)相關領域，這是為了在特定時期發(fā)揮經(jīng)營性物業(yè)貸款的融資作用而對用途進行了拓展，但仍然不得用于購地、新建項目或其他限制性領域。二是經(jīng)營性物業(yè)貸款可用于償還房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領域相關貸款和公開市場債券，這無疑是拓寬了當前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，改善流動性狀況，對于房地產(chǎn)企業(yè)存量債務化解意義重大，如此寬泛的用途或?qū)е陆?jīng)營性物業(yè)貸款的濫用，因此《通知》同時也對時間節(jié)點、貸款銀行、化債范圍等有特別要求，即政策有效期是2024年底前，參與銀行只能是全國性商業(yè)銀行，存量債務范圍限于房地產(chǎn)領域相關貸款和公開市場債券，私募及非標產(chǎn)品債務不能適用。此外，《通知》中關于貸款額度較現(xiàn)有商業(yè)銀行的要求有所提升，金融機構在開展經(jīng)營性物業(yè)貸款時要求貸款的原則上不超過承貸物業(yè)評估價值的50%，《通知》則將承貸額度提升到70%，支持優(yōu)質(zhì)房企盤活存量資產(chǎn)，擴大資金使用范圍。《通知》再次明確要“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”，其本質(zhì)上是支持房地產(chǎn)企業(yè)利用優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)融資，為房企注入新的流動性支持，目的是為房企存量債務尤其是債券，增加還款來源。

　　（三）本次政策影響分析

　　1．《通知》表明房企融資端持續(xù)獲得政策支持，有利于盤活存量資產(chǎn)，擴大融資渠道，邊際改善房地產(chǎn)信用環(huán)境。

　　2022年末以來雖然房企融資端支持政策頻出，但是由于政策落地和實施具有一定難度和滯后，加之市場信心不足等，房企融資整體仍然較為低迷，2023年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源合計12.75萬億元，同比下降14.45%，其中資金來源構成中國內(nèi)貸款占比12.24%，主要是自籌資金和其他資金（其他資金=定金及預付款+個人按揭貸款+其他到位資金）。《通知》表明房企融資端持續(xù)獲得政策支持，商業(yè)性房地產(chǎn)項目多是持有及運營時間較長的投資性房地產(chǎn)，通過經(jīng)營性物業(yè)貸款置換企業(yè)本身的房地產(chǎn)領域相關貸款及公開市場債，可以盤活利用存量資產(chǎn)，擴大融資能力，有效改善相關房企資金流動性，預計房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中國內(nèi)貸款規(guī)模和占比會有所提升。對于房企來說，擁有規(guī)模較大、運營效益較好的經(jīng)營性物業(yè)，以及自身戰(zhàn)略布局較多商業(yè)地產(chǎn)的房企，將會獲得更多的經(jīng)營性物業(yè)貸款，拓寬融資渠道，改善流動性；同時，相比于地產(chǎn)央國企，民營和混改房企再融資和流動性壓力更為突出，此次《通知》出臺，或?qū)⒂兄诖祟惙科笤阡N售回款承壓的情況下緩釋籌資端壓力，進而有助于市場的平穩(wěn)運行，邊際改善房地產(chǎn)信用環(huán)境。對銀行來說，經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務已開展多年，而采取銀團貸款模式的很少，《通知》提到可以以銀團貸款的模式發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款，在當前居民消費意愿和購買力不強、商業(yè)地產(chǎn)價值和商鋪租金下降以及承貸主體經(jīng)營較為困難的形勢下，以銀團貸款的形式幫助企業(yè)融資同時分散風險，不失為商業(yè)銀行貸款模式的一種選擇。《通知》在基本前提下對現(xiàn)有政策做出明確和適當突破，降低銀行不敢及不愿貸的憂慮，從而在盤活房地產(chǎn)存量資產(chǎn)、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等方面具有十分積極的現(xiàn)實意義。

　　但是，經(jīng)營性物業(yè)貸款是一項典型的資產(chǎn)支持類貸款，因經(jīng)營性物業(yè)貸款屬于商業(yè)銀行常規(guī)信貸產(chǎn)品，在《通知》出臺前就一直存在，房地產(chǎn)企業(yè)自持的運營良好的商業(yè)地產(chǎn)前期大部分已做了經(jīng)營性物業(yè)貸款或抵押變現(xiàn)，因此可利用《通知》新規(guī)的主要是增量部分，即新投入運營的尚未開展融資的商業(yè)物業(yè)，該部分物業(yè)體量有限，銀行對此類資產(chǎn)的認可度也有待觀察，因此新增融資規(guī)模亦有限。此外，完善房企經(jīng)營性物業(yè)貸款，主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)融資方面的政策支持，是行業(yè)供給端政策放松，雖一定程度上緩解部分房企的融資現(xiàn)金流，但目前全行業(yè)主要矛盾是在供需關系重大變化后，受限于居民收入預期較弱、人口結構調(diào)整等因素，房地產(chǎn)需求不足。整體而言，對于房企融資的增量支持以及行業(yè)整體運行趨勢，政策效果預計有限。

　　2．《通知》釋放出監(jiān)管層面持續(xù)支持房企融資、推動市場平穩(wěn)健康發(fā)展的強烈信號，信號作用明顯。預計未來政策將保持定力，行業(yè)供需兩側(cè)刺激政策或?qū)⒗^續(xù)出臺，從而助力行業(yè)信心恢復，防范化解行業(yè)風險，推動行業(yè)逐步走出本輪周期底部。

　　《通知》對于經(jīng)營性物業(yè)貸款用途有所突破放寬，該政策釋放出監(jiān)管層面持續(xù)關注并支持房企融資、推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的強烈信號，信號作用明顯，對于目前房地產(chǎn)行業(yè)悲觀的市場情緒將起到顯著提振信心的作用。從2022年底的“金融16條”、房企融資“三支箭”的推出，到2023年提出的“認房不認貸”、銀行房地產(chǎn)貸款“三個不低于”要求，再到2024年1月份的加大住房租賃金融支持以及此項經(jīng)營性物業(yè)貸款可置換房企貸款及公開債，并再次強調(diào)“一視同仁”等，中央出臺了一系列政策措施，對房企融資支持力度持續(xù)加碼，緩解房企資金面壓力，積極防范化解房地產(chǎn)風險，活躍房地產(chǎn)市場。預計未來融資政策將保持定力，地方層面將繼續(xù)以融資協(xié)調(diào)為抓手，加快落實相關要求，行業(yè)供需兩側(cè)刺激政策或?qū)⒗^續(xù)出臺，從而助力行業(yè)信心恢復，進一步防范化解房地產(chǎn)行業(yè)風險，促進市場健康平穩(wěn)發(fā)展，在政策推動下房地產(chǎn)行業(yè)整體資金面狀況將逐步改善，推動行業(yè)逐步走出本輪周期底部。

　　報告聲明

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