文/意見領袖 鄭后成（執業證書編號：S0990521090001）

　　8月22日，央行在下調1年期貸款市場報價利率（LPR）5個基點至3.65%的同時，下調5年期LPR報價15個基點至4.30%。自LPR報價制度改革以來，央行8次累計下調1年期LPR報價66個基點，6次累計下調5年期LPR報價55個基點。

　　具體看：2019年11月第1次下調5年期LPR報價5個基點，與1年期LPR 報價的下調幅度相同；2020年2月、4月與2022 年1月分別下調5年期LPR報價5個、10個、5個基點，下調幅度均為1年期LPR報價下調幅度的一半；2022年5月20日，央行下調5年期LPR報價15個基點，但是維持1年期LPR報價不變，主要原因是4月房地產開發投資完成額累計同比為-2.70%，時隔20個月首次進入負值區間，表明房地產投資面臨較大壓力。

　　同樣的邏輯，此次央行下調5年期LPR報價15個基點，主因是7月房地產開發投資完成額累計同比錄得-6.40%，較前值大幅下行1.0個百分點，連續4個月位于負值區間，且持續下探，錄得1999年2月有數據記錄以來第三低值。除了以上這一主要原因之外，此次央行進行不對稱降息的原因還有以下五點：

　　第一，房地產對宏觀經濟有較為直接且全面的拉動效應，素有“經濟周期之母”之稱。

　　第二，7月房地產開發投資完成額累計同比-6.40%的讀數，在主要經濟指標中居于墊底的位置，是當前宏觀經濟最主要的拖累項。

　　第三，從預期看，7月國房景氣指數下行0.13個點至95.26，創2016年2月以來新低，雖然降幅收窄，但是尚未看到觸底跡象。

　　第四，二季度房地產貸款需求指數錄得41.50%，較前值下行5.70個百分點。縱向看，41.50%的讀數為2021年一季度有數據記錄以來最低值；橫向看，房地產貸款需求指數分別低于制造業、基礎設施、批發零售業貸款需求指數18.20、17.0、12.30個百分點。

　　值得指出的是，貸款需求指數的高低基本反映了制造業投資增速、基建投資增速、消費增速以及房地產投資增速的高低：6月房地產投資增速處于墊底位置，而二季度房地產貸款需求指數也處于墊底位置；6月制造業投資增速居于首位，而二季度制造業貸款需求指數也居于首位。

　　第五，從目前的趨勢看，房地產投資增速尚未看到反轉的跡象，如不加大政策調控力度，大概率還將繼續是下半年宏觀經濟的主要拖累項。因此，必須加大5年期LPR報價的下調力度以達到“補短板”、“強弱項”的目的。

　　今年年內房地產投資增速難以大幅反轉，應多措并舉“穩地產”。

　　地產投資增速難以大幅反轉這一判斷的依據有三點。第一，7月國房景氣指數下行0.13 個點至95.26，創2016年2月以來新低。第二，7月商品房銷售面積增速下行0.90個百分點至-23.10%，表明該指標尚未觸底，而商品房銷售面積增速領先房地產投資增速3-9個月。第三，7月房地產開發資金來源合計累計同比小幅下行0.10個百分點至-25.30%，預示該指標尚處于筑底階段，而房地產開發資金來源合計累計同比領先房地產投資增速3-9個月。

　　另外，高頻數據顯示，8月14日當周，30大中城市商品房成交套數為22657套，較6月26日當周下行22562套；8月14日當周，30大中城市商品房成交面積為241.26萬平方米，較7月3日當周下行272.87萬平方米。以上高頻數據預示8月商品房銷售面積累計同比大概率難以反轉，這就意味著房地產投資增速反彈或者反轉的時點還要要往后推。

　　至于如何“穩地產”，我們認為有以下四點。第一，有效提振房地產市場信心。“信心比黃金還重要”。在當前我國宏觀經濟面臨的“需求收縮、供給沖擊、預期轉弱”這三重壓力中，“預期轉弱”居于核心地位。這一點也適用于房地產市場。

　　第二，“解鈴還須系鈴人”。導致房地產投資增速下行的直接原因是我國此前的嚴格限制性樓市調控政策，即限購、限貸、限售、限價以及限商。“五限”疊加是上一輪樓市調控的重要標志。當前“五限”中的部分限制性措施已經得到放松，還有進一步放松的空間。

　　第三，切實降低購房成本。在新冠肺炎疫情的沖擊下，居民收入增速持續承壓。與降低首付等舉措相比，降低房貸利率是推升商品房銷售面積累計同比更有效的手段。原因有兩點：一是降低首付只是降低商品房的購買門檻，但是并未實質性減輕居民的購房負擔，而降低房貸利率則能夠持續緩解購房者的現金流壓力；二是從歷史走勢看，首套房貸平均利率與商品房銷售面積累計同比存在較強的負相關關系，也就是說，降低房貸利率能夠有效推動商品房銷售增速。

　　第四，有效控制新冠肺炎疫情。新冠肺炎疫情在兩方面對商品房銷售形成沖擊：一是新冠肺炎疫情沖擊全國居民人均可支配收入累計名義同比，降低剛需與改善性需求的購買能力；二是道路封控使得剛需與改善性需求看房的意愿與可能性下降。以上二者均對商品房銷售面積累計同比形成沖擊。

　　本文原發于界面新聞

　　(本文作者介紹：英大證券研究所所長，執業證書編號：S0990521090001)