文/新浪港股（微信公眾號(hào)xlgg-sina）專欄作家 李明恩

　　在新加坡交易所上市的仁恒置地（Z25.SI）是中國(guó)豪宅的主要開發(fā)商，一直專注于高端住宅及商業(yè)綜合體的耕耘。

　　仁恒置地上半年盈利表現(xiàn)突出

　　近期，仁恒置地公布了其截至2022年6月30日的上半年財(cái)務(wù)報(bào)告，歸屬股東的凈利潤(rùn)為13.77億元（人民幣，下同），同比上升67.2%。凈利潤(rùn)同比大增的原因，主要受益于中高端等高毛利項(xiàng)目的交付。期內(nèi)毛利為40.33億元，同比上升14.6%，毛利率較上年同期上升8.9個(gè)百分點(diǎn)至35.6%。

　　而根據(jù)數(shù)據(jù)房地產(chǎn)指數(shù)的統(tǒng)計(jì)，行業(yè)整體盈利狀況并不樂觀。125家上市房企中，有10家處于停牌狀態(tài)；在77家已公布上半年業(yè)績(jī)預(yù)告的房企中，有42家預(yù)計(jì)虧損，虧損面超過(guò)54%；在35家盈利房企中，有23家盈利額低于上年，12家同比上漲；僅有4家預(yù)計(jì)凈利超10億元，且大都為財(cái)務(wù)穩(wěn)健、融資通暢的國(guó)企或者央企。

　　受疫情以及經(jīng)濟(jì)放緩等諸多因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了巨大的挑戰(zhàn)，作為民企的仁恒在一眾房企中盈利名列前茅，實(shí)屬不易。

　　公司合約銷售金額在百?gòu)?qiáng)房企中率先復(fù)蘇

　　2022年上半年仁恒連同其控股及聯(lián)營(yíng)公司在住宅及商業(yè)物業(yè)和車位的總合約銷售金額為313.94億元，同比增長(zhǎng)9.5%；銷售總建筑面積63.0萬(wàn)平米，平均售價(jià)為4.99萬(wàn)/平米，同比增長(zhǎng)56.3%。而截至2022年6月30日，公司已預(yù)售尚未確認(rèn)入賬的累計(jì)合約預(yù)售額達(dá)到1087.91億元，將陸續(xù)在2022年下半年及往后入賬。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1-6月全國(guó)商品房銷售額66072億元，下降28.9%；其中，住宅銷售額下降31.8%。即使其中較優(yōu)質(zhì)的百?gòu)?qiáng)房企，在今年上半年的累計(jì)銷售操盤金額也同比下降約50%，整體業(yè)績(jī)“腰斬”。

　　與全國(guó)及同業(yè)銷售情況相比，仁恒置地在上半年的合約銷售金額無(wú)疑是率先復(fù)蘇的。今年7月這一數(shù)字為54.35億元，較2021年同期上升85.4%，已繼續(xù)兩月大比例同比增長(zhǎng)。

　　審慎財(cái)務(wù)管理 提前償還2.73億美元貸款 游刃有余

　　截至2022年6月30日，公司總資產(chǎn)為1，689.53億元，同比上升9.4%；在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為213.02億元，凈負(fù)債率為61.9%，平均借貸成本為4.9%，保持在與去年底相若的水平；截至2022年6月底止的總債務(wù)較去年底有所上升，管理層表示主要是上半年幾個(gè)新項(xiàng)目的建筑貸款增加有關(guān)。不過(guò)，按照“三道紅線”要求，公司今次中期繼續(xù)展示其“綠檔”房企本色，全部達(dá)標(biāo)。2022年7月29日，公司還償還了原于2022年10月到期的2.73億美元離岸銀團(tuán)貸款。顯示了公司審慎的財(cái)務(wù)管理策略、充裕的現(xiàn)金流，有能力提前還貸。

　　8月15日，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾報(bào)告預(yù)期，仁恒置地將能維持充足的流動(dòng)性，公司獨(dú)特商業(yè)模式及審慎財(cái)務(wù)管理支持標(biāo)普作出此觀點(diǎn)。標(biāo)普更預(yù)期，仁恒今年下半年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流將會(huì)改善，基于其6月預(yù)售所得的126億元，大部份款項(xiàng)將于7月及8月收到回款。而仁恒今年下半年預(yù)計(jì)仍有700至750億元可售資源，其中超過(guò)200億元可售資源位于上海，故標(biāo)普估計(jì)公司合同預(yù)售將繼續(xù)跑贏行業(yè)平均水平，估計(jì)2022年將增加介乎15%至20%。

　　融資市場(chǎng)對(duì)仁恒也頗有信心。6月28日，公司成功發(fā)行了基礎(chǔ)資產(chǎn)位于天津的仁恒海河廣場(chǎng)商業(yè)抵押貸款資產(chǎn)支持證券（Commercial Mortgage-Backed Securities， “CMBS”），發(fā)行規(guī)模為12.15 億元，在深圳證券交易所掛牌交易，預(yù)期年化收益率為4.1%，期限為12 年。公司融資路徑通暢。

　　2022年下半年推出新的樓盤 貨源充足

　　仁恒置地在業(yè)內(nèi)的率先復(fù)蘇，得益于市場(chǎng)對(duì)注重品質(zhì)與服務(wù)等優(yōu)質(zhì)樓盤的持續(xù)需求。例如，上海仁恒源項(xiàng)目于6月推出372套單位， 61億貨源當(dāng)日全部售罄，去化率100%；7月仁恒上海晉元華庭推出304 套單位， 43億貨源當(dāng)日也已全部售罄，推盤去化率100%。

　　公司的發(fā)展策略，是選擇在高增長(zhǎng)潛力的城市開發(fā)物業(yè)。環(huán)繞6個(gè)主要的經(jīng)濟(jì)圈，目前已經(jīng)在中國(guó)和新加坡的20個(gè)城市涉足總建筑面積近988.1萬(wàn)平米，其中已開發(fā)完成144.5萬(wàn)平米，主要是持有作投資物業(yè)及酒店等；正在開發(fā)686.8萬(wàn)平米，可于未來(lái)發(fā)展的土地儲(chǔ)備156.8萬(wàn)平米。

　　2022年上半年，仁恒置地及其控股和聯(lián)營(yíng)公司已經(jīng)商業(yè)化五個(gè)新項(xiàng)目，總建筑面積67.6萬(wàn)平米；已在蘇州及南京以平均地價(jià)9000元/平米拿地66.24億元，總建筑面積73.6萬(wàn)平米；長(zhǎng)三角地區(qū)在今年上半年的銷售貢獻(xiàn)約占總額的80%。下半年，仁恒將啟動(dòng)的新項(xiàng)目和現(xiàn)有項(xiàng)目的新房源，包括位于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、渤海灣經(jīng)濟(jì)圈、大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)圈、中西部、中部和海南的29個(gè)項(xiàng)目，貨源充足。

　　未來(lái)推行“小股+代建”的輕資產(chǎn)發(fā)展模式

　　據(jù)公司管理層透露，目前信貸環(huán)境不明朗，在持續(xù)保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健及流動(dòng)性充足的前提下，公司計(jì)劃采取穩(wěn)建的投資步伐，推行“小股+代建”的輕資產(chǎn)發(fā)展模式，與當(dāng)?shù)貒?guó)企及城投合作發(fā)展。由于仁恒采取與當(dāng)?shù)貒?guó)企及城投合作發(fā)展的模式，應(yīng)不存在其他房企項(xiàng)目所要面臨的交付風(fēng)險(xiǎn)，而且透過(guò)收取“代建”費(fèi)用可令仁恒在項(xiàng)目發(fā)展期間形成收入及穩(wěn)定現(xiàn)金流，對(duì)公司要形成利潤(rùn)壓倉(cāng)石、保證ROE穩(wěn)健，帶來(lái)一定的助力。

　　8月15日，野村研報(bào)同樣維持仁恒作為其房產(chǎn)行業(yè)名單中的安全之選，而該行看好仁恒于優(yōu)越位置的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備、多元化融資渠道搭配可管控的流動(dòng)性，以至新加坡資產(chǎn)可為其提供流動(dòng)性緩沖。

　　結(jié)語(yǔ)

　　總體來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于政策寬松期，各地樓市扶持政策不斷推出。7月末政治局會(huì)議首次將“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”放在表述最前列，顯示對(duì)行業(yè)回穩(wěn)更加重視。

　　9-12月即將進(jìn)入傳統(tǒng)銷售旺季，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望進(jìn)一步回暖，成交預(yù)計(jì)好于上半年。在此大環(huán)境下，展現(xiàn)站穩(wěn)住腳實(shí)力、率先復(fù)蘇的仁恒置地等優(yōu)質(zhì)中型標(biāo)的性價(jià)比突出。

　　(本文作者介紹：國(guó)內(nèi)外多家金融機(jī)構(gòu)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，數(shù)家陸港財(cái)經(jīng)專欄作家。)