文/新浪財(cái)經(jīng)意見(jiàn)領(lǐng)袖專(zhuān)欄作家 譚浩俊

　　面對(duì)住房租金持續(xù)下跌，一定程度上，可能比房?jī)r(jià)下跌更有價(jià)值、更有現(xiàn)實(shí)意義。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布2019年第38周全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市租金均價(jià)報(bào)告。第38周，20城租賃市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)下行，租金均價(jià)43.77元/平方米/月，環(huán)比微跌0.04%。截至到38周，租金價(jià)格已連續(xù)6周下跌，租賃熱度持續(xù)減退。由于3季度更是傳統(tǒng)的租賃淡季，預(yù)計(jì)短期內(nèi)租賃市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)平穩(wěn)下行局面，租金變化幅度難以出現(xiàn)正增長(zhǎng)。

　　要想讓樓市真正步入健康有序的發(fā)展軌道，呈現(xiàn)市場(chǎng)穩(wěn)、價(jià)格穩(wěn)、預(yù)期穩(wěn)、居民心理穩(wěn)的良好格局，目前的住房分布結(jié)構(gòu)是不太合理的，是不利于市場(chǎng)穩(wěn)定和價(jià)格合理的。因?yàn)?，買(mǎi)房的人太多，對(duì)中國(guó)這樣的人口大國(guó)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)供求關(guān)系就難以平衡，供不應(yīng)求的矛盾就會(huì)長(zhǎng)期存在。不僅會(huì)帶來(lái)真正意義上的供求關(guān)系失衡，也會(huì)造成心理因素上的供求矛盾加劇。即便供求不存在著矛盾，供應(yīng)的住房能夠滿(mǎn)足購(gòu)房者需要，也會(huì)因?yàn)樾枨罅看?，可運(yùn)作的空間多，給炒房者有空子可鉆，并利用購(gòu)房者心理，炒高房?jī)r(jià)，牟取暴利。

　　事實(shí)也是，按照相關(guān)專(zhuān)家提供的數(shù)據(jù)，我國(guó)眼下已經(jīng)生成的商品房，包括居民手中的和空置的，人均已經(jīng)超過(guò)了一套。但是，沒(méi)房的、需要購(gòu)房的人數(shù)依然很多，供需矛盾十分尖銳。很重要的一個(gè)原因，就是相當(dāng)一部分房子掌握在少數(shù)人手中。包括投資、炒作和非正常手段獲得等。自然，需求與供應(yīng)方面，就存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱(chēng)。

　　也正因?yàn)槿绱?，只有解決好住房的結(jié)構(gòu)性矛盾，穩(wěn)步提高租房比重，減少和降低購(gòu)房的數(shù)量和比重，才能讓市場(chǎng)供求矛盾得到緩解，讓擁有多套房的人感到恐慌。特別是中低收入階層，如果住房租賃市場(chǎng)發(fā)展起來(lái)了，能夠滿(mǎn)足各類(lèi)租房者的需要，就可以不需要再在購(gòu)買(mǎi)能力極差的情況下購(gòu)房住房，而是用租賃房屋的方式解決。。一旦租房者比重提高、人數(shù)增多，不僅對(duì)樓市供需關(guān)系發(fā)生重要作用，改變目前需求過(guò)旺、供應(yīng)不足的狀況，消除房?jī)r(jià)的內(nèi)在上漲沖動(dòng)，而且有利于住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)于增加就業(yè)、增加居民收入和改善收入分配結(jié)構(gòu)等也有重要作用。更重要的，對(duì)于有效利用資源、提高資源利用效率會(huì)產(chǎn)生積極作用。

　　但是，從住房租賃市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)看，自從提出大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)以來(lái)，住房租賃價(jià)格也出現(xiàn)了持續(xù)快速上漲的現(xiàn)象。尤其是提出租售同權(quán)的地區(qū)，更是租金價(jià)格大漲。在這樣的情況下，很多人擔(dān)心，如果住房問(wèn)題從“買(mǎi)不起”轉(zhuǎn)向“租不起”，那就更麻煩了。而實(shí)際情況也是，一段時(shí)間以來(lái)，租金就像脫了韁的野馬一樣，飛速上漲。特別是互聯(lián)網(wǎng)租賃平臺(tái)操縱的住房租金，更是出現(xiàn)了住房質(zhì)量差、問(wèn)題多、租金高、投訴頻繁的現(xiàn)象，以至于管理層不得不對(duì)住房租金上漲問(wèn)題提出警示，要求互聯(lián)網(wǎng)住房租賃平臺(tái)不允許炒作住房租賃價(jià)格，不得借機(jī)抬價(jià)，也不允許串通漲價(jià)。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，目前出現(xiàn)的租金持續(xù)下跌，對(duì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，穩(wěn)定樓市格局，是非常有利的。要知道，此次住房租金下跌，并不是個(gè)別城市或個(gè)別月份，而是連續(xù)第六周下跌了。這樣的下跌，是具有一定的代表性和趨勢(shì)性的。那么，租金的下跌，是否意味著房?jī)r(jià)也要出現(xiàn)下跌呢？?jī)烧邥?huì)不會(huì)在價(jià)格方面形成互動(dòng)性下跌呢？如果這樣，市場(chǎng)又將出現(xiàn)怎樣的變化呢？是不是房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)真正到來(lái)了呢？

　　應(yīng)當(dāng)說(shuō)，按照中央政治局會(huì)議提出的目標(biāo)，在繼續(xù)強(qiáng)化“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位的同時(shí)，又明確指出，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。這也意味著，房地產(chǎn)市場(chǎng)只能以穩(wěn)為主。因此，也就給了發(fā)展住房租賃市場(chǎng)更大的空間了。因?yàn)椋績(jī)r(jià)繼續(xù)上漲的路完全被堵死了。只要住房租賃市場(chǎng)發(fā)展起來(lái)，成為住房的重要組成部分，最好能夠達(dá)到總住房量的一半左右。那么，縱然炒房者和住房投資者再有能耐，也不可能把房?jī)r(jià)炒上去。

　　而要達(dá)到這樣的目的，租住價(jià)格就必須首先穩(wěn)定，讓購(gòu)房的吸引力降低，讓市場(chǎng)的供需矛盾緩解。也就是說(shuō)，沒(méi)人跟著買(mǎi)房，就無(wú)人敢繼續(xù)炒房。炒房的結(jié)果，只會(huì)讓炒房者傾家蕩產(chǎn)。

　　所以，面對(duì)住房租金持續(xù)下跌，一定程度上，可能比房?jī)r(jià)下跌更有價(jià)值、更有現(xiàn)實(shí)意義。有關(guān)方面也要趁熱打鐵，出臺(tái)相關(guān)政策，穩(wěn)定住房租賃價(jià)格，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，使住房租賃市場(chǎng)成為穩(wěn)定樓市、穩(wěn)定房?jī)r(jià)、穩(wěn)定預(yù)期、穩(wěn)定居民心理的重要手段，甚至是根本手段。

　　(本文作者介紹：中國(guó)不良資產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟研究員)