文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 姜兆華

　　房地產遭遇前所未有的行業融資危機。現房銷售模式的推出，更是“掐住”了房地產融資的“咽喉”，房地產開發企業或將陷入進退兩難的窘境。

　　9月21日，廣東省房地產協會向副會長單位下發《關于請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》。通知稱，廣東省住房城鄉建設廳已擬定有關材料，建議逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。消息一經披露，即刻引發房地產行業的強烈震動。住房城鄉建設部連夜辟謠澄清。

　　此事剛剛平息，全國首例商品房現房銷售試點項目——龍華“金茂府”，近日又在深圳登場亮相。現房銷售的傳說終于變成現實。現房銷售對房地產究竟會有哪些影響？房價會因此下降嗎？

　　一、商品房預售成房地產“發動機”

　　商品房預售本質是房地產開發的項目眾籌。中國房地產行業30多年的快速發展，很大程度得益于商品房預售制度。房地產開發企業之所以熱衷于商品預銷售，不外乎以下三點：

　　（一）提前鎖定客戶。根據商品房預售制度，房地產開發商在取得土地證、用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建筑施工許可證四證后，即可向銀行申請項目貸款；待工程項目主體完工，獲得商品房預售證后便可對外預售。通過商品房預售，房地產開發商以先期價格優勢，提前鎖定客戶購買商品住宅。

　　（二）加速資金回籠。對房地產開發商而言，商品房預售最大優點在于：在項目施工階段，就可對外預售預收商品房定金或者首付款；項目主體建設完工或封頂后，又以住房按揭貸款的方式從銀行收回銷售房款。成都、杭州等全國多地甚至出現萬人排隊搶房的火爆景象，往往房地產開發商房子還未交付，銷售房款項就已提前收回。

　　（三）縮短項目周期。在商品房預售制度下，房地產開發商以項目貸款、住房按揭貸款等多種方式融資，迅速回收銷售房款，大大降低住房建設成本，縮短項目建設周期和商品房銷售周期；逐漸形成“邊拿地、邊融資、邊建設、邊銷售”的獨特運營模式。

　　在商品房預售的催生下，房地產開發商猶如加足馬力的發動機，一飛沖天，房地產高杠桿效應得到淋漓盡致的發揮。

　　二、是維權還是調控房價

　　現房銷售和期房預售可以說各有利弊。一般來說，現房銷售的房屋質量、產品價格、設計風格等比較透明，房產交易爭議相對少些。而期房預售則存在諸多不確定性，比如工程爛尾、違規銷售、房屋質量、面積調整、容積率變更、延期交付等問題，都可能引發房產交易糾紛。

　　前不久，廈門萬科項目因價格下調，引發老業主退房風波，一定程度暴露出商品房預售的弊端。深圳現房銷售試點是出于維護消費者權益還是抑制房價過快增長呢？從分析看，有維護消費者權益的成分，但抑制房價過快增長或是主因。多年來，深圳房價一直領漲全國，采取何種方式抑制房價過快增長，深圳特區一直在努力嘗試。

　　三、壓垮房地產的最后一根稻草

　　在限購、限貸、限價等各種調控手段都無法撼動房價的情況下，房地產銷售又回到“起點”——現房銷售的老路上來。在房地產調控高壓不減，金融亂象整治加碼的背景下，房地產開發商的融資渠道正被一個個“堵死”。房地產遭遇前所未有的行業融資危機。現房銷售模式的推出，更是“掐住”了房地產融資的“咽喉”，房地產開發企業或將陷入進退兩難的窘境。

　　眾所周知，房地產是一個資金高度密集的行業，融資需求巨大。在房地產行業里，純粹靠自有資金發展起來的開發商不能說沒有，即使有也是極其少數。期房預售模式一旦退出歷史舞臺，房地產或將面臨新一輪“洗牌”，一大批中小房地產開發企業會因此淘汰退出。勉強活下來的開發商，拿地建設項目的動力會逐漸減弱，住房供給也會相應減少。物以稀為貴，在1億非戶籍人口落戶大中城市的背景下，住房供給一旦出現“斷檔”，房價還會保持理性嗎？

　　深圳現房銷售模式未必具有代表性。可這一模式一旦為全國各地效仿推廣，現房銷售或將成為壓跨房地產的最后一根稻草。誠如所言，房價不但不會降，反而可能會出現階段性或局部性反彈。

　　(本文作者介紹：中國海洋大學MBA、EFP金融理財管理師，現任某全國股份制銀行總行零售部門負責人。)