【重磅政策】央行“四箭齊發”穩樓市  

　　樓市為何現在要去庫存？“以購代建”能去庫存嗎？專家解讀  

　　【樓市現狀】“周末全員上班！”看房者絡繹不絕，樓市新政顯效  

　　“根本忙不過來！”深圳樓市被“激活”  

　　【投資機會】樓市重磅政策出爐！房地產板塊的投資機會凸顯？  

　　來源 Wind萬得

　　5月17日，央行宣布了一攬子房地產金融新政，明確取消全國層面房貸利率政策下限、下調房貸首付款比例和公積金貸款利率、設立保障性住房再貸款。

　　同日，全國切實做好保交房工作視頻會議提出，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

　　隨后，多地住房公積金中心積極響應央行政策，紛紛下調了公積金貸款利率，同時還對存量貸款進行了詳細說明。

　　據第一財經了解，在不少地方政府陸續放松或取消限購措施后，樓市熱度有所回升，杭州、深圳、北京等城市新房成交量上升，中介帶看房量更是明顯增多。部分潛在購房者也在等待出臺更大力度的房地產支持政策，存在“再等等”的心態。一攬子政策出臺后，將在一定程度上滿足購房者的政策預期，有望形成房地產市場的“政策底”。

　　北京：無需申請，自動下調

　　根據北京住房公積金管理中心發布的業務問答，目前北京已執行貸款利率下調。目前，5年以下（含5年）首套個人住房公積金貸款利率調整為2.35%，5年以上調整為2.85%。

　　5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低于2.775%和3.325%。

　　對于2024年5月18日前已經發放的個人住房公積金貸款，仍執行原個人住房公積金貸款利率標準，自2025年1月1日起執行調整后的個人住房公積金貸款利率標準。

　　對于2024年5月18日前已受理未放款的和2024年5月18日（含）后受理的個人住房公積金貸款，執行調整后的個人住房公積金貸款利率標準。

　　此外，北京住房公積金管理中心工作人員介紹，貸款人無需另外申請，貸款利率會自動下調，若貸款人不更改每月還款金額，則會自動計算為多還本金，少還利息。

　　上海：1年期以上的存量貸款，明年執行優惠

　　上海公積金中心公告稱，根據中國人民銀行決定，自2024年5月18日起，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別下調至2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別下調至2.775%和3.325%。

　　2024年5月18日（含）以后發放的貸款執行調整后的利率；

　　2024年5月18日之前已發放的貸款，貸款期限為1年的，執行原借款合同利率，貸款期限在1年以上的，自2025年1月1日起執行調整后的利率。

　　深圳：存量貸款7月1日后調整利率

　　深圳市住房和建設局表示，2024年5月18日之前申請且未發放的個人住房公積金貸款，以及2024年5月18日（含）之后申請的個人住房公積金貸款，均執行調整后的利率。

　　對于已發放的貸款，根據《深圳市住房公積金貸款管理規定》第二十三條規定，公積金貸款發放后，遇國家公積金貸款利率調整的，公積金中心應當按季度對貸款利率進行調整。

　　2024年5月18日之前我市已經發放的個人住房公積金貸款，自2024年7月1日起開始執行調整后的利率。

　　廣州：下調個人住房公積金貸款利率

　　廣州住房公積金管理中心17日發布通知稱，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低于2.775%和3.325%。

　　對于2024年5月18日起發放的個人住房公積金貸款，執行新利率；2024年5月18日前已發放的個人住房公積金貸款，根據借款合同約定自2025年1月1日起執行新利率。

　　福建省福州市：下調個人住房公積金貸款利率

　　5月17日，福州住房公積金中心發出通知：根據《中國人民銀行關于下調個人住房公積金貸款利率的通知》，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%（調整前分別為2.6%、3.1%），5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低于2.775%和3.325%（調整前分別為3.025%、3.575%）。

　　具體實施細則為：對于2024年5月18日前已經發放的個人住房公積金貸款，自2025年1月1日開始，執行調整后的利率；對于2024年5月18日前申請但未發放的個人住房公積金貸款，執行調整后的利率；2024年5月18日后申請的個人住房公積金貸款，執行調整后的利率。

　　海南省：下調個人住房公積金貸款利率

　　海南省住房公積金管理局發布相關通知，根據中國人民銀行《關于下調個人住房公積金貸款利率的通知》，自5月18日起，海南省下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。

　　自5月18日起，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款（含貼息貸款）利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款（含貼息貸款）利率分別調整為2.775%和3.325%。

　　5月18日（含）后發放（含已受理未發放）的個人住房公積金貸款（含貼息貸款），按照調整后的新利率執行；5月18日前已發放的個人住房公積金貸款（含貼息貸款），按規定自2025年1月1日起執行新利率。

　　多地下調個人住房公積金貸款利率

　　據不完全統計，近日，湖南、湖北、南京、陜西、河南、合肥、蘇州、東莞、江門等地也積極響應中國人民銀行通知，宣布下調公積金貸款利率。

　　//  機構解讀影響幾何？//

　　業內人士認為，一系列新政在房地產供需兩端同時發力，將有助于消化存量房產、優化增量住房，扭轉房地產市場需求疲弱的現狀，并推動房地產行業向發展新模式轉變。

　　易居研究院研究總監嚴躍進表示，政策會持續產生影響，對于本周的市場交易、下周的地產股、今年全年的樓市行情、購房者市場信心的提振、房企資金狀況的全面改善等都具有積極的作用，充分體現國家對于房地產市場的重視和支持，也充分體現房地產市場向好發展的基礎正持續增加。

　　東方金誠首席宏觀分析師王青認為，首付和房貸利率是左右樓市走向的關鍵，直接決定了居民的購房成本和對未來樓市的預期。從政策內容上看，政策利好大大超出市場預期，釋放了支持房地產行業較快實現“軟著陸”的強烈信號，預計將在短期內對樓市產生較強的提振效應。

　　中原地產首席分析師張大偉介紹，目前5年期以上LPR為3.95%，按照此前最低減20個基點，首套房貸利率可以達到3.75%。此次政策將商貸利率下限取消，利率下調的空間更大。

　　張大偉介紹，除了少數一線二線城市外，目前大部分城市房貸最低首套利率已經進入“3.45時代。簡單計算，相當于從100萬元30年月供之前最低4631元，減少到4462元，每月月供減少167元，而且30年減少利息合計達到了60686元?！?/p>

　　中國民生銀行首席經濟學家溫彬認為，盡管房貸利率限制基本放開，但首套和二套房首付比例仍有一定區分度，首套房明顯更低。另外，按照因城施策原則，預計個別熱點城市暫時還將保留房貸利率下限。這些有助于平衡好房地產市場的當前穩定與長期發展，避免重走“靠房地產拉動經濟”的老路。

　　華泰證券房地產團隊認為，行業基本面視角下，政策組合拳，尤其是房貸利率政策調整有望帶來行業預期修復，進而打開行業估值修復空間。而政府收儲政策傾向于利好地方城投平臺。2021年以來，城投平臺大舉托底土地市場，因此目前所持有的土地或者閑置庫存處于高位，我們預計地方政府在收儲項目的選擇上，可能會遵循以下順序：1、地方城投平臺的存量項目；2、參與本地土地市場的房企（尤其是央國企）所持項目；3、其他所有制企業已經建成且沒有債務的項目。整體而言，我們認為，地方城投平臺通過此輪收儲，有望改善自身供需結構和負債情況。

　　浙商證券宏觀研究團隊表示，本次地產政策支持地產供給側的態度較為明確，對于地產進入新時代的判斷沒有出現趨勢性逆轉。理論上，經濟增長和信貸增速相關性較高，結合本輪社融、信貸以及M2增速“換擋”看，這背后核心蘊含的都是去資金空轉“水分”和經濟結構轉型兩重思路。關于信貸總量增速放緩的原因，央行在貨幣政策執行報告專欄也核心提示了三點：1）經濟結構轉型；2）信貸存量規模大，供大于求；3）直接融資渠道發展代替信貸渠道。

　　低增速映射的關鍵是匹配經濟高質量發展背景下的經濟內生需求；在地產新時代，對傳統寬信用的認知框架也需要做出迭代，“高質量+低增速”可能優于“低質量+高增速”。

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責任編輯：王涵