成都，西部地區(qū)重要中心城市，近年來，除了熱衷于休閑麻將，部分當(dāng)?shù)厝诉€癡迷上了買房。

　　“我搖到500多號，本來就沒中簽，只是開發(fā)商叫過來后備而已，應(yīng)該是沒希望選到的房子了，現(xiàn)在所剩房源已是寥寥無幾。”一位成都購房者對證券時報(bào)·e公司記者如是表示。

　　一面是一房難求的熱鬧場面，而距離上述樓盤僅兩公里的另一個新盤，卻是門可羅雀、悠哉順銷的情況。毫無疑問，成都樓市在新房市場領(lǐng)域呈現(xiàn)出嚴(yán)重的兩極分化局面，搶價(jià)格“相因”仍是重要因素。

　　回到二手房市場，經(jīng)歷了長達(dá)一年的“冷凍”之后，成都二手房銷量在2021年年末實(shí)現(xiàn)了翹尾之勢，當(dāng)年12月成交量同比增長逾兩倍、環(huán)比增長超過1倍之多。那么，成都樓市是否已經(jīng)回暖了？

　　520套房源3倍熔斷

　　近年來，成都多次出現(xiàn)萬人搶購?fù)恍^(qū)的“網(wǎng)紅新盤”，購房者競爭異常激烈，無房剛需也難以中簽。

　　鑒于上述情況，2021年3月22日，成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。《通知》原文中的第八條，提到：登記購房人數(shù)在當(dāng)期準(zhǔn)售房源數(shù)3倍及以上的項(xiàng)目，所購商品住房限售期限由3年延長到5年。??

　　從理論上講，這在一定程度上打擊了部分投資購房者搶網(wǎng)紅盤熱情，但也并不意味著普通購房者“上車”的幾率增大，本著買到就賺到的心理，一些性價(jià)比超高的熱盤仍然一房難求。

　　2021年最后一天，成都市住建局放出3張預(yù)售證，歲末年初樓市演義持續(xù)進(jìn)行。

　　其中，雪松雅居樂IN天府項(xiàng)目為主城區(qū)難得的新盤，這是2021年3月以來的第三批次取證；二圈層的新都和郫都區(qū)則分別帶來了七一廣場項(xiàng)目和嘉祥瑞庭熙岸，前者網(wǎng)紅垂直森林住宅間是隔2年半后再推的現(xiàn)房。

　　在上述項(xiàng)目中，最吸引人關(guān)注的自然是雪松雅居樂IN天府，數(shù)次取證批次均出現(xiàn)了3倍熔斷的火爆局面，購房者熱情高漲。該項(xiàng)目地處成都東2.5環(huán)（中環(huán)），毗鄰塔子山公園和成都東客站，地鐵2號線、7號線換乘交通便捷；樓盤旁還涵蓋有一套K12體系，已確定是渥太華國際學(xué)校的幼小中，這個學(xué)校是成都三環(huán)內(nèi)唯一的國際化公立學(xué)校。

　　不過，在2021年12月22日，廣州市越秀區(qū)人民法院在發(fā)布的一則公告：四川雅居樂起訴雪松實(shí)業(yè)追償權(quán)糾紛，要求雪松支付損失賠償金約2440萬元。2020年4月22日，雪松旗下成都雪瓴企業(yè)管理有限公司進(jìn)行系列工商變更，四川雅居樂注資857.14萬元持股30%，雙方的交集就是位于雪松雅居樂IN天府項(xiàng)目。

　　最新批次，雪松雅居樂IN天府項(xiàng)目共推出520套房源，精裝單價(jià)區(qū)間大約在21500元/㎡~25000元/㎡左右，戶型面積段包括101㎡~147㎡。從總價(jià)來看，此批次最低220萬左右即可買入成都中環(huán)，這對大多數(shù)剛需購房者極具誘惑力，同時較好的區(qū)位優(yōu)勢也讓投資客趨之若鶩。

　　1月19日，雪松雅居樂IN天府公布了最新批次報(bào)名人數(shù)，本批次再次3倍熔斷，1585組購房者復(fù)核通過，最低剛四13個月社保入圍，中簽率約33%。這是繼2021年3月份、2021年8月份兩批次熔斷后，三批次繼續(xù)熔斷。

　　1月23日，雪松雅居樂IN天府正式選房，證券時報(bào)·e公司記者在現(xiàn)場看到，整個售樓部早已是開啟“人從眾”模式。搖號排在前列的購房者，那是喜笑顏開、紅光滿面，排名300名開后的卻是心神焦慮、坐立不安。盡管雅居樂和雪松正在打官司“扯皮”，但是大多數(shù)購房者相信這并無大礙，尤其是投資客看來，買到就是賺到，幾年后一轉(zhuǎn)手，輕松浮盈上百萬。

　　一位剛需成都購房者對記者表示，現(xiàn)在成都的房價(jià)越來越高，很多主城區(qū)新盤單價(jià)都在挨邊3萬元附近，總價(jià)更是動輒300多萬元以上，這對普通工薪階層剛需根本難以承受。IN天府樓盤200多萬的門檻，對自己家庭來講相對更為現(xiàn)實(shí)，但這種盤必然是拼運(yùn)氣搶。 

　　在交談時，從前方選房區(qū)傳來消息，項(xiàng)目所剩房源已是寥寥無幾，且多為大戶型。這位購房者無奈苦笑：“我搖到500多號，本來就沒中簽，只是開發(fā)商叫過來后備而已。現(xiàn)在這種情況，就算真的有幸輪到自己選房，那應(yīng)該也是沒希望選到如愿的戶型了，畢竟大戶型總價(jià)在哪里擺著，承受不起啊。”

　　降60萬元仍未清盤

　　回到3、4年前，成都入市新房價(jià)格大多控制住每平米兩萬以內(nèi)，這除了新房價(jià)格被限價(jià)政策牢牢地套上“緊箍咒”的因素外，更重要的是大多數(shù)樓盤都是2017年前拿的相對低價(jià)土地。但貫穿2017年，成都主城區(qū)地拍每平米成交價(jià)格普遍超過萬元，這無疑將進(jìn)一步推高新房入市價(jià)格。

　　面粉帶動面包價(jià)格的逐步走高，讓大量的剛需及跟風(fēng)購房者倍感焦急，陷入難解的博弈中，既是對高價(jià)地入市的恐慌，也是對未來政策不確定性的擔(dān)憂，擔(dān)憂限購政策的松動再度刺激房價(jià)瘋漲。2019年初，在成都當(dāng)?shù)貥鞘辛鞅銈髦痪湓挘骸傲艚o大家的低價(jià)新房已經(jīng)不多了！”

　　需要指出的是，雪松雅居樂IN天府項(xiàng)目的熱銷并不能反映真實(shí)的市場狀況，2019年8月作為成都市成華區(qū)招商引資項(xiàng)目，雪松僅以起拍樓面地價(jià)6897元/㎡的底價(jià)，便拿下成都東客站這180畝口岸極佳的地塊。

　　一年之后（2020年8月），同屬東客站板塊距雪松項(xiàng)目僅兩公里一宗約91畝的純住宅用地，當(dāng)天吸引了11家房企角逐，現(xiàn)場“火力”十足，在經(jīng)歷近50輪“爭奪”后，中海最終以樓面價(jià)16000元/㎡拿下，無償移交租賃住房面積比例12%，成交總價(jià)達(dá)到19.47億元。中海競得的這宗地塊緊靠鐵路，周邊可擴(kuò)展空間小，距鐵路僅100米左右，相比雪松項(xiàng)目區(qū)位差距明顯。

　　高地價(jià)背景下，成品房價(jià)格自然水漲船高。2021年9月28日，中海·浣云居取得預(yù)售證，共計(jì)推出268套清水房源。其中，高層戶型168㎡、188㎡，疊拼區(qū)間在268~366㎡，單價(jià)在2.7萬元/㎡~3萬元/㎡左右。如果按照預(yù)售價(jià)格來說，中海·浣云居起售門檻在480萬元，重點(diǎn)是這還只是清水房價(jià)格。

　　一位中海·浣云居銷售人員對記者坦言，項(xiàng)目剛推出的時候遇到整個成都樓市低迷，由于定位高端、總價(jià)較高，銷售情況不太理想。前兩個月，推出了較大幅度的優(yōu)惠促銷力度，套均最大優(yōu)惠60萬元，大平層單價(jià)最低至2.3萬/㎡起，420萬元左右即可入手。目前，浣云居還有充足房源可供選擇，不過優(yōu)惠幅度已經(jīng)有明顯減少。

　　再看與中海·浣云居直線距離不到兩公里的中梁·云璽臺，這個樓盤同樣順銷，從2020年5月第一批次取證開盤以來，中梁·云璽臺銷售時間已橫跨三個年頭，持續(xù)時間長達(dá)20個月之久（已基本修成現(xiàn)房）。

　　復(fù)盤歷史數(shù)據(jù)來看，中梁·云璽臺拿地時間比雪松更早，地塊位置更差。

　　2019年7月，中梁以成交樓面價(jià)13700元/㎡拿下成華區(qū)保和街道東升社區(qū)58畝住宅用地，起拍樓面地價(jià)8126元/㎡，溢價(jià)率高達(dá)68.59%。10個月后，中梁·云璽臺于2020年5月正式取證銷售，精裝均價(jià)為27000元/㎡；同年10月，再次推出404套房源；但如今20個月過去了，該樓盤依然未能清盤。

　　同樣是在2019年，當(dāng)年12月，邦泰以12520元/㎡竟得龍泉十陵地塊，約81畝，起拍樓面價(jià)8900元/㎡，溢價(jià)率40.67%。該地塊項(xiàng)目邦泰寬語已于2020年12月30日取得預(yù)售許可證，本批次供應(yīng)252套住宅房源，建筑面積92㎡~245㎡，非清水交付單價(jià)15450元/㎡~27695元/㎡，總價(jià)220萬元/套~446萬元/套。此后，該樓盤又于2021年4月、10月推出二、三批次，共計(jì)573套房源。

　　彼時，邦泰寬語大多數(shù)房源單價(jià)在25000元/㎡左右，遠(yuǎn)高于周邊二手房價(jià)格，其銷售進(jìn)展緩慢。

　　近日，證券時報(bào)·e公司記者實(shí)地探盤了解到，邦泰寬語近期也推出了一些特價(jià)房源，價(jià)格在21000元/㎡左右，相比頂峰價(jià)格，折扣率可能超過16%。正是在“大促銷”的背景下，邦泰寬語好像又“香了”起來，銷售數(shù)據(jù)逐漸有了起色。

　　年末二手成交增兩倍

　　在二手房方面，成都市場似乎有了回暖跡象，相比2021年10月之前買房人明顯增多。

　　有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2021年成都市新房成交19.04萬套，二手房成交4.94萬套。總體來看，相比之前的成交量萎靡，12月成都樓市交易數(shù)據(jù)在明顯增加。

　　據(jù)大唐樓市數(shù)據(jù)監(jiān)測，2021年12月成都市二手住宅總成交12240套，環(huán)比增加116.29%，同比增加227.1%；成交總面積約114.53萬㎡，環(huán)比增加115.15%，同比增加214.58%；套均面積93.57㎡，環(huán)比減少0.53%，同比減少3.83%。2020年12月以來，成都二手房成交套數(shù)普遍在4000套以內(nèi)，僅2021年11月成交超過5000套（5659套），10月份成交量最低（僅2111套）。

　　單從數(shù)據(jù)上來看，成都房地產(chǎn)市場確實(shí)有一定恢復(fù)，但距離疫情前仍然有一定距離，市場正在緩慢而穩(wěn)定恢復(fù)。

　　有行業(yè)人士表示，成交量穩(wěn)定恢復(fù)的背后，離不開成都這座城市本身的魅力。這樣的成交量數(shù)據(jù)，其實(shí)是成都這個市場應(yīng)該有水平，超2000萬的大城市本身有很多剛需和改善型購房群體。房地產(chǎn)長效機(jī)制實(shí)施以來，在各方面共同努力下，成都因城施策，房地產(chǎn)市場運(yùn)行總體平穩(wěn)，堅(jiān)持“房住不炒”定位已成為社會共識。

　　近年來，全國各地房價(jià)普遍出現(xiàn)了顯著上漲，部分熱門城市房地產(chǎn)市場長期“高溫”難降。沒有一絲絲意外，在網(wǎng)絡(luò)上預(yù)判許久后，2021年5月成都市終于對本地二手房市場“下手”。彼時，成都住建局官方微信公眾號發(fā)布信息，二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制正式出爐，并公布了首批201個小區(qū)二手房成交參考價(jià)格，最高價(jià)格為39300元/㎡。

　　證券時報(bào)·e公司記者了解到，綜合分析成都市二手住房買賣簽約價(jià)格、評估價(jià)格和房屋周邊新房掛牌價(jià)格，第一批形成了交易活躍度較高的部分樓盤的參考價(jià)格，后續(xù)將根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況適時調(diào)整、增加，并及時發(fā)布參考價(jià)格。

　　成都市二手住房成交參考價(jià)格，由成都市城市建設(shè)發(fā)展研究院適時分批次發(fā)布，原則上每半年更新一次。此后約兩個月時間里，成都先后發(fā)布了第二批286個、第三批258個二手房小區(qū)的指導(dǎo)價(jià)格，但至今成都已有5個月未再補(bǔ)充新的二手房小區(qū)指導(dǎo)價(jià)格。

　　上述政策出臺后，成都二手房參考價(jià)普遍低于市場價(jià)，購房者期待市場價(jià)下降至參考價(jià)，而賣方則不愿意妥協(xié)，雙方一度陷入僵持。與此同時，房貸額度明顯收緊，房貸審批周期拉長，這些都加劇了購房者的觀望情緒。

　　但在買賣雙方拉鋸數(shù)月之后，賣方由于前期購入成本極低，沒有進(jìn)一步降價(jià)的迫切性和主動意愿。相反，這個階段的購房者普遍是剛需群體，時間拖不起，無奈只能現(xiàn)實(shí)。實(shí)際操作方式為，買方將市場價(jià)超出指導(dǎo)價(jià)的部分金額，與首付款一并付給賣家，但按照指導(dǎo)價(jià)辦理銀行貸款，也即實(shí)質(zhì)上提高了首付款比例。

　　2021年11月，成都市發(fā)布《關(guān)于精準(zhǔn)應(yīng)對疫情沖擊全力實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)的通知》明確指出：“協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)增加房地產(chǎn)信貸投放額度，加快發(fā)放速度，保障房地產(chǎn)企業(yè)和剛需購房人群的合理資金需求，給予重點(diǎn)企業(yè)開發(fā)貸款展期、降息。”

　　有中介經(jīng)紀(jì)人對記者表示，進(jìn)入11月之后，購房信貸開始寬松，放款速度明顯加快，這就直接促成了大量房源的成交。

　　但針對本輪二手房市場的翹尾現(xiàn)象，有行業(yè)專家提醒，本輪成都房地產(chǎn)市場回暖持續(xù)的時間或許非常有限，在短期購買力提前集中釋放過后，市場也有進(jìn)一步下行的可能。實(shí)際上，二手房成交數(shù)據(jù)也有“虛高”成分，雖然信貸層面有所改善，但2022年市場或?qū)⒀永m(xù)2021年的基本面。

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責(zé)任編輯：王翔