最為不動產資產證券化的重要手段，不動產投資信托基金（簡稱REITs）到了關鍵時點。

　　3月13日，十三屆全國人大代表、中國人民銀行廣州分行行長王景武在全國兩會提出提案稱，公募REITs對防控金融風險意義重大，建議因地制宜盡快推出公募REITs管理辦法。

　　至目前，我國已發行產品均為類REITs產品，但呈現加速增長態勢。根據民生證券統計，截至2018年1月，國內累計發行類REITs產品31只，2017年發行16只，超過此前三年總和，發行規模656億元。

　　3月13日，保利集團發布消息顯示，“中聯前海開源-保利地產租賃住房一號一期資產支持專項計劃”完成發行，這是國內首單完成發行的房企租賃住房REITs，總規模50億元，首期發行規模17.17億元，以保利地產自持租賃住房作為底層物業資產，發行利率5.5%。

　　在貸款利率走高、地產信貸政策收緊、股權融資和債券融資規模萎縮的背景下，REITs作為一種全新的地產融資途徑重要性日益受到關注。多位業內人士表示，REITs的最終落地，仍有待相關管理機制突破，特別是稅務安排、租售比等問題。

　　人大代表建議安排擴募機制

　　目前，國內REITs均為私募類，為實現了公募REITs擴募，保利地產等發行的多只產品則通過儲架發行實現擴募職能，即在“一次批準、多次發行”的再融資制度下，通過儲架發行間接賦予類REITs擴大規模。

　　“應明確安排公募REITs擴募機制，”王景武認為，我國《證券投資基金法》中雖有關于擴募條件、擴募基本流程的框架性規定，但上述規定主要是為了滿足傳統股票或債券基金的擴募需求，與公募REITs通過擴募實現外延式增長的需求存在根本不同。建議在管理辦法中明確對擴募機制的安排，并通過后續的具體指引對擴募機制進行細化完善。

　　在REITs的基礎資產投資范圍上，從國際成熟市場來看，REITs產品除了嚴格限制介入以快速銷售為目的的住宅開發外，對于各種能夠產生穩定運營收入的不動產類型均能夠將其納入底層資產，包括但不限于基礎設施、長租公寓、酒店、辦公樓、購物中心、工業廠房、旅游地產、醫療地產、倉儲物流等不同業態模式。

　　王景武建議，我國公募REITs管理辦法參照國際成熟經驗，在明確資產準入負面清單的基礎上，允許各種不同類型的持有型不動產進行公募REITs操作，這也符合《中共中央國務院關于深化投融資體制改革的意見》提到的“創新融資機制，暢通投資項目融資渠道”，“支持有真實經濟活動支撐的資產證券化，盤活存量資產”的相關要求。

　　在投資比例上，王景武建議，基于公募REITs與傳統公募基金在底層資產類型、產品架構等方面存在的較大差異、以及我國不動產行業的客觀發展現狀，在公募REITs管理辦法中適當放開現有的“雙十”投資比例限制。

　　所謂“雙十”，是指根據《公開募集證券投資基金運作管理辦法》的相關規定，一只基金持有一家公司發行的證券，其市值不得超過基金資產凈值的百分之十；同一基金管理人管理的全部基金持有一家公司發行的證券，不得超過該證券的百分之十。

　　從境外實踐情況看，REITs在不動產投資上的分散度主要取決于投資者的認可程度，從收益來源在物業組合、租戶數量、行業及地區分布等方面的分散程度進行考量。

　　有待住房租賃市場建設

　　實際上，REITs市場的發展還需租賃市場建設。王景武認為，公募REITs產品在較大程度上分流當前在國內股市、房地產市場的投機資金的同時，有效平抑房地產價格。

　　新派公寓CEO王戈宏在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，美國千億級別的開發商很多REITs開發，把樓房做成股份，通過公募上市，存量資產讓社會分享，租金收益的50%分配給受益人，在分配環節免稅。

　　其中，把大量資產份額化，需要在租賃市場做資產安排。“包括大型金融機構大舉進入長租公寓市場；大量租賃機構產生，目前前10名開發商已飯呢分宣布進入長租公寓，有大政策支持。”王戈宏說。

　　他表示，美國通過REITs解決了租賃與資產的關系，分紅比率中，2/3來自于租金分紅，1/3來自股票增值。“若租金與資產價值比例不能達到合理比例，REITs市場發展很難。”

　　此外，則是REITs稅務安排。

　　全國人大代表、中國人民銀行沈陽分行行長朱蘇榮3月8日在接受媒體采訪時表示，當前，實現我國REITs市場健康快速發展，首要問題是解決稅收問題。建議出臺REITs稅收政策。

　　“國際上對REITs的法律框架主要分為稅法驅動模式和專門立法模式。無論哪種法律框架，都按照稅收中性原則，規定在一定分紅比例條件下，REITs分配給投資人的收入在REITs層面免征所得稅。而REITs的發展一般都是在這種優惠的稅收制度確定后，才有了實質性推進。”朱蘇榮說。

　　王戈宏舉例稱，以美國為例，資管機構有20%-25%的資產配置在REITs，美國REITs年化收益率約7-8%，原因是免稅，否則收益率將降至3%-4%。

　　朱蘇榮建議，考慮到我國現實情況，如果采取專項立法方式，所需時間比較長，建議先借鑒國際通行做法，通過直接出臺稅收優惠政策方式加快我國REITs發展。之后，再結合市場發展的具體狀況，考慮推動專門立法，對REITs的設立、結構、稅收政策、投資范圍、收益分配等進行明確規定。在政策制定中，要合理設置稅收結構，重點解決REITs重復征稅問題。

　　王景武認為，公募REITs具有較高的資產配置價值。據有關數據測算，我國公募REITs的市場規模將達到4~12萬億之間。REITs能夠在較大程度上完善當前證券市場產品結構；同時，通過對國內閑置資金的吸附效應，也能在一定程度上減少資金外流、減輕我國外匯政策調控壓力，有助于人民幣匯率的穩定。

　　（編輯：李伊琳，郵箱：liyil@21jingji.com）

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