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　　文/荊玉

　　來源： 巨潮商業評論 （ID:tide-biz)

　　風聲鶴唳中，貝殼（NYSE：BEKE）站到了資本市場的懸崖邊上。

　　截至美東時間8月4日收盤，貝殼股價報收20.91美元/股，這個數字跌破了上市當日的收盤價37.44美元，接近上市發行價20美元，相比去年11月的高點更是跌去了接近3/4。

貝殼股價表現（自2020年8月至今）　　

　　在房地產行業密集的監管政策下，曾經市值超越萬科、讓房企錯愕的國內最大中介渠道商，如今估值已經回到起點。

　　股價崩塌式下跌的背后，既有二手房市場的降溫，也有對反壟斷調查的擔憂，最主要的則是對于政策監管傳聞的過激反應。

　　不久前，一張關于調整中介費的傳言截圖在網上傳播，圖上顯示“最新指示：房產交易的中介費不得超過當地社平工資的3倍”。雖然主流的房產中介都對媒體表示并未收到該通知，但傳言仍然劇烈影響了貝殼的股價。

　　不少自媒體和KOL（意見領袖）的解讀中，醫療、教育、住房是阻礙百姓生育的“三座大山”——房產甚至是里面最愁人的那個。投資者們擔憂，繼校外學科培訓之后，監管政策也將重塑整個房產中介行業。

　　傳言中的政策尚未落地，風暴仍在繼續發酵。無論是在業務經營還是資本市場表現上，貝殼都遭遇著上市以來的最大難題。這是對彭永東帶領下新任管理層的艱難考驗。

各種負面沖擊紛至沓來，貝殼的股價也開啟了漫漫“熊途”。

　　去年8月，頭頂中國“居住服務平臺第一股”光環上市的貝殼，還是另一番光景。

　　作為中國最大的房產交易和服務平臺，貝殼憑借2019年21277億元的GTV（平臺成交總額）成為僅次于阿里的國內第二大商業平臺。其身處的房產銷售賽道擁有數十萬億級的市場空間，巨大的金融服務潛力，因而被投資者普遍看好。

　　上市首日，貝殼股價即大漲87.2%。此后的三個月，貝殼的股價更像是坐上了火箭一般，最高漲至79.4美元，市值也一度超越“萬科+碧桂園”市值的總和，迎來最高光時刻。

　　彼時貝殼的暴漲，與2020年疫情之下寬松的貨幣環境有關系。在政策“托底”的情況下，2020全年國內房地產銷售面積和銷售金額再次雙雙創下歷史最高水平。

　　直到今年2月，監管部門打響了房地產調控的第一槍。

　　在去年房價漲幅最高的深圳，住建局發布新政，對外宣布建立二手住房成交參考價格發布機制，銀行以官方參考價發放貸款。在主流的中介網站上，深圳市不符合參考價格的房源全部被下架，網簽量也大幅腰斬。

　　受此影響，貝殼的股價在2月最后一周出現連續下跌，跌幅超過30%。

　　在此之后，對于地產行業和中介機構的調控政策、反壟斷調查傳言、創始人左暉離世、中介費率調整傳聞……各種負面沖擊紛至沓來，貝殼的股價也走進了漫漫“熊途”。

　　對于引發貝殼股價持續大跌的原因，有多年房產中介行業從業經驗的景暉智庫首席經濟學家胡景暉總結了四點：

　　第一，從中央到地方，房地產行業監管政策持續從嚴。

　　第二，受近期教育類中概股大跌的拖累。

　　第三，貝殼在全國各地均有涉嫌壟斷和不正當競爭的行為，有被主管部門調查，甚至被處罰的風險。

　　第四，最高決策人左暉先生的去世，使貝殼承受巨大震動。

如果二手房中介費率傳聞為真，那么整個行業的商業模式、盈利邏輯都將徹底改變。

　　細究造成貝殼股價下跌的幾個重要因素，部分是短暫的市場情緒波動，部分是短期的成長邏輯被打壓。最關鍵的、也是最傷害貝殼中長期成長邏輯的，就是傳言中的中介費調整政策。

　　目前國內大部分二手房傭金比例在1.5%~2.0%之間，部分城市可能略高或略低。但與“當地社平工資的3倍”普遍差距不小。

　　有業內人士計算，一線城市二手房套均成交金額在500~600萬左右，一套房子的中介費約為15~20萬。如果按傳言所稱，2020年北京平均工資12160元/月（據職友集發布的《2020年薪資水平報告》），那么中介費僅為36480元。

　　如果二手房中介費率傳聞為真，貝殼的營收和利潤表現都將受到天翻地覆的影響，整個商業模式、盈利邏輯都將徹底改變。

　　放在以前，這樣的傳聞可能對貝殼的股價產生不了太大影響。但在7月下旬的“雙減”政策出臺，導致整個校外學科培訓賽道“關閉”之后，機構和個人投資者不得不對傳聞嚴陣以待。

　　就在7月23日“雙減”政策出臺的同一天，住房和城鄉建設部等8部門發布《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》，明確要因城施策，重點整治房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務四方面的問題。力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。

　　彼時在線教育股票“死亡式跳水”的氛圍中，這則消息被部分投資者認為是監管政策下一步即將伸向房地產中介行業的信號。

　　一位知名分析師如是評價貝殼“甚至連整個行業與賽道是否還能有生存空間，都未可知”。

　　一片風聲鶴唳之時，近期深圳市住建局上線又在幾個小時后快速下線的新官網，又讓市場擔憂不已。

　　新官網上有三個明確的界面：找中介買房、找中介賣房、自助賣房。這種做法鼓勵賣房人把房源信息登記在政府官網上，如果推廣開來，會沖擊到中介機構最核心的優勢之一——真房源信息。

　　貝殼一直以真房源樓盤字典為其核心競爭力。如果買賣雙方可以通過政府官網自助交易，中介機構是否還有存在的必要性？

　　房地產專家、親戚買房CEO蔡照明表示，自助買賣房的形式一直在市場上存在，但量不大，占比在8%左右。他認為出于低頻交易、手續繁雜、非標交易等原因，房產中介服務不會取消，但是模式可能會發生改變，費率也可能會調整。

即使調整中介費和“反壟斷”調查最后都被證偽，貝殼當下也同樣面臨挑戰。

　　貝殼作為行業老大哥，一直是在業內帶頭漲價的角色。此前，貝殼已在上海、深圳、廣州、成都等多個城市實行3%的中介服務費，2021年又將重慶、鄭州的中介服務費提高到了3%。

　　左暉曾表示，中國的中介費從世界來看并不算高，這個行業如果想有高素養的人去服務，大概需要經紀人收入是城市人均收入的1.2倍。

　　漲價為整個行業爭取了利益，同行普遍給予好評，左暉也被媒體稱為“讓房產中介們活出了尊嚴的男人”。

　　但貝殼的做法可能與監管政策的未來走向背道而馳。拋開二手房中介費率的傳聞不談，貝殼帶頭提高中介服務費率的做法，是否有利用市場支配地位的壟斷嫌疑？

　　此前有外媒稱，市場監管部門已開始對貝殼涉嫌反壟斷行為進行調查。貝殼方面進行過公開否認，但社會上對此一直議論不斷。

　　如果最終被判定壟斷，除了可能會出現的、一次性計提損失的監管罰款之外，中長期來看，也會影響到貝殼未來可能獲得的業績和利潤。

　　即使調整中介費和“反壟斷”調查最后都被證偽，貝殼當下也同樣面臨挑戰——二手房市場的低迷，是否會對其業績造成周期性的影響。

　　房地產中介素來是一個強周期、受政策影響比較大的行業。在今年房地產頻繁的調控政策之下，不少熱點城市出現下架價格不合規房源、二手房大面積停貸的現象，這導致國內多個城市的二手房成交量出現大幅下滑。

　　對于二手房交易占比接近一半的貝殼來說，受到波及在所難免。

　　今年一季度，貝殼實現營業收入207.0億元，同比增長190.7%，實現歸母凈利潤10.6億元，而2020年同期則凈虧損12.3億元。

　　資本市場的表現，卻絲毫沒有認可這樣高增長的意思，投資者認為高增長能否在后三個季度持續成了問題。一方面是2020年第一季度正處于疫情早期，房地產交易不活躍因此基數相對低，另外，在調控之下房地產行業的交易價格和次數都已經被壓制。

　　有數據統計，截至7月末，2021年全國房地產市場累計調控超過320次，其中中央各部門的調控已達46次。這種頻率和力度，都遠超往年。這一輪調控政策何時能結束尚不確定，但至少從股價上看，貝殼已經提前入冬。

　　作為貝殼的創始人、“最大的中介頭子”，左暉曾經感嘆：“尊嚴離我們這個行業太遠了。”

　　在他的帶領下，鏈家和貝殼做了許多重塑房地產經紀行業規則的事情，包括不吃差價、堅持真房源。秉持這一理念的貝殼也建立了樓盤字典、線上化平臺、ACN協作機制三大核心優勢，并最終成長為行業的領導者。

　　但如何讓信息對稱、讓雙方的談判地位對等、也讓房產的價格和價值相對應？有一些行業亂象，貝殼始終沒有解決。

　　現有的服務模式下，房產中介的角色是“一手托兩家，轉捏軟柿子”。消費者“買漲不買跌”的購房心理作用下，中介往往慣性鼓吹房價上漲，拿了傭金卻做不到為買房人說話。

　　過去多年這種做法也許沒問題，但到了現在，就變得與各級政府穩定房價的目標背道而馳。

　　左暉曾經在一篇自述中提到，他常常自問自答，也讓同事思考：中介行業存在的意義到底是什么，到底給社會創造了什么價值？

　　斯人已逝。但當下的貝殼，或許仍然需要繼續思考。

（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表新浪網立場。）