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　　文/劉珊珊  

　　來源：極點商業評論（ID：jdsy2020）

　　貝殼已在重慶、鄭州、上海、深圳、廣州、成都等多個城市實行3％的中介服務費。對一個900多億美元市值的紐交所上市企業來說，全線提高中介費原因，是割用戶韭菜，還是提高服務后的物有所值？

　　“2%已經夠高了，還要再漲？又不是只有一家中介平臺?！?/p>

　　近日，在重慶本地一論壇，眾多網友圍繞一則貝殼找房的消息議論紛紛，成了論壇最熱門話題之一。

　　相關消息顯示，自2月18日起，重慶貝殼服務平臺，重慶鏈家買賣房屋交易服務費用調整為賣方1%，買方2%（之前是賣方0%，買方2%）。因此2月18日起，房屋買賣在貝殼平臺交易會收取賣方1%的服務費。

　　這意味著，比如一套200萬元成交的二手房，此前重慶鏈家的費率是2%，中介費也就是4萬元。費率上調后，同一套200萬元成交的房子，中介費上漲到6萬元。

　　“表面看購房者費用沒有變化，但從商業角度來看，費用一定會轉移到消費者身上，加上貸款服務費、過戶服務費等亂七八糟的費用，對買方來說將增加不小的購房壓力?！币晃坏禺a行業觀察人士說，貝殼找房平臺旗下有鏈家、德佑、中環、恩居、21世紀不動產等中介機構。并且，其他中介平臺也可能跟隨貝殼漲價腳步，影響范圍肯定不會小。

　　進入2021年，貝殼的二手交易中介費已經在兩個重要城市漲價。2020年12月底，鄭州貝殼系所有門店宣布：2021年1月起將上調鄭州地區中介收費標準至3%，引發關注。

　　更早之前，貝殼已在上海、深圳、廣州、成都等多個城市實行3％的中介服務費。那么，對于一個900多億美元市值的紐交所上市企業來說，全線提高中介費原因，是割用戶韭菜，還是提高服務后的物有所值？

　　01

　　3%中介費是否合理？

　　“買方2%，賣方1%，一共3%的中介費已經開始在重慶正式實施。不過，沒有貸款服務費了。”2月23日，多位鏈家中介人員確認表示。

　　據悉，貸款服務費為貸款金額的1.5%，總體而言中介費將超過2%。另外，若是買方全款購買，那么中介費仍是3%。

　　“這也不叫漲，重慶只是順勢跟隨全國步伐而已，此前一直沒有收賣方費用?！鄙鲜鲦溂抑薪槿藛T表示，除了3%的中介費，還有貝殼平臺統一的權證代辦費用，其費用為4000元。

　　因此，鏈家中介費漲價消息一出，成為不少網民關注焦點，“又做不到獨家房源”、“吃相難看，必須跳單”、“意思是喊賣家漲1%”、“鏈家服務還是可以，但是3%的傭金，怕是太多”……幾乎是一邊倒對貝殼的質疑。

　　截至目前，貝殼官方對中介費上漲一直未有公開說明。

　　2019年1月的一次采訪中，鏈接董事長左暉為中介行業叫屈時說：中國的中介費普遍費率大概在2.5%左右，在全世界看來，也不算高。美國是6%，日本是6%，（中國）臺灣是5%，南非是8%，（中國）香港雖然是2%，但是還有1%的預支的費用。

　　“這個行業如果想有一些高素養的人去服務的話，大概需要經紀人收入是城市人收入的1.2倍?！弊髸熣f。

　　言下之意，目前國內房產中介的中介費太低了。

　　左暉此番話的大背景是，2018年11月，二手房成交低迷，鏈家上海逆勢高調宣布上調中介費至3%。

　　一套房子動輒幾百萬的上海、北京、深圳，需付給鏈家的中介費為十幾萬甚至幾十萬。因此一度引發輿論風波，隨后各家中介紛紛跟風上調中介費。

　　彼時，上海鏈家把此次上調中介費稱為一種競爭策略，其在《關于上海鏈家調整傭金收費標準的說明》中解釋，“這是上海鏈家的企業行為，是市場行為，也是一種競爭策略。相比其他商品交易流程，二手房交易流程復雜、周期長、風險大。長期以來，房產經紀行業的整體服務品質遠遠落后于上海的城市品質，交易亂象頻生、交易安全得不到保障，無法滿足上海市民的要求?！?/p>

　　值得一提的是，房地產經紀收費，目前沒有國家統一標準——2014年，在“關于放開房地產咨詢收費和下放房地產經紀收費管理的通知”發布后，都是由企業自行定價。

　　也就是在左暉接受采訪之后，貝殼開始加快調整全國眾多城市中介費標準進程，眾多城市由房屋成交總價的2%上調至3%。得益于此，貝殼2019年GMV成交額增長接近翻一倍，超過2萬億規模，貝殼也據此在當年實現盈利。

　　不過，相比其他中介一般只要2%，貝殼系高傭金在行業里備受爭議。

　　有業內人士就表示，本質上，鏈家獨家模式是雙邊代理，意味著中介不代表買賣雙方中的任何一方，也不為任何一方創造價值，唯一目標就是撮合交易，賺取傭金。

　　以至于2017年的某個論壇上，一位清華大學教授對鏈家網CEO彭永東當面指責：“你們的模式就是兩頭騙，騙完房東騙購房者?！?/p>

　　2017年，有關部門召集北京龍頭經紀公司大佬，開了一個閉門會，明確表示北京二手房中介費過高的問題，鏈家自然也在列。

　　“最重要的是，貝殼跟別的中介平臺，其服務感受不到什么區別?！币晃痪W友就表示，提升中介費后，如果能夠提升服務質量，也還算說得過去，但服務、風險管理并未見得有多好。

　　此前，有媒體表示，據貝殼內部人士了透露，貝殼系鄭州地區上調中介費的原由，并沒有表明提升整體品質一說。

　　“好的收入，是支撐好服務、好經紀人的重要組成部分。”有房地產資深觀察人士就明確表示，如果經紀人找房匹配、帶看等環節價值被外界忽略不計，只以最后結果來確認所有收益，那么這明顯不符合市場規律。

　　但是，從現在中介行業來看，很多時候包括貝殼系也僅僅是幫忙匹配了一套房子，后續服務體驗并不好。服務品質、服務水平都有待提升情況下，動輒幾萬甚至幾十萬的中介費，那么就有“割韭菜”嫌疑。

　　如此一來，雖然最終實際收傭不一定每筆都能達到3%，但肯定會高于2%，讓買賣雙方產生更大抵觸，也就在情理之中。

　　“實際上，基本上都是由買方承擔3%的中介費，只有在市場情況不太好、急于出手情況下，賣方才會愿意承擔一部分中介費?！庇蟹康禺a中介人士說。

　　02

　　現金流近600億，但還很缺錢

　　目前，雖然貝殼中介費已在眾多城市漲價，但引起廣泛關注的幾個城市，都是貝殼核心城市。

　　有消息表示，貝殼在全國做得最好的區域有3個，分別是鄭州、成都、重慶。相關數據顯示，貝殼系目前在鄭州有中介門店1500家，經紀人13000人，排名全國第一。上海則占據了2019年整個市場的20%。

　　各地漲價原因，部分人認為是鏈家資金出現了問題，否則不會輕易拿核心城市“開刀”——特別是鄭州，貝殼找房的推出，正是得益于鄭州模式成功后的背書。

　　去年上市之前，按照平臺GTV（總交易額），貝殼房屋交易額雖然達2.1萬億元，在全國經紀機構完成交易額占比達20.3%，成為繼阿里巴巴之后的中國第二大商業平臺，但貝殼的確一直很缺錢。

　　相關數據顯示，2017年到2019年虧損額分別為，5.38億元、4.28億元、21.80億元。2020年Q1更是單季度產生了12.31億的虧損。

　　其中重要原因，是因為貝殼付給代理商、經紀人的傭金成本越來越高。2018年成本為218億元，2019年成本劇增到347億元，占了大半營收。

　　因此，在上市前，貝殼在招股書中承認，短期內無法實現盈利，預計將來會繼續產生大量成本和支出，甚或根本無法盈利。

　　其實，對大公司來說，不盈利很是常見，亞馬遜、京東、拼多多等很長時間也不盈利，有現金流支撐就行。

　　對貝殼而言，現金流曾是很大的難題，但在上市之后，得到了明顯改善。

　　去年8月，貝殼頂著無數光環登陸美股，按照20美元/ADS的發行價，貝殼上市短短3個月內，股價累計上漲196.75%，最高價高達79美元。

　　從現金流來看，貝殼可謂糧草儲備豐厚。貝殼2020年Q3財報顯示，其現金儲備高達592億元，相對于上市時增加了273億元，可謂是糧草充足。從財報上來看，賬面現金就有380億人民幣，再加上短期投資，現金等價物大概有600億元。

　　但貝殼仍沒有擺脫關鍵問題，為加速占領市場，實行虧損燒錢以換取規模的戰略，帶來的凈利潤大幅下滑。2020年Q3財報顯示，貝殼凈營收為人民幣205億元，同比增長70.9%，但凈利潤為人民幣7500萬元，同比下降80%。

　　截至2020年9月底，貝殼平臺鏈接的門店數量超過4.4萬家，平臺經紀人同比增長50.7%。經紀人數量增加導致平臺傭金成本大幅增加。僅僅是2020年Q3季度，公司內部傭金和薪酬成本為66億元，同比增長了36.2%，向代理商和其他渠道拆分的成本支出，則從2019年的32億元增加至77億元。

　　03

　　傭金收入占大頭，被頻頻質疑壟斷

　　與此同時，百度、阿里、京東、字節跳動、小米等互聯網大廠在2020年強勢進入房地產經紀行業——其中最強勢的是阿里，其和易居聯合推出“天貓好房”平臺時，甚至喊出了“至少在未來的3年內不賺錢，所有收入100%補貼購房者”的口號。

　　面對來勢洶洶的對手，貝殼必然要儲備大量的現金，以應對日益激烈的市場競爭。所以從這個角度來說，貝殼又的確真缺錢。

　　因此，在上市3個月后，貝殼就開始了新一輪融資。去年11月25日，貝殼宣布完成增發3540萬股ADS，定價為58美元/ADS融資21億美元。定增披露后，貝殼股價開始長時間在58美元- 72美元之間徘徊，直到最近才有所上漲，可見市場還是對這筆定增有很大疑問。

　　此外，從去年的三道紅線政策，到今年全國各地出臺的房地產調控政策更是累計高達60余次，其中包括國際著名高房價城市——深圳的限價政策。種種政策，都顯示了房住不炒的決心，短期內政策是不可能放松了。

　　有房地產業內人士指出，房地產市場的種種變化，比如說北京、深圳、上海等房價過熱地區的限價，會較大概率給貝殼短期業績帶來沖擊。

　　今年1月，鏈家、貝殼等平臺的北京區域，已經不再顯示每天交易量及每個小區歷史成交價格。

　　2月22日，有東莞房地產自媒體報道稱，在2月8日，在深圳住建局連發三文，出臺二手房成交指導價后，貝殼和鏈家APP上的深圳二手房價格一欄，全面顯示為“暫無數據”，房源全面下架。此后，超過6萬的東莞二手房，也基本上從貝殼消失。

　　另外，由于貝殼系的市占率，作為中介行業的龍頭企業，貝殼頻頻被外界、同行質疑為占有壟斷地位——它所擁有的巨大能力，足以控制市場話語權和定價權，構建厚厚信息壁壘，讓買賣雙方陷入被動。

　　我愛我家集團董事長謝勇在接受媒體采訪時就曾直接表示：“那種既做線上、又做線下的平臺，既做裁判員又做運動員，這在商業倫理和操作邏輯上是我們不太能接受的?！?/p>

　　對貝殼而言，爭議的不僅是中介費。有媒體報道稱：貝殼找房要求武漢加盟門店簽訂協議，針對新房成交房源統一向貝殼支付分銷服務費的30%作為信息技術服務費，并稱保有拿走50%分銷服務費的權利。

　　加盟商、經紀人的壓力，顯而易見是向末端消費者傳遞。

　　實際上，從年度數據來看，傭金收入一直是貝殼存量房交易服務收入中最主要的來源，2018年和2019年，傭金收入分別占存量房收入的99%和94%。由此帶來的二手房傭金收入，2019年在貝殼總收入占比高達53.39%。

　　其中，鏈家又是絕對主力軍，2019年由鏈家品牌帶來的傭金收入達到存量房傭金總收入的95%，平均傭金率為2.56%。而第三方經紀平臺傭金率只有0.26%，第三方平臺GTV創收相對較低。

　　隨著低傭金率外部資源不斷接入，以及自2020年以來，貝殼新房業務的服務費（銷售傭金），在貝殼的總營收中占比越來越重，二手房傭金占比只會越來越低。但面對當下政策和競爭環境，二手房交易顯然仍是一大營收支柱——那么，以鏈家為首的貝殼系漲價，是真缺錢？還是巨頭割韭菜？

　　無論如何，貝殼中介費漲價的故事，都已經開始在全國上演——對消費者而言，或許唯有期望，當中介費上漲已成既定事實，貝殼宣稱擁有數億線上消費者的“數據與技術驅動”的線上運營網絡，能真正地為消費者提供豐富的房產信息，幫助消費者作出更精準的消費決策。

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