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　　文/陳鄧新

　　來源： 鋅刻度（ID：znkedu）

　　房企開始跑馬圈地

　　房企正成為長租公寓市場一支重要的力量。

　　2020年1月4日，多家媒體報(bào)道萬科意欲在長租公寓賽道加碼，對此，萬科董事長郁亮接受媒體采訪時(shí)坦承：“萬科做長租公寓快5年了，虧了90個(gè)億，直到今天，我才能告訴你萬科開始不賠了，把運(yùn)營管理邏輯弄明白了。”

　　這意味著，在蛋殼等長租公寓品牌遭遇滑鐵盧之際，房企們或?qū)⑴荞R圈地。

　　據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年我國長租公寓市場規(guī)模已達(dá)1.73萬億元，到2025年市場規(guī)模有望突破3萬億元。

　　在前景遼闊的長租公寓賽道上，房企為何之前一直處于相對落后的狀態(tài)？沒有租金貸這個(gè)天生缺陷，為何仍難言崛起？

　　沒有租房貸，還有其他坑

　　“租房絕不是一件簡單的事，可能遇到壞房東、黑中介，甚至更糟糕的是跳入火坑。”具有三年多租房經(jīng)驗(yàn)的周湯如是說。

　　2016年大學(xué)畢業(yè)之后，周湯就在西安謀生，而租房成為頭等大事，相當(dāng)長一段時(shí)間與同學(xué)一起輾轉(zhuǎn)多處合租，碰到不少煩心事。

　　譬如，有一次空調(diào)壞了，房東劈頭蓋臉地教訓(xùn)他們怎么不愛惜東西，把她的空調(diào)弄壞了，后來空調(diào)售后維修師傅表示，空調(diào)長久不用壓縮機(jī)出了故障導(dǎo)致開不了機(jī)，“翻起臉來根本不講道理，既不認(rèn)簽的合同，也不考慮商量著來。”

　　不堪忍受之后，周湯將目光投向了長租公寓。

　　彼時(shí)，周湯與同事看上了某互聯(lián)網(wǎng)長租公寓經(jīng)營的一套房子，押一付一，一年一簽，但租金可以月付，簽訂合約之時(shí)，對方拿出一堆文件要求簽字。

　　“所謂的月付就是‘租金貸’，銀行給公寓提前支付一年租金，我們每個(gè)月還銀行的錢。”周湯在一份文件中發(fā)現(xiàn)了端倪，“當(dāng)時(shí)說行業(yè)都這樣，又不影響征信，怕什么。”

　　周湯在網(wǎng)上搜索一番，發(fā)現(xiàn)自如等長租公寓頭部企業(yè)的確都有這個(gè)訴求，最終簽了合同，所幸一年之后互聯(lián)網(wǎng)長租公寓暴雷潮苗頭初現(xiàn)，合同到期之后周湯與同事未再續(xù)約。

　　周湯告訴鋅刻度，如今他們已搬入一家萬科旗下的長租公寓泊寓，完全沒有“租金貸”的訴求：“誰說這是潛規(guī)則來著？”

　　一個(gè)問題解決了，另外一個(gè)問題又浮現(xiàn)了。

　　對周湯而言，房企長租公寓難以忍受的是電價(jià)按照商用電計(jì)費(fèi)，不同地方價(jià)格不一，多在1.2~1.6元/度，而之前的互聯(lián)網(wǎng)長租公寓是按民用電計(jì)算，即每月家庭用電210度及以下電價(jià)為0.5469元/度，210 - 400度為0.5969元/度，400度以上為0.8469元，這么來看商用電是民用電貴二三倍，生活成本有較為明顯的抬升。

　　“再想省，一個(gè)月水電費(fèi)上400元，也So easy。”周湯戲虐道。

有的房企長租公寓空調(diào)還需單獨(dú)計(jì)費(fèi)

　　此外，有多名網(wǎng)友公開表示，泊寓也存在其他問題。

　　譬如，隔音比較差成為網(wǎng)友的共識(shí)，堪稱聲聲入耳，隔壁說話都聽得一清二楚，有網(wǎng)友吐槽：“有的年輕人晚上放音樂，躺在床上聽到環(huán)繞音響，晚上都睡不著”；某些店是沒有電梯的，網(wǎng)友抱怨外賣要在樓下去拿，不能送上樓，很不開心；管理員服務(wù)響應(yīng)慢，能不動(dòng)就不動(dòng)，能不管就不管，修個(gè)東西要數(shù)個(gè)工作日；公共廚房有人不講究，鍋碗瓢盆滿地亂扔……

　　房企為何之前跑不過“蛋殼們”？

　　事實(shí)上，房企的打法與其他選手的區(qū)別不僅于此。

　　重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)的不同。

　　萬科旗下的泊寓、龍湖地產(chǎn)旗下的冠寓等青睞重資產(chǎn)模式，土地與物業(yè)以自持為主，在此基礎(chǔ)上開發(fā)利用，因此多采用集中式運(yùn)營。

　　而鏈家旗下的自如、蛋殼等青睞輕資產(chǎn)模式，不自持土地，房源幾乎都為外購而來，當(dāng)然這其中也有細(xì)微的差別：以自如為代表的品牌，更為側(cè)重獲取整棟、部分區(qū)域物業(yè)的長期使用權(quán)，運(yùn)營兼具集中式與分散式，而以蛋殼為代表的品牌，幾乎不自持物業(yè)，以分散式運(yùn)營為主。

　　重資產(chǎn)模式投入成本較高，令其租金價(jià)格也水漲船高，如此一來覆蓋人群相對受限，發(fā)展規(guī)模遠(yuǎn)不如輕資產(chǎn)模式來得快，譬如蛋殼手握超40萬套房源，而萬科旗下的泊寓僅有超13萬房源，雙方差距明顯。

　　資產(chǎn)證券化與“租金貸”的不同。

　　自如、蛋殼等主要通過“租金貸”上杠桿跑馬圈地，而房企則主要通過資產(chǎn)證券化融資，所謂資產(chǎn)證券化即以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來的預(yù)期收益為保證，通過在資本市場發(fā)行債券來募集資金的一種融資方式。

　　通俗易懂地說，資產(chǎn)證券化相當(dāng)于發(fā)行一種特殊的債券，房企借此降低重資產(chǎn)模式的帶來資金流壓力，從而分散投入的風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年我國長租公寓資產(chǎn)證券化發(fā)行規(guī)模為107.21億元，2019年發(fā)行規(guī)模為52.08億元，呈現(xiàn)發(fā)現(xiàn)規(guī)模下降、資金向頭部房企集中的趨勢。

　　一名私募人士告訴鋅刻度：“資產(chǎn)證券化好比補(bǔ)品，起到強(qiáng)身健體的作用，‘租金貸’好比興奮劑，短期亢奮長期失落，現(xiàn)在‘租金貸’模式已被證偽，資產(chǎn)證券化或一舉成為賽道重要的融資渠道，由于采取重資產(chǎn)模式，房企反而在資產(chǎn)證券化上占據(jù)先天優(yōu)勢。”

　　賺租金差與純收租金的不同。

　　自如、蛋殼等主要靠賺取租金差價(jià)，而房企則以純收租金為主，這個(gè)不同在營業(yè)收入上有明顯的體現(xiàn)：2020年上半年，長租公寓行業(yè)第一的自如營業(yè)收入為6200萬元，而萬科長租公寓業(yè)務(wù)的營業(yè)收入為10.5億元。

萬科長租公寓業(yè)務(wù)在總營收中占比低

　　除了租金之外，房企還通過增值服務(wù)挖掘消費(fèi)潛能，譬如萬科旗下的泊寓一些房間是沒有洗衣機(jī)的，只能去公共洗衣機(jī)花錢洗衣。

　　這么來看，房企的長租公寓與其他長租公寓堪稱兩個(gè)物種。

　　殺出重圍走向何處？

　　盡管看好長租公寓的房企不少，然而真正舍得下血本的卻不多。

　　據(jù)中研網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年，TOP30房企中逾6成公司涉足長租公寓，其中萬科旗下的泊寓和龍湖旗下的冠寓新增規(guī)模占TOP10房企長租公寓新增規(guī)模比例近6成。

　　簡而言之，萬科與龍湖走在行業(yè)的前列。

　　公開資料顯示，泊寓累計(jì)進(jìn)入33個(gè)城市，開業(yè)房間數(shù)超13萬，在租客戶超15萬人，整體出租率94%，續(xù)租率55%，累計(jì)服務(wù)40萬客戶，上半年?duì)I收10.5億元；冠寓開業(yè)房間數(shù)約7.9萬間，整體毛利率在32%~35%，出租率達(dá)到88.6%。

　　此背景下，房企要在賽道上更進(jìn)一步，仍有兩大挑戰(zhàn)無法忽視。

　　一方面，長期盈利模式仍不明朗。長租公寓土地成本高、回報(bào)周期長，虧損成為行業(yè)的代名詞，這在一定程度上加重了房企的現(xiàn)金流負(fù)擔(dān)，而在持續(xù)虧損狀態(tài)之下，有的房企將其剝離獨(dú)立經(jīng)營以避免影響主業(yè)，

　　因此，在長期盈利點(diǎn)仍在摸索的背景下，主流房企雖看好長租公寓的前景熱情參賽，但敢于投入重兵的卻寥寥無幾。

　　一名業(yè)內(nèi)人士告訴鋅刻度：“一個(gè)解決思路是利用集體土地建設(shè)長租公寓，企業(yè)僅僅獲取土地的經(jīng)營權(quán)和使用權(quán)，從而無需繳納巨額的土地出讓金；另外一個(gè)解決思路是為賣房引流，長租公寓的租金在一定年限內(nèi)100%抵購房款或車位款，從而轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營成本。”

　　另外一方面，短時(shí)間無法成為核心業(yè)務(wù)。房企投資的長租公寓雖然增長較快，但與主業(yè)相比就是小巫見大巫了，那可是一個(gè)17萬億元的市場，這意味著房企的重心難以在短時(shí)間內(nèi)遷徙，進(jìn)而就無法獲得更多資源的傾向。

　　“當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)仍是房企主業(yè)，且長租公寓多處虧損狀態(tài)，因此規(guī)模較小。”中原地產(chǎn)上海首席分析師盧文曦稱。

　　譬如2020年上半年，萬科長租公寓業(yè)務(wù)營業(yè)收入為10.5億元，而總營業(yè)收入約1463.5億元，占比不足0.72%。

　　對此，郁亮近日也表態(tài)：“未來5~10年，萬科收入的大頭來自地產(chǎn)開發(fā)，這一點(diǎn)不會(huì)改變。”

萬科董事長郁亮

　　從這個(gè)角度來看，長租公寓市場野蠻生長或告一段落，曾經(jīng)在賽道落后的房企在合規(guī)時(shí)代或加快追趕的步伐。

　　至于，行業(yè)如何從虧損走向盈利，仍要繼續(xù)尋找答案。

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