圖源：Sixth Tone

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　　文/孫鵬飛 李丹琦　

　　來源：IT時報（ID：vittimes）

　　30秒快讀

　　1 一場場房東和租客間的對抗，要和解還是維權？百萬蛋殼用戶仍未得到答案。因資金鏈斷裂，蛋殼引出今年下半年長租公寓一起“黑天鵝”事件，焦慮開始蔓延。

　　2 這一次的主角是以100萬間房源、300萬租客、45萬業主占據長租公寓市場份額前列的自如。

　　3 自如單方面要求部分房東降租、解除合同一事讓長租公寓再度站上風口浪尖，房東質疑，為何自如單方面解決合同，還需要房東支付裝修費？《IT時報》發現，這一不公條款早已被寫入合同中。

自如與房東簽訂的合同

　　上個月，因為蛋殼爆雷，張執（化名）所在小區的蛋殼租戶與房東發生了激烈的爭吵，事態擴大至警察上門，但無論是房東還是租客，都是蛋殼爆雷的買單人。此事讓張執心有余悸。

　　他所在的小區，有300戶為長租公寓，其中蛋殼占170戶，自如占130戶。“如果自如也出問題，該怎么辦？”見證蛋殼爆雷后，住在自如的張執再也無法“自如”。

　　北京人鄭凌（化名）原計劃12月2日房租到期后與自如續約，卻收到了自如管家的電話。對方要求他必須在11月27日搬走，否則不能賠付違約金，鄭凌一時措手不及。

　　而自如的部分房東也開始焦躁。來自北京、成都、南京等多地房東告訴《IT時報》記者，從今年下半年起，他們陸續接到自如管家多個要求下調房租的電話。如果房東拒絕，旋即自如App顯示合同解約中，猝不及防。

　　在一個500人的自如群中，房東抱團取暖。房子解約了，租客不肯搬該怎么辦？如果接到自如工作人員電話，是接受降租還是不接受？他們充滿無奈。

　　如果說蛋殼爆雷引發大眾對長租公寓的擔憂，這一次，租客和房東們的體驗開始不再“自如”。他們不禁要問：自如是否會重蹈覆轍？

　　對此，《IT時報》記者曾聯系自如方面人士，但截至發稿自如仍未回復。

　　01 自如能自導自演“一出好戲”  源于房東和租客信息不互通

圖源：自如

　　張執最擔心的事情還是發生了。

　　不久前，自如管家告訴他，房東決定要賣房，他需要搬離。然而，當張執通過物業聯系到房東時，卻發現房東沒有要賣房的打算，而是因為房東不同意平臺降租金，被自如單方面解約。

　　“一切都是自如自導自演！”張執表示。

　　這不是個例。據《IT時報》記者了解到，近期自如管家以房東要賣房、要裝修房子等為由，要求租客搬離房子。但這一切的源頭則是自如要求房東降房租，導致平臺與房東解約。

　　今年三月，南京自如房東林昭（化名）告訴《IT時報》記者，自如工作人員以疫情為由，要求房租下調200元，他同意了。

　　但此后他卻從房客處得知，租客的租金沒有降過，下降的租金流向了平臺的口袋。當11月份平臺再度他要求降房租時，林昭沒有同意。

　　北京房東陳文（化名）和她的父母也有著相似的經歷。今年起，自如管家進行10多輪電話“轟炸”，要求要么降租金15%，要么解約。

　　一開始，陳小姐的父母并不同意。只是，面對態度蠻橫的管家，老人不堪騷擾，最終選擇妥協。

　　老人名下的房子位于北京城區的優質地段，自出租以來不僅沒有打隔斷，也從未空置。

　　自如收房價格為每月8600元左右，而出租價格在8100元左右，倒掛500元。不過，根據自如合同，每12個月后，自如有1個月的空置期，房東不收房租。

　　據陳文反映，父母的房子自出租后沒有空置過，如果照此算13個月里，自如能夠賺取2000多元。但如今自如想“賺得更多”。

　　如果陳文選擇解約，同樣有煩惱。盡管平臺提出會退3個月房租作為違約金，但要求陳文支付9000元的裝修費。陳文的房子購于2018年，原本就是精裝修。

一位房東收到的自如解約函，圖源：采訪對象

　　面對強勢的平臺，房東是無力的。但在長租公寓市場中，租客往往是最受傷的一方。他們是平臺和房東博弈的犧牲品。

　　不久前，臨時被通知搬出房子的鄭凌找到了新的住所。解約后，他從平臺上看到自己原先住的房子租金上漲了400元。“誰知我前腳剛跟自如解約，自如后腳就反悔，跟房東續了約，還漲了下一位租客的租金。”但鄭凌們的權益誰來保障？

　　張執仍和自如僵持。“按照合同規定，自如解約要賠償我3個月房租，不然我就一直住下去。”

　　由于房東和租客分別與平臺簽約，兩者沒有直接的合約關系。當與平臺解約后，房東最頭疼的是面對租客不愿意搬離的困境。因此在一個房東群中，有網友分享解約時一定要房東、租客、平臺工作人員三方都在場，為的是避免三方信息不對等。

　　如果回顧自如此前的做法，平臺打著疫情的口號要求房東降租金、免租金，租客卻沒有因此享受降租優惠，平臺則從房東和租客信息不對稱中牟利。同樣由于信息不對稱，解約后租客不搬離，房東又無法及時出租房屋。

　　但在這個三角關系中，平臺始終是強勢的一方。

　　02 自如“設陷” 無論誰提前解約，房東都要賠裝修費

圖源：自如官網

　　對此，浙江澤鼎律師事務所律師夏謹言告訴《IT時報》記者，根據合同，房東不同意降價不是自如可以單方面解約的情形。相反，一般合同約定房租價格，沒有經雙方協商一致，任何一方不可以隨意變更的，否則構成違約，要承擔違約責任。

　　事實上，自如如果單方面提出解除合同，房東可以要求繼續履行的，即使房東同意自如違約解除，自如也需承擔違約責任，比如賠付違約金。

　　而對于陳文的情況，夏謹言認為，法院會根據公平原則來判的，如果自如主張裝修損失的話，必須提供相應的證據。

　　值得關注的是，平臺的“強勢”不止表現在左右租金、決定合同是否解約上。

　　根據《IT時報》記者拿到的一份自如和房東的合同顯示，標的資產裝修改造一欄中注明“合同提前解除，甲方均應向乙方支付裝修及新配置設施的損失費”。

　　言下之意便是，無論房東還是自如提前解約，房東都需要向自如支付裝修費。

　　這對房東來說是不利的，但這段文字并沒有標注在違約責任及爭議解決辦法下，一位自如房東表示，簽訂合同時并沒有注意到這行文字。

　　“這份合同是自如制作的格式合同。格式合同的特征之一是合同內容對制作合同方有利。但是，格式合同里明顯不公平條款，在法律上不一定有效的。”夏謹言稱。

　　03 難以掙脫的焦慮旋渦 房東和租客重走“蛋殼”路？

圖源：自如官網

　　自如的目標租客是20-35歲的白領人群。這群人來到北上廣深等城市時，需要快速找到落腳之處。裝修風格迎合年輕人口味，加上找房便利，自如成為不少人便捷找房的入口。

　　對房東而言，與平臺簽約，將房子交給自如裝修，能躺著收租，省去不少麻煩。

　　只是，曾經便捷找房、租房的美好想象如今破碎了。

　　北京房東張閑（化名）為了孩子上學，與自如簽了8年的合同，一家人在學校周圍租了房子。張閑告訴記者，自家的房子被自如打了隔斷，年初開始，自如管家便多次提出降租的要求。

　　北京房東王然（化名）的兩室戶也被自如改造，將客廳隔出一間房，成為三室戶。當然，隔斷費用被算在裝修費用中，由房東買單，多出一間的房費收入歸于平臺。

　　平臺能收隔出房間的房費，加上一個月空置期，王然認為和不斷燒錢的其他長租公寓相比，自如沒有明顯的高收低租、租金倒掛的現象。這也是去年初王然愿意將房子租給自如的原因。

　　只是從去年7月起，故事變了。北京住建委明確提出不得改變房屋內部結構分割出租，試圖杜絕隔斷房、群租房現象。

　　今年2月，北京住建委印發《關于做好違法群租房整治中疫情防控工作的通知》，再次強調要將違法群租房整治工作納入社區防控體系，進一步強化住房租賃企業的主體責任。

　　這是長租公寓的一道緊箍咒，強監管下，自如不得不妥協。

　　今年8月，王然和張閑的房子的隔斷間被拆，自如一下子少收一間房的租金，當然拆除隔斷的費用還是由房東買單，而無家可歸的痛則落在租客身上。

　　一位網友還原了當時被強制搬離隔斷間的經歷。那天回家打開大門，就看到床單上積滿了碎末和灰，房間里的一切秘密被袒露在外。一時間，他成為真正的“北漂”一族，無家可歸。為了合規，這本無可厚非，但平臺沒有做好租客的安置工作。

　　如今，隨著蛋殼爆雷，自如的房東和租客有了更多的擔憂。

　　張閑收到解約通知后，原本結算至11月16日的房租，自如只給他打到10月25日。

　　而多位租客也在惶恐中度過，開始尋求新住所。

　　一個自如QQ群中，自如主動解約是不是因為資金緊缺成為每天討論的話題。一位北京自如管家的說辭是自如內部的運營問題：“現在租賃行業不好干，企業要求員工跟租客說房東要解約、逼租客退租。是為了及時止損。”

　　焦慮的旋渦席卷著長租公寓江湖的每一個人。

　　04 自如會是下一個蛋殼嗎？

　　就在本月初，自如宣布戰略并購同為鏈家旗下貝客的青年公寓。據悉，此次并購完成后，自如將在北京、上海、廣州、深圳、南京等7個城市，運營53個整棟式公寓項目。

圖源：自如

　　這似乎向外界傳遞出自如并不缺錢的信號。

　　近年來，長租公寓接連倒下，讓自如的房東和租客們瑟瑟發抖。他們擔心，如果自如爆雷，還有難以解除的租金貸。

　　11月底，自如官方回應稱，目前租金貸比例遠低于主管部門要求的30%上限。

　　近期，蛋殼公寓的租金貸問題被放大，12月2日，有租客收到自如App服務助手消息提示，11月27日暫停使用自如分期、輕松付。自如客服告訴記者，上述規定針對的是海燕計劃。海燕計劃是自如為應屆生提供租房月付、免押金及資金貸服務。

圖源：自如

　　客服表示，因為合作方因素，12月2日16：30廣州下線海燕自如分期，天津、深圳、武漢、杭州、南京、上海12月4日下線海燕自如分期。

　　此外，目前客服稱，非海燕計劃的成都用戶也因資金方合作原因，無法在自如平臺分期房費。

　　如果說自如停止租金貸業務為了防范風險，那么目前自如會像蛋殼一樣，因為資金問題出現“黑天鵝”事件嗎？截至發稿前，自如方面未對資金問題作出回復。

　　《IT時報》此前曾報道，長租公寓采用重資產模式。前期為了攻占市場，采用高收低租、盲目擴張模式，一旦資金吃緊，將會帶來連鎖反應。

　　另一方面，企查查顯示，背靠鏈家的自如目前經歷了4輪融資，最近一次融資發生在今年3月份，軟銀集團戰略投資10億美元。

圖源：企查查

　　我愛我家前副總裁胡景暉直言，目前自如正處在困境之中。今年疫情冷卻了長租公寓的市場，體量最大的自如率先被波及。“另外，自如是2018年跟蛋殼等長租公寓通過高價收房等措施爭搶房源的主力軍，高進低出再加上自如重新裝修，可能會使自如出現嚴重的虧損。”

　　在胡景暉看來，自如要恢復元氣，還要看租賃市場恢復的情況以及自如現階段的降租金策略在多大范圍內能生效，如果租賃市場和出租價格繼續低迷，自如在未來相當長一段時間內會比較艱難。

　　“自如馬上爆雷的可能性不大。” 胡景暉強調。

　　但是，自如的自救行為，將房東和租客裹挾其中，但降租、趕客等措施正消耗著大家對長租公寓僅存的信任。

　　目前多位自如租客和房東因為解約風波，相繼向當地法院起訴。而經歷了自如解約風波后，不少租客選擇逃離長租公寓。

圖源：采訪對象

　　“現在大家普遍不信任長租公寓了，即便自如沒有爆雷，下一個租的地方一定不會是長租公寓。” “以后只敢跟房東直租。”

　　熱鬧的QQ群開始沉寂。

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