事實(shí)上，蛋殼上市帶給所有人的喜悅并沒有維持多久。一場疫情重創(chuàng)了長租公寓行業(yè)，率先倒下的是青客公寓。

　　從今年2月開始，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房東租金，面臨斷水?dāng)嚯姅嗑W(wǎng)、甚至被趕出公寓的窘境。此外，青客公寓也被曝出存在退房無人受理；要求房東減免房租，卻未對(duì)租客減免房租等問題。不僅如此，青客公寓運(yùn)營主體上海青客設(shè)備租賃有限公司的執(zhí)行董事、法人、實(shí)際控制人等已被法院發(fā)布限制消費(fèi)令。

　　最終，建設(shè)銀行旗下長租公寓平臺(tái)建融家園接手了青客公寓在杭州數(shù)千間房源。

　　但其他的公寓品牌的日子也不好過。彼時(shí)，自如、蛋殼等頭部品牌在部分城市和地區(qū)向房東請求降租。

　　杭州潮鳴街道的周阿姨是為數(shù)不多同意減租的房東，她認(rèn)為之前蛋殼的租金打的都比較及時(shí)，服務(wù)也不錯(cuò)，自己降點(diǎn)租金能幫蛋殼挺過疫情，之后又可以恢復(fù)原來的租金。

　　可惜的是，她沒能等到那天的到來。今年10月底，周阿姨發(fā)現(xiàn)蛋殼的第四季度租金沒有如期而至，聯(lián)想到今年8月份杭州多起長租公寓爆雷事件，她意識(shí)到蛋殼也處在了爆雷的邊緣。

11月19日杭州潮鳴街道發(fā)給李阿姨的通知

　　事實(shí)上，當(dāng)長租公寓處于爆雷邊緣時(shí)，房東往往比租客感知的更快。

　　9月初杭州出現(xiàn)暴雷潮時(shí)，蛋殼杭州的租客王楠曾經(jīng)詢問過管家蛋殼的情況，管家的保證讓她放心的支付了下一季度的租金。但到了11月初，王楠收到了房東的電話，并被告知蛋殼可能要跑路，而房東正在與蛋殼尋求解約。

蛋殼公寓官方微博對(duì)于跑路、暴雷的回應(yīng)

　　“原本以為蛋殼不會(huì)爆雷，只是暫時(shí)性的經(jīng)營困難?！北M管蛋殼官微發(fā)文稱沒有跑路，沒有破產(chǎn)，但王楠還是慌了。

　　11月16日至今，鈦媒體App曾多次前往位于杭州市建國北路43-1的杭州分公司所在地，發(fā)現(xiàn)由于蛋殼杭州分公司早早就拆除了招牌，加上附近道路施工遮擋，不少房東房客都是經(jīng)過多方打聽才找到正門。即便如此，蛋殼杭州分公司的門口每天都有數(shù)百位被拖欠租金的房東與租客前來維權(quán)。

　　事實(shí)上，不光是杭州，蛋殼在北京、成都、深圳等國內(nèi)主要城市的業(yè)務(wù)都出現(xiàn)了類似的情況。

　　盡管蛋殼公寓在資本的助推下近幾年發(fā)展迅猛，但其擴(kuò)張模式與市場中之前爆雷的分散式長租公寓并無二致。由于長期以來堅(jiān)持“高進(jìn)低出”“長收短付”等金融手段做杠桿、撬動(dòng)房源增長等做法，導(dǎo)致資金鏈極度緊張。

　　最終，由于疫情、融資渠道有限、團(tuán)隊(duì)管理問題眾多等原因，即便已經(jīng)是行業(yè)第二，蛋殼還是不可避免的走入了深淵。

　　不過，鈦媒體App在實(shí)地走訪過程中與多名租客、房東交流后發(fā)現(xiàn)，最難的不是蛋殼爆雷，而是爆雷之后的解約。

　　“跟蛋殼解約，比搖號(hào)中簽都難”

　　“我真的沒想到，跟蛋殼解約比我自己去搖號(hào)中簽都難”。11月30日，一大早就去排隊(duì)的李建終于拿到了自己的號(hào)，但現(xiàn)場工作人員告訴他，要想咨詢解約的相關(guān)事宜，他只能等到周五。

　　鈦媒體App從李建處得知，蛋殼剛爆雷的時(shí)候，房東申請解約的流程很快，基本上當(dāng)天拿號(hào)當(dāng)天處理。但最近，即便拿到號(hào)，有解約退租需求的房東與房客都需要等幾天。

　　即便是一周前就啟動(dòng)解約的張強(qiáng)，解約之路也異常艱難。他告訴鈦媒體App，按照蛋殼提供的方案，與蛋殼解約需要5個(gè)步驟。

　　首先，房東申請解約的前提是蛋殼的應(yīng)付款超過15個(gè)工作日沒有到賬。如果沒有到賬，那么蛋殼會(huì)向租客推送無責(zé)退租申請鏈接，為租客退還押金和多繳納的費(fèi)用。

　　當(dāng)房內(nèi)所有租客辦理好租金貸、解約等事宜后終止合同，業(yè)主才可以解約。

房東提供的解約流程表

　　值得注意的是，解約過程中需要蛋殼解約專員介入。但在一個(gè)蛋殼維權(quán)群里鈦媒體App了解到，目前絕大部分房東與租客都已經(jīng)聯(lián)系不上管家。

　　據(jù)張強(qiáng)透露，到了11月30日，蛋殼也沒有按照約定委派管家來推動(dòng)解約，而此前對(duì)接的管家也離職了。

　　而由于蛋殼在解約環(huán)節(jié)的缺位，使得原本應(yīng)該同仇敵愾向蛋殼追責(zé)維權(quán)的房東與租客，產(chǎn)生了矛盾，目前北京、深圳、成都等地已經(jīng)發(fā)生多起房東驅(qū)趕租客的糾紛。

　　“原本是蛋殼不誠信，騙房東與租客。由于他們的消失，讓外界把道德的責(zé)難加在了房東身上?！崩罱▽?duì)鈦媒體App表示，在與租客溝通退租時(shí)，租客配合的意愿不是很高。

　　據(jù)李建透露，他的租客中間要么就是剛申請了租金貸，要么就是把租金繳納到了明年9月。這些租客擔(dān)心現(xiàn)在就答應(yīng)解約，自己申請的租金貸會(huì)影響到征信，加上短期內(nèi)很難找到心儀的房子，李建的租客還是要等最終的處理結(jié)果出臺(tái)以后再搬離。

　　盡管與李建同在維權(quán)群的不少房東討論趕走租客的方式，也看了不少北京、深圳、成都房東強(qiáng)行驅(qū)趕租客導(dǎo)致沖突的視頻，不過付諸行動(dòng)的并不多?！霸诘皻ず贾莘止鹃T口，警察對(duì)著房東、租客說過不許驅(qū)趕租客，如果有租客可以報(bào)警”。

　　事實(shí)上，大部分房東不僅要面臨道德上的壓力，為了盡快與蛋殼解約，許多房東要么主動(dòng)與租客協(xié)同，要么不計(jì)成本的盡量在合法的范圍內(nèi)督促租客解約。

　　“我的房東還算是好說話的”，王楠告訴鈦媒體App，由于同屋的幾個(gè)租客繳納的租金貸很快就要到期，房東承諾租客可以繼續(xù)住但需要按天交租金，如果租客還愿意與房東續(xù)租，房東愿意為租客的租金貸承擔(dān)一部分損失。不過，王楠告訴鈦媒體App，由于現(xiàn)在聯(lián)系不到管家，即便房東、租客都同意解約，他們與蛋殼的合同還是無法解除。

杭州一名蛋殼管家向房東、租客收取解約的辛苦費(fèi)、咨詢費(fèi)

　　鈦媒體App在一個(gè)蛋殼維權(quán)群中發(fā)現(xiàn)，由于蛋殼杭州分公司旗下的絕大部分管家都已經(jīng)離職，一些還在職的蛋殼管家正坐地起價(jià)，以辛苦費(fèi)、服務(wù)等理由向租客、房東收費(fèi)。

　　時(shí)至今日，絕大部分房東與租客都在等待最終解決方案的出臺(tái)。但蛋殼屢屢食言，同時(shí)將解約的爛攤子完全扔給了房東與租客，并寄希望于行業(yè)其他玩家的接盤。這無疑會(huì)激化矛盾，讓長租公寓成為“過街老鼠”。

　　自如也要“割肉”止損

　　盡管蛋殼暴雷的解決方案尚未出臺(tái)，但其他玩家的日子也不好過。

　　目前，有不少北京租客向鈦媒體App反映，自如開始主動(dòng)跟房東解約，而這些房東的物業(yè)主要是以隔斷房為主。

　　“我剛交了一個(gè)季度的房租?！弊饪土职哺嬖V鈦媒體App，由于隔斷被拆，即使是原本2022年才要到期的房源，自如也選擇主動(dòng)與房東解約。盡管自如向林安等租客承諾會(huì)把房租、服務(wù)費(fèi)退還，還會(huì)補(bǔ)償一個(gè)月的租金。但由于蛋殼爆雷的事影響太大，林安還是有點(diǎn)惴惴不安。

　　林安告訴鈦媒體App，對(duì)于房東，自如最初的方案是賠償兩個(gè)月租金，把家具清算給房東，但還需要支付房屋內(nèi)的裝修成本折舊費(fèi)用。如此一來，林安的房東算了下，自如賠償?shù)淖饨鸩⒉荒艿挚垩b修款?！拔业姆繓|打算起訴”。

　　林安從管家處得知，自如在北京解約的房東占比不小?！肮馑粋€(gè)人近期就處理了幾千位房東。”

　　事實(shí)上，近日就有多家媒體報(bào)道，有不少業(yè)主前往自如北京總部，就合同解約事件要求賠償。自如方面對(duì)此表示，“所有遭受解約影響的租客都會(huì)友好協(xié)商，對(duì)于符合合同支持的業(yè)主，將會(huì)賠付違約金?！?nbsp;

　　對(duì)此，自如方面回應(yīng)鈦媒體App稱，對(duì)于解約的業(yè)主，自如將根據(jù)合同約定，賠償業(yè)主兩個(gè)月房租，終止合作關(guān)系。合同條款中涉及的裝修成本折舊費(fèi)用，如果金額高于兩個(gè)月房租，按最高兩個(gè)月房租進(jìn)行結(jié)算。迄今為止，尚未發(fā)生業(yè)主需向自如支付費(fèi)用的案例。此外，對(duì)于個(gè)別業(yè)主提出賠償4-6個(gè)月租金以終止合作的要求，由于缺乏合同條款的支持，自如很遺憾無法滿足其要求，希望得到業(yè)主的理解。

　　很顯然，由于疫情等多方面因素的影響，長租公寓市場已經(jīng)出現(xiàn)了委托價(jià)格與租賃價(jià)格嚴(yán)重倒掛的現(xiàn)象。加上近期蛋殼爆雷為行業(yè)所帶來的擠兌風(fēng)險(xiǎn)，使得自如選擇在此時(shí)主動(dòng)與房東解約，其及時(shí)止損的意圖在明顯不過。

　　長期以來，以隔斷房為代表的“N+1”甚至“N+N”，是絕大部分分散式公寓品牌的選擇。這樣的模式下，品牌方可以提高房屋供給降低空置率，并且減緩資金鏈壓力。

　　但現(xiàn)實(shí)情況是，雖然監(jiān)管部門近兩年對(duì)隔斷房的監(jiān)管日趨嚴(yán)格。據(jù)《財(cái)經(jīng)》報(bào)道，政府曾詢問自如等機(jī)構(gòu)接盤蛋殼意向時(shí)，自如曾提出能否開放“N+1”的租房操作，最終這一提議被拒絕。

　　毫無疑問，在現(xiàn)階段，尤其是在行業(yè)大面積暴雷的前提下，N+1短期內(nèi)不會(huì)受到政策的支持，監(jiān)管的口子也會(huì)越收越緊，讓長租公寓未來更加艱難。

　　一地雞毛的長租公寓，還有未來么？

　　不得不承認(rèn)，行業(yè)排名第二的蛋殼公寓倒下，也昭示著過去幾年分散式長租公寓模式的失敗。

　　其實(shí)從發(fā)達(dá)的美日市場來看，按道理，公寓天然具有良好的且其他股權(quán)類、債券類金融產(chǎn)品都不具備的金融屬性：

　　公寓是剛性需求

　　擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)

　　更重要的是標(biāo)準(zhǔn)化程度低、市場潛力足夠大。

　　公寓底層資產(chǎn)權(quán)利清晰

　　長期來看，中國的城市化進(jìn)程會(huì)推動(dòng)租售比的變化，租金也會(huì)長期看漲

　　的確，我們能夠看到過去幾年，國內(nèi)的長租公寓市場的確離不開金融杠桿支撐。但為什么這些玩家明知監(jiān)管部門對(duì)消費(fèi)貸、P2P等金融業(yè)態(tài)嚴(yán)厲打擊會(huì)引發(fā)極高的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，依舊選擇擁抱這些高杠桿金融產(chǎn)品？

　　必須指出的是，對(duì)比美日，以蛋殼、自如等中國公寓企業(yè)的包租業(yè)務(wù)模式，介于“重型”持有運(yùn)營和“輕型”托管之間。這導(dǎo)致中國公寓企業(yè)既不能像日本一樣由業(yè)主承擔(dān)裝修配置成本，也無法像美國一樣持有產(chǎn)權(quán)并通過金融工具降低融資成本、增強(qiáng)房產(chǎn)流動(dòng)性，從而獲取增值收益。

　　于是，在中國“不重不輕”的模式下，公寓運(yùn)營商向業(yè)主支付租金獲得一段時(shí)期的使用權(quán)，但無法享受資產(chǎn)價(jià)格上漲的紅利，還需要分散式長租公寓運(yùn)營商必須通過規(guī)模效應(yīng)來對(duì)沖成本。大量資金支出和前期現(xiàn)金流壓力迫使公寓運(yùn)營商尋求高成本的融資渠道，嚴(yán)重?cái)D壓本已微薄的盈利空間。

　　更不幸的是，過去幾年間，資本市場對(duì)長租公寓的要求仍然是追求規(guī)模，而非追求利潤。

　　蛋殼上市之初，面對(duì)媒體談起蛋殼公寓時(shí)，愉悅資本創(chuàng)始人劉二海強(qiáng)調(diào)最多的就是“快”?！?017年，蛋殼在管房屋應(yīng)該只有8000間，2019年Q3公布是40多萬間，兩年半實(shí)現(xiàn)這樣的增速還是非?？斓模任蚁氲目隙??！?/font>

　　但蛋殼快速發(fā)展的同時(shí)也存在著巨額虧損。根據(jù)蛋殼上市前披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，2017-2019年，蛋殼公寓凈虧損三年連增至34.4億元。

　　作為投資人劉二海不會(huì)看不到這些財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，但他還堅(jiān)持認(rèn)為蛋殼公寓與當(dāng)時(shí)的瑞幸咖啡一樣擁有光明的未來。誰都沒想到，時(shí)過境遷，都在美國IPO的這兩家公司成為今年丑聞最多的企業(yè)。

　　那么，長租公寓的未來在哪呢？此前，鈦媒體App就長租公寓存在的問題有過多次討論。

　　由于目前市場中的長租公寓大多采用“中國式包租”，公寓企業(yè)租金、裝修等不可變成本主導(dǎo)的成本結(jié)構(gòu)決定了現(xiàn)有的包租公式下，規(guī)模經(jīng)濟(jì)無法成立。事實(shí)上，除了高額的租金成本與裝修費(fèi)用，公寓企業(yè)還需要承擔(dān)較高的資金成本、稅收。

　　當(dāng)公寓企業(yè)選擇“高收低出”的擴(kuò)張方式，不僅沒有規(guī)模效應(yīng)，還會(huì)變成“規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”的后果。

　　因此，要改變中國公寓企業(yè)的現(xiàn)狀，在短期內(nèi)無法快速提升綜合管理能力與運(yùn)營效率的前提下，未來中國公寓企業(yè)很可能走向兩個(gè)極端。

　　一種可能是，參考美日市場，公寓企業(yè)可以改變以往的包租模式，而更多的轉(zhuǎn)變成物業(yè)托管公司。如此一來，房屋管理方，雖然不再賺取業(yè)主與租客的租金差，但不需要在承擔(dān)空置期風(fēng)險(xiǎn)與高昂的裝修費(fèi)用。而是從租金中抽取服務(wù)費(fèi)，業(yè)主獲得租金上漲的收益并承擔(dān)空置損失。

　　鈦媒體曾在此前的評(píng)論文章中提到類似的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。這樣的模式下，品牌方不僅可以盤活存量，還能構(gòu)建一套與業(yè)主共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享超額收益分成的模式。

　　另一種可能是，隨著日后土地、金融政策的成熟，更多的公寓企業(yè)可以持有公寓產(chǎn)權(quán)。這樣，在房地產(chǎn)上行周期內(nèi)，持有物業(yè)可以帶來資產(chǎn)溢價(jià)，進(jìn)而擁有更多的融資入到與更低的融資成本。此外，還可以從源頭把控裝修、空置期等固定成本。

　　還是那句老話，雖然長租公寓已經(jīng)身處至暗時(shí)刻，但在監(jiān)管日益完善之后，金融手段不應(yīng)該被視作洪水猛獸，更應(yīng)該合理引導(dǎo)。如果行業(yè)能夠痛定思痛，安心追求利潤、提高運(yùn)營服務(wù)水平、積極轉(zhuǎn)型，如今淪為過街老鼠的長租公寓也會(huì)迎來真正的春天。

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