原標(biāo)題：大洗牌之后 長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)開始走向理性

　　證券時(shí)報(bào)記者 吳家明

　　去年，各地長(zhǎng)租公寓頻頻“爆雷”，租客和業(yè)主都成為受害者。隨后，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)也迎來了最強(qiáng)監(jiān)管。經(jīng)過大洗牌之后，在“房住不炒”和“租購并舉”的背景下，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)開始走向理性發(fā)展。

　　“我們考察了很久才決定選址在紅嶺?！痹诹_湖區(qū)紅嶺地鐵站附近一處新開的長(zhǎng)租公寓，負(fù)責(zé)人陳經(jīng)理告訴記者，“附近寫字樓多，交通便利，我們也嚴(yán)格計(jì)算了拿房的成本，而且附近的租金情況疫情之后，今年開始已經(jīng)逐漸恢復(fù)穩(wěn)定。”

　　克而瑞發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年三季度TOP20集中式長(zhǎng)租公寓累計(jì)開業(yè)規(guī)模67.74萬間，同比增長(zhǎng)15.81%，環(huán)比增長(zhǎng)4.28%，開業(yè)規(guī)模增速觸底反彈。不過，此前頻繁“爆雷”的主要都是分散式長(zhǎng)租公寓，分散式長(zhǎng)租公寓主要是從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來，依靠整合戶主房源進(jìn)行重新裝修管理，類似二房東。“集中式長(zhǎng)租公寓”主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，如有大型規(guī)模房企背書的長(zhǎng)租公寓。記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年上半年多家長(zhǎng)租企業(yè)業(yè)績(jī)表現(xiàn)優(yōu)異，其中萬科泊寓實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入13.19億元，同比增長(zhǎng)25.6%。龍湖冠寓方面提供的數(shù)據(jù)顯示，冠寓已經(jīng)在深圳多個(gè)行政區(qū)和東莞擁有10000余套房源，成熟期運(yùn)營(yíng)門店出租率超過95%。

　　另據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)顯示，10家市場(chǎng)頭部長(zhǎng)租公寓品牌的存量房源總數(shù)已從2018年底的35.6萬套翻番增長(zhǎng)至2020年底的73萬套，但這些存量主要分布在一線及1.5線城市中。此外，投資者現(xiàn)階段的關(guān)注焦點(diǎn)依然是上海、北京、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、外來人口占比高且購房門檻較高的一線和新一線城市。從發(fā)展模式看，投資者目前仍主要采取重資產(chǎn)擴(kuò)張模式，尤其是存量資產(chǎn)改造模式。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，過高的杠桿加上較低的盈利能力，是過去幾年長(zhǎng)租公寓行業(yè)遇到巨大挑戰(zhàn)的重要原因。長(zhǎng)租公寓企業(yè)過去頻頻“爆雷”實(shí)際上也是行業(yè)進(jìn)入理性健康期必經(jīng)的階段。

　　今年以來，租賃行業(yè)利好消息不斷，多個(gè)城市通過市場(chǎng)監(jiān)管、減稅、增加租賃用房供應(yīng)、獎(jiǎng)補(bǔ)等一系列措施，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。與此同時(shí)，多個(gè)城市也陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)規(guī)范政策，從設(shè)立資金監(jiān)管、規(guī)范租金支付周期、嚴(yán)控租金貸等方面規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。不僅如此，一些城市還從供應(yīng)端加快發(fā)展保障性租賃住房，多渠道供應(yīng)土地。

　　仲量聯(lián)行華南區(qū)評(píng)估和咨詢服務(wù)部負(fù)責(zé)人宋麗敏表示，隨著中國(guó)公募REITs把保障性租賃住房納入底層資產(chǎn)，相信目前深圳市場(chǎng)上的各類城中村改造、存量改造等玩家會(huì)更加關(guān)注租賃住房產(chǎn)品的合規(guī)性、市場(chǎng)布局、盈利增長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)管理能力等。