8月31日，北京保障房、深圳人才安居和廈門安居集團首批3只保障性租賃住房REITs在滬深證券交易所同步上市交易，標志著中國REITs市場建設(shè)又邁出重要一步。

　　“首批保障性租賃住房REITs試點項目的成功落地，對于貫徹落實租購并舉、推進保障性住房建設(shè)和促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)與健康發(fā)展將具有十分積極的意義；也有利于完善投融資機制，深化保障性租賃住房市場化進程，推進形成新的行業(yè)發(fā)展模式；還有利于深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進一步豐富基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品類型，為投資者提供更多元的金融產(chǎn)品。”證監(jiān)會黨委委員、副主席李超代表證監(jiān)會在首批項目上市儀式上表示。

　　上市首日，三只新的公募REITs全部觸及30%的漲停限制，顯示出投資機構(gòu)極大的買入熱情。不少機構(gòu)表示，作為創(chuàng)新性的投融資品種，住房保障類的公募REITs底層資產(chǎn)質(zhì)量高，收益率預(yù)期也比較好，能夠較好實現(xiàn)投資收益和社會效益的統(tǒng)一。

　　基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場初步形成了一定規(guī)模效應(yīng)和示范效應(yīng)

　　證監(jiān)會黨委委員、副主席李超代表證監(jiān)會對首批項目上市表示祝賀。他說，在各方共同努力下，基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場初步形成了一定規(guī)模效應(yīng)和示范效應(yīng)，探索走出了一條既遵循成熟市場規(guī)律，又符合中國國情的REITs發(fā)展之路。首批保障性租賃住房REITs試點項目的成功落地，對于貫徹落實租購并舉、推進保障性住房建設(shè)和促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)與健康發(fā)展將具有十分積極的意義；也有利于完善投融資機制，深化保障性租賃住房市場化進程，推進形成新的行業(yè)發(fā)展模式；還有利于深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進一步豐富基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品類型，為投資者提供更多元的金融產(chǎn)品。

　　李超指出，近期，證監(jiān)會會同國家發(fā)展改革委等相關(guān)方面制定了加快推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行的十條措施，包括：

　　推動建立重點地區(qū)省市政府牽頭、多部門參加的綜合推動機制，加強工作統(tǒng)籌協(xié)調(diào)；召開重點片區(qū)會，加強政策輔導和市場培訓，推動形成項目供給梯隊；優(yōu)化試點項目推薦程序，研究明確工作時限，提高工作效率；在嚴把項目質(zhì)量關(guān)的基礎(chǔ)上，統(tǒng)一審核理念，簡化審核程序，優(yōu)化注冊流程；明確相關(guān)行業(yè)準入標準，提高透明度和可預(yù)期性，強化持續(xù)監(jiān)管；拓寬試點項目類型，解決“新類型”項目面臨的新問題，引導市場規(guī)范發(fā)展；加強專業(yè)人員配備，強化常態(tài)化發(fā)行需要的資源保障；加快推進民企REITs試點，盡快推出“綠燈”投資案例；盡快推動首批擴募項目落地；推動REITs立法，積極培育專業(yè)REITs管理人和投資者群體。

　　李超表示，下一步，證監(jiān)會將會同相關(guān)部門和單位推動十條措施的落地實施，進一步促進盤活存量資產(chǎn)，助力穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟運行。

　　加強REITs市場建設(shè)，促進形成投融資良性循環(huán)

　　在上市儀式上，發(fā)展改革委投資司副司長韓志峰表示，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點啟動以來，政策支持力度持續(xù)加大，市場規(guī)模不斷擴容，資產(chǎn)類型日益豐富，產(chǎn)品上市表現(xiàn)良好，各方參與積極性顯著提升。三單項目成功上市，對REITs市場發(fā)展和保障性租賃住房建設(shè)都具有重大意義。下一步，發(fā)展改革委將加強項目輔導，完善申報推薦流程，切實做好項目推薦工作。

　　住建部保障司副司長潘偉表示，發(fā)展保障性租賃住房REITs，引導多主體投資，將有助于籌集長期權(quán)益資本金，探索形成可持續(xù)發(fā)展的投融資模式。募集資金繼續(xù)用于建設(shè)保障性租賃住房，將有效擴大供應(yīng)規(guī)模。按照上市企業(yè)要求進行項目管理，也有利于提高保障房運營管理水平，為新市民、青年人提供更優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　　上海證券交易所理事長黃紅元、深圳證券交易所理事長陳華平分別致辭，并表示將進一步落實證監(jiān)會黨委有關(guān)工作部署，穩(wěn)步擴大REITs試點范圍和規(guī)模，推動REITs擴募，完善配套規(guī)則機制，加強REITs市場建設(shè)，促進形成投融資良性循環(huán)。首批上市基金管理人和上海證券交易所、深圳證券交易所簽署上市協(xié)議。深圳市、廈門市、北京市有關(guān)領(lǐng)導以及有關(guān)原始權(quán)益人、中介機構(gòu)代表等出席首批保障性租賃住房REITs上市儀式。

　　機構(gòu)看好住房保障類公募REITs

　　住房保障類公募REITs是公募REITs近期發(fā)展的重點。今年5月19日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn) 擴大有效投資的意見》，明確提出，要推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展，并將保障性租賃住房納入試點范圍。

　　5月27日，證監(jiān)會與國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點有關(guān)工作的通知》，正式啟動試點工作。從《通知》發(fā)布到首批試點項目成功上市，前后只用了三個多月時間。

　　中金公司此前表示，在“房住不炒”、“租購并舉”背景下，公募REITs可以通過市場化資源配置機制實現(xiàn)租賃住房領(lǐng)域保障性和市場化的平衡，有助于實現(xiàn)住房租賃領(lǐng)域的合理穩(wěn)定的土地供給、日趨完善的住房租賃資產(chǎn)管理能力、市場化上市與投資退出機制的有機結(jié)合，吸引市場化資金來提高保障性租賃住房供給，打造一套可操作、可持續(xù)的住房租賃投融資模式，順勢利導地實現(xiàn)投融資良性循環(huán)，落實房地產(chǎn)長效機制。

　　首批上市的3只保障性租賃住房REITs二級市場表現(xiàn)也非常亮眼，開盤不久悉數(shù)漲停。

　　事實上，三只產(chǎn)品在詢價階段已受投資者大力追捧，三只REITs網(wǎng)下認購倍數(shù)分別為133.03倍、108.96倍、113.37倍，超過所有已發(fā)行REITs記錄。8月16日，三只REITs正式發(fā)行募資，并先后提前結(jié)束募集進行配售，自8月17日起均不再接受公眾投資者認購申請。

　　根據(jù)熱度排序，紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT網(wǎng)下投資者認購申請確認比例分別為0.768%、 0.891%和0.942%；公眾投資者認購申請確認比例分別為0.393%、0.635%和0.691%。網(wǎng)下及公眾投資者參與認購的資金總規(guī)模分別為831.89 億元、631.69億元和572.40億元，可見投資者十分看好保障性租賃住房REITs未來發(fā)展。

　　浙商證券在研究報告中指出，3只保障性住房產(chǎn)品優(yōu)勢明顯：

　　一是底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)區(qū)位優(yōu)勢顯著。紅土深圳安居REIT和華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)位于一線城市深圳、北京，中金廈門安居REIT底層資產(chǎn)位于典型人口凈流入城市廈門，較高的常住人口和較低租售比讓租賃住房市場需求居高不下。

　　二是租金收入仍有一定的上升空間。根據(jù)招募說明書，各底層資產(chǎn)租金定價均僅為周圍市場化租賃市場租金的六七成，由于底層資產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)勢和所在城市住房供不應(yīng)求，考慮疫情等不利因素，保守預(yù)計未來租金年增長率仍能維持1.5%左右水平。

　　三是項目接近滿租，成熟的運營帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。根據(jù)招募說明書，在合理假設(shè)下，三個項目2023年可供分配金額分別為4，918萬元、5，263萬元和4，960萬元，預(yù)計現(xiàn)金分派率分別為4.25%、4.34%和 4.31%，十分可觀。

　　“住房保障類的公募REITs底層資產(chǎn)質(zhì)量高，收益率預(yù)期也比較好，能夠較好實現(xiàn)投資收益和社會效益的統(tǒng)一，對于機構(gòu)和個人投資者而言都有比較大的配置價值。”上海一家券商資管人士對券商中國記者表示。不過，該人士也坦言，公募REITs長期投資價值主要取決于現(xiàn)金流，本身經(jīng)營彈性相對股權(quán)類資產(chǎn)較小，如果二級市場漲幅較大，投資者就要關(guān)注投資的性價比。

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責任編輯：王涵