外媒最新調(diào)查顯示，美國這類房地產(chǎn)恐將嚴(yán)重崩盤，摩根士丹利警告：高利率的痛苦可能要數(shù)年時間才會滲透到持有者身上……

　　外媒最新的“市場動態(tài)”（Markets Live Pulse）調(diào)查顯示，投資者認(rèn)為美國寫字樓價格即將崩盤，商業(yè)房地產(chǎn)市場至少還將面臨9個月的下跌。

　　在接受調(diào)查的919名受訪者中，約三分之二的人認(rèn)為，美國寫字樓市場只有在嚴(yán)重崩盤后才會反彈。更大比例的人表示，美國商業(yè)房地產(chǎn)價格要到2024年下半年或更晚才會觸底。

　　這對1.5萬億美元的商業(yè)房地產(chǎn)債務(wù)來說是個壞消息，據(jù)摩根士丹利稱，這些債務(wù)將在2025年底前到期。再融資并不容易，尤其是約25%的商業(yè)地產(chǎn)是寫字樓。衡量商業(yè)地產(chǎn)價格的Green Street指數(shù)已經(jīng)從2022年3月的峰值下跌了16%。

　　商業(yè)地產(chǎn)價值正受到美聯(lián)儲激進(jìn)的緊縮政策的沉重打擊，該政策提高了擁有房產(chǎn)的一項關(guān)鍵成本，即融資成本。但現(xiàn)在尋求拋售風(fēng)險敞口的銀行發(fā)現(xiàn)，幾乎沒有令人滿意的選擇，因為沒有多少買家相信市場已接近底部。

　　巴克萊銀行的分析師Lea Overby表示，“沒有人想在巨額虧損的情況下出售。這些房產(chǎn)在很長一段時間內(nèi)都不需要出售，這意味著持有者可能會盡可能地推遲出售”。

　　雪上加霜的是地區(qū)銀行的壓力。高盛集團(tuán)3月份的一份報告顯示，截至2022年，地區(qū)銀行持有約30%的寫字樓債務(wù)。美聯(lián)儲的數(shù)據(jù)顯示，在硅谷銀行和簽名銀行倒閉后，截至8月份，小銀行的存款同比減少了近2%。這意味著銀行融資減少，放貸能力下降。

　　摩根士丹利估計，美國商業(yè)地產(chǎn)的總價值為11萬億美元。高利率帶來的痛苦可能需要數(shù)年時間才能滲透到美國商業(yè)地產(chǎn)的所有者身上。例如，辦公樓的投資者通常有長期固定利率融資，其租戶也可能受到長期租約的約束。

　　穆迪投資者服務(wù)公司今年3月發(fā)布的研究報告顯示，要到2027年，目前已生效的租約才會轉(zhuǎn)為較低的租金預(yù)期。如果目前的趨勢保持下去，到那時，租金收入預(yù)期將比現(xiàn)在低10%。

　　巴克萊的Overby表示，“當(dāng)利率發(fā)生變化時，美國房地產(chǎn)往往會經(jīng)歷一個緩慢的清算過程。辦公樓深受困擾，這需要很長時間才能解決。”

　　不過，即使美國商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重而長期的低迷，包括寫字樓行業(yè)的重大貸款損失，Overby也不擔(dān)心這會威脅到整體市場的穩(wěn)定。她說，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模很大，但債務(wù)分散在足夠多的投資者身上，足以吸收損失。

　　除了高利率，寫字樓還面臨著租戶減少或遷出的問題，這一趨勢在美國尤為明顯，與歐洲或亞洲相比，美國的上班族更不愿意在寫字樓辦公。對重返辦公室的抵制部分可以歸因于通勤的痛苦。超過40%的受訪者表示，如果有更好的公共交通選擇，他們愿意更頻繁地回到辦公室。

　　約20%的受訪者表示，他們在疫情期間搬到了遠(yuǎn)離辦公室的地方，只有3%的人對自己的逃離感到后悔。近三分之一的人表示，他們的通勤時間比疫情之前更長，可能是因為他們搬家了，或者是因為疫情時期的交通服務(wù)削減。

現(xiàn)在送您60元福利紅包，直接提現(xiàn)不套路~~~快來參與活動吧！

海量資訊、精準(zhǔn)解讀，盡在新浪財經(jīng)APP

責(zé)任編輯：郭明煜