最新的Markets Live Pulse調查顯示，大部分投資者認為美國寫字樓價格即將崩盤，商業房地產市場至少還將面臨9個月的下跌。

　　在接受調查的919名受訪者中，約三分之二的人認為，美國寫字樓市場只有在嚴重崩盤后才會反彈。更大比例的人表示，美國商業房地產價格要到2024年下半年或更晚才會觸底。

　　這對1.5萬億美元的商業房地產債務來說是個壞消息，據摩根士丹利稱，這些債務將在2025年底前到期。再融資并不容易，尤其是約25%的商業地產是寫字樓。商業地產價格Green Street指數已經從2022年3月的峰值下跌了16%。

　　美國商業地產的價值正受到美聯儲激進緊縮政策的沉重打擊，這提高了擁有房產的一項關鍵成本——融資成本。但現在尋求拋售風險敞口的銀行發現，幾乎沒有令人滿意的選擇，因為沒有多少買家相信市場已接近底部。

　　巴克萊銀行（Barclays Plc）的分析師Lea Overby表示：“沒有人想在巨額虧損的情況下出售。這些房產在很長一段時間內都不需要出售，這意味著持有者可能會盡可能地推遲出售。”

　　加劇這一困境的是美國地區銀行的壓力。高盛集團3月份的一份報告顯示，截至2022年，地區銀行持有約30%的寫字樓債務。美聯儲的數據顯示，在硅谷銀行（Silicon Valley Bank）和簽名銀行（Signature Bank）倒閉后，截至8月份的12個月里，小銀行的存款減少了近2%。這意味著銀行融資減少，放貸能力下降。

　　高利率帶來的痛苦可能需要數年時間才能滲透到美國商業地產的所有者身上。例如，寫字樓的投資者通常有長期固定利率融資，其租戶也可能受到長期租約的約束。

　　穆迪今年3月發布的研究報告顯示，要到2027年，目前已生效的租約才會轉為較低的收入預期。如果目前的趨勢保持下去，到那時，收入將比現在低10%。

　　巴克萊的Overby表示：“當利率發生變化時，美國房地產往往會經歷一個緩慢的清算過程。寫字樓部門深受困擾，這需要很長時間才能解決。”

　　除了高利率，寫字樓還面臨著租戶減少或遷出的問題，這一趨勢在美國尤為明顯，與歐洲或亞洲相比，美國的上班族更不愿意入住寫字樓。對重返辦公室的抵制部分可以歸因于通勤的痛苦。超過40%的MLIV Pulse受訪者表示，如果有更好的公共交通選擇，他們才會更頻繁地來辦公室。

　　約20%的受訪者表示，他們在大流行期間搬到了遠離辦公室的地方，只有3%的人對自己的逃離感到后悔。近三分之一的人表示，他們的通勤時間比新冠疫情之前更長，可能是因為他們搬家了，或者是因為大流行時期的交通服務削減。

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責任編輯：于健 SF069