萬科 趨勢先知

　　孫旭東/文

　　只有一個籃子的萬科必須對行業趨勢具有更敏銳的判斷力，但肖莉亦認為很難預測市場的具體回暖時間。

　　萬科(000002)是唯一一家連續三屆蟬聯最佳成長50強的房地產上市公司。在2007年業績推介稿中，萬科將“判斷市場趨勢的前瞻能力”列為賴以保持持續增長和盈利的第一項獨有優勢。而從萬科較早地控制拿地的規模和速度、最先提出房價將出現拐點等事實來看，萬科確實具有超前的判斷力。

　　萬科董秘肖莉對《證券市場周刊》表示，相對于其他產業，房地產行業對宏觀經濟的波動更加敏感。雖然國內房地產行業長期趨勢不會動搖，但短期內仍具有較大的起伏性。因此，企業在制定發展戰略時必須高度關注宏觀經濟的變化和行業的走勢。

　　“從過往經驗看，萬科對市場的判斷也并不總是準確，但通過對每一次經驗的總結和學習，公司在這方面的能力逐漸得到加強。另一方面，作為一家純粹的住宅開發商，萬科的主營業務高度集中，客觀上要求公司對行業的走勢更加敏感，同時也意味著公司能夠集中更多的精力和資源，強化在這一領域的分析和判斷能力。”肖莉說。

　　自1988年進入房地產行業，萬科迄今已經營了20年，在發展過程中經歷過行業的若干周期，對于市場趨勢的變化有著深刻的體驗。據悉，萬科認為今年四季度及明年一季度將是土地價格低點，也是房地產市場最黑暗的時候。

　　肖莉對此表示，房地產市場調整期間，受心理波動和預期調整的影響，價量在短期內呈現出較大的不確定性，當前國際、國內宏觀經濟形勢也進一步加大了調整過程的復雜程度。因此，很難預測市場具體的回暖時間。

　　“對于企業來說，所能做的是把握市場的趨勢，并針對可能出現的狀況制定相應的策略，并根據市場的變化及時做出調整。”肖莉說，“無論市場如何變化，只有轉化資源效率最高、能以最低消耗創造最高性價比產品的企業才能脫穎而出。企業只有回歸市場邏輯的起點，不斷強化自身的能力，才是應對一切市場變動最簡潔、也最有效的策略。”

　　而從近兩三個月的月度銷售簡報數據來看，包括萬科、保利地產和金地集團在內的主流地產上市公司的銷售均價有明顯的回升。在整個行業見底前，地產業的優秀企業似乎已經先看到了曙光。

　　但肖莉認為，跨地域、多項目操作的住宅企業，其銷售均價受當期在售的樓盤組成比例影響很大，而各個時點在售樓盤的組成，偶然性因素起決定性作用。

　　“因此一般而言，除非用年度作為計算均價的時間尺度，否則銷售均價的參考意義并不大。”肖莉說。-